УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЦЕНТР
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРИОБРЕТЕННОЕ
В ПРОЦЕССЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
Утверждено
распоряжением
начальника ПРКЦ
от 09.12.1999 N 82
(с учетом изменений,
внесенных распоряжением
ПКРЦ от 25.04.2000 N 7
Согласовано
с Главным судебным приставом
Приморского края
Палуха Н. Н.
(письмо от 02.12.1999
N 5-06/632)
1. Общие положения
1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны на
основании Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса
Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса РСФСР,
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части
первой Налогового кодекса Российской Федерации (в ред.
Федерального закона от 09.07.99 г.), Федеральных законов "Об
исполнительном производстве" от 21.07.97 г., "О судебных
приставах" от 27.07.97 г., "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г., "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" от 16.07.98 г., "О введении в действие
части первой Налогового кодекса Российской Федерации" от 31.07.98
г., "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09.98
г., "О внесении изменений и дополнений в часть первую Налогового
кодекса Российской Федерации" от 09.07.99 г., указов Президента РФ
"О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на
имущество организаций" от 14.02.96 г. N 199, "О мерах по
обеспечению безусловного исполнения решений о взыскании
задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам" от
29.05.98 г. N 604, постановлений Правительства РФ "Об утверждении
положения о лицензировании риэлтерской деятельности" от 23.11.96
г., "О Федеральном долговом центре при Правительстве Российской
Федерации" от 06.01.98 г. N 6, "Вопросы Федерального долгового
центра при Правительстве Российской Федерации" от 10.07.98 г. N
753, "О реализации конфискованного и арестованного имущества" от
23.04.99 г. N 459, Порядка передачи и реализации конфискованного и
арестованного имущества, утвержденного приказом Министерства
юстиции РФ и Федерального долгового центра при Правительстве РФ от
10.02.2000 г. N 57/20, Положения о порядке обращения взыскания
недоимок по налогам и другим обязательным платежам, уплачиваемым
юридическими лицами в бюджет и государственные внебюджетные фонды,
на их имущество в случае отсутствия денежных средств на счетах в
банках, утвержденного ДНП РФ 25.06.94 г., Госналогслужбой РФ
25.05.94 г., Минфином РФ 25.05.94 г., постановлений губернатора
Приморского края "О порядке реализации государственного имущества
и имущества, продаваемого в пользу бюджетов различных уровней и
внебюджетных фондов" от 15.07.98 г. N 362, "Об утверждении порядка
реализации имущества, продаваемого в пользу бюджетов различных
уровней и внебюджетных фондов, а также иного имущества, на которое
обращено взыскание уполномоченных органов" от 19.08.98 г. N 412,
"О внесении изменений в постановление губернатора края от 15 июля
1998 г. N 362 "О порядке реализации государственного имущества и
имущества, продаваемого в пользу бюджетов различных уровней и
внебюджетных фондов" от 17.05.99 г., "Об утверждении Положения об
учреждении юстиции "Приморский краевой центр государственной
регистрации прав на недвижимое имущество" от 18.12.98 г. N 583, а
также иных нормативных актов Российской Федерации и Приморского
края, нормативных документов учреждения юстиции "Приморский
краевой регистрационный центр", изданных в пределах их
компетенции.
1.2. Настоящие Методические рекомендации являются
обязательными для использования при осуществлении приема
документов и проведении правовой экспертизы в учреждении юстиции
"Приморский краевой регистрационный центр" и его филиалах (далее -
ПКРЦ).
1.3. Настоящие Методические рекомендации регулируют порядок
осуществления государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, приобретенное в процессе исполнительного производства,
и сделок с ним.
Необходимо иметь в виду, что конфискованное имущество,
бесхозяйное имущество, изъятое правоохранительными органами при
проведении оперативно - розыскных мероприятий, реализуется в том
же порядке, что и имущество, на которое обращено взыскание
уполномоченными органами (Постановление Правительства РФ от
23.04.99 г. N 459).
1.4. В процессе осуществления исполнительного производства в
учреждение юстиции поступают документы, на основании которых
осуществляются следующие регистрационные действия:
- регистрация арестов, наложенных на недвижимое имущество
уполномоченными органами;
- регистрация прав должников на реализуемое имущество в
порядке ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации";
- регистрация прав на недвижимое имущество, приобретенное в
ходе его принудительной реализации, а также сделок с ним.
1.5. Порядок государственной регистрации арестов описан в
Инструкции "О порядке государственной регистрации арестов запретов
(запрещений)".
