КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ПИСЬМО
от 17 декабря 1996 г. N 18/605/01-12
Согласно поступающих запросов по сдаче земельных участков в
аренду их владельцами (собственниками), землепользователями и
собственниками земельных долей сообщаем:
земельные участки и все, что прочно с ними связано, относится
к недвижимости (Указ Президента от 27.10.93 г. N 1767);
к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, обособленные водные объекты, участки
недр и все, что прочно связано с землей... (ст. 130 ГК РФ, принят
30 ноября 1994 г., N 52-ФЗ);
объектом аренды могут быть земельные участки и другие
обособленные природные объекты... (ст. 607 ГК РФ ч. 2 введен в
действие 1 марта 1996 г.);
право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику
(ст. 608 ГК РФ ч. 2).
Арендодателями могут быть так же лица управомоченные законом
или собственником сдавать имущество в аренду, т. е. с согласия
землевладельца.
Пример: Предприятие имеет в постоянном (бессрочном)
пользовании земельный участок, т. е. является землепользователем.
Землевладельцем является администрация (города, района,
поселка...). Предприятие может сдать в аренду часть земельного
участка только с согласия администрации.
Администрация так же не имеет права сдать в аренду часть
земельного участка землепользователя без его согласия, либо должна
изъять этот участок у землепользователя.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды, если хотя бы одной
стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока
должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 131 ГК РФ (часть I):
п. 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации в Едином
государственном реестре учреждениями юстиции;
п. 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с
государственной регистрацией могут осуществляться специальная
регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Согласно Указу Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130
регистрация и оформление документов о правах на земельные участки
и прочно связанную с ними недвижимость возлагается на
Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам
и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767
документы, подтверждающие право собственности на земельные участки
или право пользования земельными участками, выданные после
вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти
и местного самоуправления без регистрации в районном (городском)
комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются
недействительными.
Форма договора аренды земельной доли и порядок его регистрации
даны в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96, а
также в "Памятке владельца земельной доли", утвержденной
Министерством сельского хозяйства и Роскомземом.
Форма договора аренды собственника земельного участка
утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N
177.
Согласно утвержденной формы договор аренды земель
регистрировался в органах местной администрации, но с выходом
Указов Президента N 2130 и 1767 подлежит регистрации в районных
(городских) комитетах по земельным ресурсам и землеустройству.
Экспликация земель согласно утвержденной формы (постановление
Правительства РФ N 177) заверяется председателем комитета.
Срок договора аренды в соответствии со ст. 610 ГК РФ ч. II
определяется договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а
при аренде недвижимого имущества за три месяца. В ст. 619 ГК РФ
перечислены основания о досрочном расторжении судом договора по
требованию арендодателя.
Однако, надо иметь ввиду, что предельные сроки аренды
(пользования) установлены для природных объектов. В соответствии
со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут передаваться в
краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в
зависимости от целей пользования:
до 5 лет - для геологического изучения;
до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях не
связанных с добычей;
до 25 лет - при совмещении разных видов пользования.
Предельный срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26
Основ лесного законодательства).
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды)
участков недр, водных объектов, лесов имеет ряд особенностей
согласно ст. 608 ГК РФ:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование
по лицензиям (ст. 11 Закона "О недрах", ст. 46 - 53 Водного
кодекса). Участки лесного фонда - на основе лицензий, а также
лесопорубочных и лесных билетов ст. 28 Основ лесного
законодательства. Условия договора должны соответствовать
лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет
признан недействительным.
Арендная плата согласно ст. 614 ГК РФ часть II
предусматривается договором аренды, форма оплаты любая. Если иное
не предусмотрено договором аренды размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год.
Обращаем Ваше внимание также, что согласно ст. 652 ГК РФ п. 1
по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с
передачей прав владения и пользования такой недвижимостью
передаются права на ту часть земельного участка, которая занята
этой недвижимостью и необходима для ее использования. Во всех
случаях условия пользования арендатором соответствующим земельным
участком должны быть изложены в договоре аренды.
В случаях, когда арендодатель является собственником
земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание
или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или
предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право
на соответствующую часть земельного участка. Если договором не
определено передаваемое арендатору право на соответствующий
земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или
сооружения право пользования той частью земельного участка,
которая занята зданием или сооружением и необходима для его
использования в соответствии с его назначением.
Следует учесть, что в зависимости от того, кто является
арендатором: физическое лицо или юридическое, так для юридического
лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для
граждан - бессрочное пользование.
Согласно ст. 615 п. 2 арендатор вправе с согласия арендодателя
сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права
и обязанности по договору аренды другому лицу...
Поскольку договор субаренды является производным от договора
аренды, то его срок не может превышать срока действия
первоначального договора.
К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды,
если иное не предусмотрено специальными законами или иными
правовыми актами.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31
Основ лесного законодательства).
В соответствии со ст. 163 ГК РФ договор аренды в общем порядке
не подлежит нотариальному удостоверению.
Нотариальное удостоверение договора аренды может производиться
по соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Председатель комитета
В.ШИЛЬНИКОВ
Приложение
I. Арендодателями земельных участков могут выступать:
а) собственники земельных участков;
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное
пользование - только с согласия собственников;
в) уполномоченные государственные органы - при сдаче в аренду
земельных участков, находящихся в государственной собственности и
не переданных в постоянное пользование.
II. Арендодателями водных объектов - органы исполнительной
власти субъектов федерации (ст. 54 Водного Кодекса).
III. Арендодателями участков недр - уполномоченные на то
государственные органы (ст. 11 Закона "О недрах").
IV. Арендодателями лесного фонда - владельцы лесного фонда
(лесхозы, колхозы, заповедники...) и другие организации по
согласованию с местными (районными, городскими) органами власти
(ст. 11 и 31 Основ лесного законодательства).
Дополнение к ст. 652:
Право арендатора на земельный участок, на котором находится
арендуемое здание или сооружение, определяется тем, какое
конкретное право на него имеет арендодатель.
Аренда или бессрочное пользование, или пожизненное наследуемое
владение и другие правомочия срочного либо постоянного пользования
земельным участком.
Начальник отдела государственного
контроля за использованием земель
Е.СОЛОВЕЙ
------------------------------------------------------------------
|