2. Порядок обращения взыскания на имущество должника
2.1. Обращение взыскания на имущество должника путем наложения
ареста на имущество и его реализации является мерой
принудительного исполнения.
2.2. Основания для применения данной меры:
- предъявление в установленном порядке надлежаще оформленного
исполнительного документа;
- принятие судебным приставом - исполнителем постановления о
возбуждении исполнительного производства;
- истечение срока, установленного судебным приставом -
исполнителем для добровольного исполнения.
Судебный пристав - исполнитель обязан принять к исполнению
исполнительный документ от суда или другого органа, его выдавшего,
либо взыскателя и возбудить исполнительное производство, если не
истек срок предъявления исполнительного документа к исполнению и
данный документ соответствует требованиям, предусмотренным ст. 8
ФЗ "Об исполнительном производстве".
Судебный пристав - исполнитель в трехдневный срок со дня
поступления к нему исполнительного документа выносит постановление
о возбуждении исполнительного производства. В указанном
постановлении судебный пристав устанавливает срок для
добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе
требований, который не может превышать пять дней со дня
возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о
принудительном исполнении указанных требований по истечении
установленного срока.
Копия постановления о возбуждении исполнительного производства
не позднее следующего дня после его вынесения направляется
взыскателю, должнику, а также в суд или другой орган, выдавший
исполнительный документ.
В случае если должник добровольно передает имущество
взыскателю в счет уплаты долга по договору купли - продажи,
соглашению об отступном и т. д., исполнительное производство
оканчивается.
2.3. В целях обеспечения исполнения исполнительного документа
по имущественным взысканиям по заявлению взыскателя судебный
пристав - исполнитель одновременно с вынесением постановления о
возбуждении исполнительного производства вправе произвести опись
имущества должника и наложить на него арест, о чем указывается в
этом постановлении. Таким образом, в отличие от ранее
действовавшего законодательства (ст. 356 ГПК РСФСР) судебный
пристав - исполнитель может наложить арест на имущество на стадии
возбуждения исполнительного производства только по заявлению
взыскателя.
В остальных случаях арест на имущество накладывается в
порядке, предусмотренном п. п. 4.1, 4.2 настоящих Методических
рекомендаций.
2.4. Постановление о возбуждении исполнительного производства
может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок.
2.5. Обращение взыскания на имущество должника состоит из его
ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Взыскание
обращается на имущество должника - гражданина во всех случаях,
когда суммы взыскания превышают два минимальных размера оплаты
труда. При обращении взыскания на имущество должника - организации
следует учитывать особенности, предусмотренные разделом 6
настоящих Методических рекомендаций.
2.6. Взыскание обращается на иное принадлежащее должнику
имущество, в том числе и недвижимость, за исключением имущества,
на которое не может быть обращено взыскание (см. п. 2.9 настоящих
Методических рекомендаций), при отсутствии у должника денежных
средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя.
Должник вправе указать те виды имущества или предметы, на
которые следует обратить взыскание в первую очередь. Окончательно
очередность обращения взыскания на имущество должника определяется
судебным приставом - исполнителем.
2.7. В случае, когда должник имеет имущество, принадлежащее
ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его
долю, определяемую в соответствии с законом. Ввиду того, что
обращение взыскания производится именно на долю в праве
собственности, не требуется предварительного выдела имущества.
При обращении взыскания на имущество должника, находящегося в
общей совместной собственности, судебный пристав - исполнитель
разъясняет другим участникам совместной собственности право на
выдел имущества в установленном порядке (ст. 254, 256 и другие ГК
РФ), а также право обратиться в суд с иском об освобождении
имущества от ареста или исключении его из описи.
2.8. Взыскание может быть обращено на заложенное имущество при
недостаточности у должника иного имущества для полного
удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных
залогом. Однако в данном случае судебный пристав - исполнитель
обязан соблюсти права залогодержателя, установленные Гражданским
кодексом РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем
обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из
стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Необходимо иметь в виду, что залогодержатель при неисполнении
залогодателем своих обязательств не приобретает автоматически
право на это имущество. Обращение взыскания на заложенное
имущество осуществляется путем его реализации с публичных торгов.
В тех случаях, когда торги не состоялись и залогодержатель в
установленном законом порядке оставил это имущество за собой, он
обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующихся
преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного
имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества.
Примечание. Удовлетворение требований залогодержателя за счет
заложенного имущества допускается и без его реализации с публичных
торгов на основании нотариально удостоверенного соглашения
залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения
оснований для обращения взыскания на предмет залога.
2.9. Взыскание не может быть обращено на имущество граждан,
указанное в Перечне видов имущества граждан, на которое не может
быть обращено взыскание по исполнительным документам (Приложение N
1 к ГПК РСФСР). В частности, на жилой дом с хозяйственными
пристройками или отдельные его части - у лиц, основным занятием
которых является сельское хозяйство, если должник и его семья
постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается
ссуда, выданная банком на строительство дома. В случае обращения
взыскания по исполнительным документам на долю должника в
совместном имуществе колхозного двора или хозяйства граждан,
занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском
хозяйстве, размер доли определяется после исключения из этого
имущества жилого дома, в котором проживают члены двора, с
хозяйственными постройками.
3. Органы, уполномоченные обращать взыскание
на имущество должника
3.1. В соответствии с ФЗ "Об исполнительном производстве",
принудительное исполнение судебных актов и актов других органов
возлагается на службу судебных приставов Российской Федерации и
службы судебных приставов органов юстиции субъектов РФ.
3.2. Статья 47 Налогового кодекса РФ предусматривает, что
взыскание налога за счет имущества налогоплательщика - организации
или налогового агента - организации производится по решению
руководителя (его заместителя) налогового органа путем направления
в течение трех дней с момента вынесения такого решения
соответствующего постановления судебному приставу - исполнителю
для исполнения в порядке, предусмотренном ФЗ "Об исполнительном
производстве" с учетом особенностей, предусмотренных настоящей
статьей.
Примечание. В соответствии со ст. 3 ФЗ "О введении в действие
части первой Налогового кодекса Российской Федерации" от 31.07.98
г., данная норма Налогового кодекса РФ введена в действие с 1
января 2000 года. Аналогичный порядок применим и для таможенных
органов.
4. Арест имущества должника
4.1. Для обеспечения сохранности имущества должника, которое
подлежит последующей передаче взыскателю, или для дальнейшей
реализации, на него накладывается арест.
4.2. Арест на имущество должника налагается судебным приставом
- исполнителем не позднее одного месяца со дня вручения должнику
постановления о возбуждении исполнительного производства, а в
необходимых случаях - одновременно с его вручением.
Арест имущества должника состоит из описи имущества,
объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости -
ограничения прав пользования имуществом.
Судебный пристав - исполнитель производит опись имущества
должника в количестве, необходимом для погашения присужденной
взыскателю суммы, суммы исполнительского сбора и расходов по
исполнению, если таковые имеются. При составлении описи судебный
пристав - исполнитель вправе опечатать предметы, подвергшиеся
аресту.
Если во время описи имущества должника другие лица заявят на
это имущество свои права, имущество вносится в опись, а о
претензии другого лица в описи делается отметка. Одновременно
судебный пристав - исполнитель разъясняет заинтересованному лицу
его право на обращение в суд с иском об освобождении имущества от
ареста и исключении его из описи.
Действия по описи имущества оформляются актом описи и ареста
имущества, составляемым по установленной форме.
В соответствии со ст. 372 ГПК РСФСР, в акте описи и ареста
должны быть указаны:
1) время и место составления акта;
2) наименование судебного исполнителя, составляющего акт, а
также лиц, присутствовавших при составлении акта;
3) реквизиты исполнительного документа и его содержание;
4) наименование взыскателя и должника;
5) название каждого занесенного в акт предмета, его
отличительные признаки, оценка каждого предмета в отдельности и
стоимость всего имущества;
6) опечатывание предметов, если оно производилось;
7) наименование лица, которому имущество передано на хранение,
и его адрес, если хранение имущества возлагается не на самого
должника;
8) отметка о разъяснении должнику и другим лицам порядка и
срока обжалования действий судебного исполнителя, а также о
разъяснению должнику или хранителю имущества их обязанностей по
хранению и об ответственности за отчуждение переданного на
хранение имущества;
9) замечания и заявления взыскателя, должника, лиц,
присутствовавших при описи, и распоряжения по ним судебного
пристава - исполнителя.
Акт описи и ареста составляется в двух экземплярах, один из
которых остается в исполнительном производстве, а другой выдается
должнику под расписку. В случае, когда описанное имущество
передано на хранение не должнику, а другому лицу, акт описи и
ареста составляется в трех экземплярах (третий вручается
хранителю).
Акт описи и ареста имущества подписывается судебным приставом
- исполнителем, взыскателем, если он присутствовал при аресте
имущества, должником, понятыми и хранителем имущества.
Описав имущество, судебный пристав - исполнитель обязан
объявить должнику о запрете распоряжаться им, т. е. о том, что
описанное имущество не может быть продано, обменено, подарено,
сдано внаем, заложено либо отчуждено иным способом, о чем делается
соответствующая отметка в акте описи и ареста и удостоверяется
подписью должника. Запрет распоряжения имуществом может быть также
объявлен хранителю, о чем тоже делается отметка в акте описи и
ареста, которая удостоверяется подписью хранителя.
4.3. Для обеспечения взыскания налога за счет имущества
налогоплательщика - организации в соответствии со ст. 47
Налогового кодекса РФ налоговый или таможенный орган с санкции
прокурора может наложить на указанное имущество арест (см. п. 3.2
настоящих Методических рекомендаций).
Арест имущества производится в случае неисполнения
налогоплательщиком - организацией в установленные сроки
обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или
таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное
лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество.
Решение о наложении ареста на имущество налогоплательщика -
организации принимается руководителем (его заместителем)
налогового или таможенного органа в форме соответствующего
постановления.
Арест имущества налогоплательщика - организации производится с
участием понятых. Орган, производящий арест имущества, не вправе
отказать налогоплательщику - организации (его законному и (или)
уполномоченному представителю) присутствовать при аресте
имущества.
Перед арестом имущества должностные лица, производящие арест,
обязаны предъявить налогоплательщику - организации (его
представителю) решение о наложении ареста, санкцию прокурора и
документы, удостоверяющие их полномочия.
При производстве ареста составляется протокол об аресте
имущества. В этом протоколе либо в прилагаемой к нему описи
перечисляется и описывается имущество, подлежащее аресту, с точным
указанием наименования, количества и индивидуальных признаков
предметов, а при возможности - их стоимости.
Арест имущества может быть полным или частичным.
Полным арестом имущества признается такое ограничение прав
налогоплательщика - организации в отношении его имущества, при
котором он не вправе распоряжаться арестованным имуществом, а
владение и пользование этим имуществом осуществляются с разрешения
и под контролем налогового или таможенного органа. Частичным
арестом признается такое ограничение прав налогоплательщика -
организации в отношении его имущества, при котором владение,
пользование и распоряжение этим имуществом осуществляются с
разрешения и под контролем налогового или таможенного органа.
Решение об аресте имущества отменяется уполномоченным
должностным лицом налогового или таможенного органа при
прекращении обязанности по уплате налога.
Решение об аресте имущества действует с момента наложения
ареста до отмены этого решения уполномоченным должностным лицом
органа налоговой службы или таможенного органа, вынесшим такое
решение, либо до отмены указанного решения вышестоящим налоговым
или таможенным органом или судом.
4.4. Ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает
обязанность органов, наложивших арест на недвижимое имущество, в
трехдневный срок направлять заверенную копию решения о наложении
ареста в учреждение юстиции по регистрации прав.
Таким решением, как уже указывалось ранее, согласно ГПК РСФСР,
АПК РФ, части первой Налогового кодекса РФ, ФЗ "Об исполнительном
производстве", является постановление о возбуждении
исполнительного производства и акт описи и ареста имущества - если
арест налагается судебным приставом - исполнителем, или
постановление налогового (таможенного) органа о наложении ареста,
протокол об аресте имущества и санкция прокурора - если арест
налагается налоговым или таможенным органом.
5. Реализация имущества должника
5.1. Реализация арестованного имущества, за исключением
имущества, изъятого по закону из оборота, осуществляется путем его
продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста, если иное не
предусмотрено федеральным законом.
5.2. Изъятие арестованного имущества с передачей его для
дальнейшей реализации производится в срок, установленный судебным
приставом - исполнителем, по истечении пяти дней после наложения
ареста.
5.3. Судебный пристав - исполнитель не вправе сам продавать
имущество должника. Продажа недвижимого имущества должника
осуществляется путем проведения торгов специализированными
организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью,
в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
Примечание. Правило об обязательной продаже арестованного
имущества только с публичных торгов было введено ФЗ "Об
исполнительном производстве". Указ Президента РФ от 14.02.96 г. N
199, предусматривавший, что реализация недвижимого имущества
производится с торгов, а если торги не состоялись - на
комиссионных началах, в этой части утратил силу.
В соответствии со ст. 17 ФЗ РФ "О лицензировании отдельных
видов деятельности", деятельность по осуществлению операций с
недвижимостью (риэлтерская деятельность) подлежит лицензированию.
Право специализированной риэлтерской организации на совершение
операций с недвижимостью должно быть подтверждено лицензией.
Примечание. Положение о лицензировании риэлтерской
деятельности не распространяется на лиц, организующих продажу
недвижимости в соответствии с решениями органов исполнительной
власти, органов местного самоуправления или судов.
Фонд имущества Приморского края осуществляет реализацию
имущества на основании постановления губернатора Приморского края
от 15.07.98 г. "О порядке реализации государственного имущества и
имущества, продаваемого в пользу бюджетов различных уровней и
внебюджетных фондов" без лицензии.
5.4. Исключительное право решения задач по реализации
арестованного имущества предоставлено Федеральному долговому
центру при Правительстве РФ (его территориальным отделениям).
Деятельность по реализации имущества осуществляется отобранными на
конкурсной основе специализированными организациями независимо от
их организационно - правовой формы на основании договоров,
заключаемых Федеральным долговым центром (его территориальными
отделениями) с этими организациями.
Данные организации действуют на основании договоров поручения
и доверенности, выданной Приморским отделением Федерального
долгового центра при Правительстве РФ.
5.5. Судебный пристав - исполнитель заключает с организацией,
аккредитованной при Федеральном долговом центре, договор о продаже
конкретного объекта недвижимого имущества (договор комиссии,
агентский договор).
5.6. Специализированные организации проводят торги по заявке
судебного пристава - исполнителя, с указанием минимальной
начальной цены имущества, выставляемого на торги.
5.6.1. К заявке прилагаются:
- копия исполнительного документа;
- копия акта ареста имущества;
- документы, характеризующие объект недвижимости;
- копии документов, подтверждающие право пользования земельным
участком или право собственности на него (в случае продажи
отдельно стоящего здания).
5.6.2. При продаже права долгосрочной аренды в дополнение к
документам, указанным в п. 5.6.1 настоящих Методических
рекомендаций, прилагаются:
- копия договора аренды;
- копия свидетельства о государственной регистрации договора
аренды;
- копия документа, подтверждающего согласие Арендодателя на
обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа,
из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды
без согласия Арендодателя, если право аренды было получено
арендатором в результате торгов.
5.6.3. При продаже права на объект незавершенного
строительства в дополнение к документам, указанным в п. 5.6.1
настоящих Методических рекомендаций, прилагаются:
- копия решения об отводе земельного участка;
- копия разрешения органа государственной власти и (или)
органа местного самоуправления на строительство.
5.7. Оценка имущества должника производится судебным приставом
- исполнителем по рыночным ценам, действовавшим на день исполнения
исполнительного документа.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо
должник или взыскатель возражает против произведенной судебным
приставом - исполнителем оценки, судебный пристав - исполнитель
для определения стоимости имущества назначает специалиста. Об этом
судебный пристав - исполнитель выносит постановление. Сторона,
оспаривающая оценку имущества, несет расходы по назначению
специалиста.
5.8. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня
получения специализированной организацией заявки судебного
пристава - исполнителя.
5.9. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее
наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению
конкурсной комиссии предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется судебным приставом - исполнителем.
Извещение о проведении торгов должно быть сделано
организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.
Извещение должно содержать во всяком случае сведения о
времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в
том числе об оформлении участия в торгах, определении лица,
выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В случае если предметом торгов является только право на
заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть
указан предоставляемый для этого срок.
Организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе
отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее,
чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не
позднее, чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их
проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить
участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан
возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от
того, в какой именно срок после направления извещения последовал
отказ от торгов.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в
день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах
торгов, который имеет силу договора.
Организатором торгов является Федеральный долговой центр при
Правительстве РФ в лице организации, уполномоченной реализовывать
имущество в соответствии с договором поручения и доверенностью.
Следовательно, протокол о результатах торгов указанная организация
подписывает от имени Федерального долгового центра.
Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола
утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся
от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном
размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки,
причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение
договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее
двадцати дней или иного указанного в извещении срока после
завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной
из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в
суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о
возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Аукцион или конкурс признается несостоявшимся, если:
- в торгах участвовал только один участник;
- из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной
цены продаваемого объекта;
- покупатель в течение пяти дней не внесет полностью сумму, за
которую им куплено имущество.
Необходимо иметь в виду, что последние два основания
недействительности торгов указаны в ст. 405 ГПК. Однако данная
статья может быть применена лишь к торгам, связанным с обращением
взыскания на имущество должника - гражданина в виде жилого
строения.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом,
могут быть признаны судом недействительными по иску
заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность
договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
5.10. Если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок,
взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой.
Для реализации указанного права взыскатель обращается с
письменным заявлением, в котором просит оставить имущество за
собой по цене, установленной в акте описи и ареста (либо по цене
переоценки, если таковая производилась). Данное заявление
взыскателя рассматривается судебным приставом - исполнителем. По
результатам рассмотрения заявления выносится постановление,
которое утверждается старшим судебным приставом. Непосредственная
передача имущества взыскателю оформляется актом передачи
имущества, который составляется в трех экземплярах (один
направляется должнику, второй - взыскателю, третий остается в
материалах исполнительного производства).
В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается
должнику по акту передачи, а исполнительный документ - взыскателю.
6. Особенности обращения взыскания на имущество
должника - организации
6.1. Взыскание на иное имущество должника - организации
обращается после принятия мер по обращению взыскания на все виды
денежных средств.
Имущество организации, на которое может быть обращено
взыскание, должно принадлежать организации на праве собственности,
праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления и
не относиться к объектам, изъятым из оборота или ограниченным в
обороте.
Таким образом, взыскание может быть обращено и на
высвобождаемое военное имущество, включенное в перечни,
утвержденные распоряжениями Мингосимущества.
6.2. На основании ч. 1 ст. 56 ГК РФ юридические лица, кроме
финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим
обязательствам всем принадлежащим им имуществом.
Учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его
распоряжении денежными средствами. При их недостаточности
субсидиарную ответственность несет собственник соответствующего
имущества (ст. 120 ГК РФ). Таким образом, обращение взыскания на
другие виды имущества учреждений, за исключением всех видов
денежных средств, действующим законодательством не предусмотрено.
По обязательствам казенного предприятия при недостаточности
его имущества субсидиарную ответственность несет Российская
Федерация (ст. 115 ГК РФ).
Примечание. Казенным является предприятие, созданное по
решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в
федеральной собственности, и имеющее имущество в оперативном
управлении.
6.3. Согласно ст. 4 ФЗ "О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.11.94 г., законы
и иные правовые акты, действующие на территории РФ, применяются
постольку, поскольку они не противоречат части первой Гражданского
кодекса. Поэтому положения ст. ст. 411, 412 ГПК РСФСР, запрещающие
обращать взыскание на основные средства и оборотные фонды
государственных предприятий, учреждений и организаций, колхозов,
иных кооперативных организаций и их объединений, применяться не
должны.
6.4. Обращение взыскания на имущество организации - должника
осуществляется независимо от того, в чьем фактическом пользовании
оно находится.
6.5. Обращение взыскания на имущество должника - организации,
если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или
договором, производится после получения взыскателем либо лицом,
осуществляющим взыскание, отметки банка, осуществляющего
обслуживание расчетного (текущего) счета должника, об отсутствии
либо недостаточности денежных средств должника для удовлетворения
требований взыскателя.
6.6. При обращении взыскания на имущество организации -
должника реализация объектов недвижимого имущества осуществляется
в третью очередь (после обращения взыскания, во-первых, на ценные
бумаги, денежные средства, валютные ценности, легковой
автотранспорт, во-вторых, на готовую продукцию, иные материальные
ценности, непосредственно не участвующие в производстве и не
предназначенные для непосредственного участия в нем).
6.7. После ареста судебным приставом - исполнителем
принадлежащего должнику - организации недвижимого имущества он в
трехдневный срок направляет в территориальное агентство
Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и
банкротству уведомление о произведенном аресте имущества должника
с приложением сведений о составе и стоимости имущества, на которое
наложен арест, а также о сумме требований взыскателя.
Ответ - уведомление территориального агентства Федеральной
службы России по финансовому оздоровлению и банкротству по
осуществлению им действий по возбуждению в арбитражном суде
производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника -
организации либо о неосуществлении таких действий подлежит
направлению в пределах двухнедельного срока с даты получения
документов.
При получении уведомления территориального агентства
Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и
банкротству об осуществлении им действий по возбуждению в
арбитражном суде производства по делу о несостоятельности
(банкротстве) должника - организации судебный пристав -
исполнитель обращается в соответствии со ст. 205 АПК РФ, 355 ГПК
РСФСР с заявлением об отсрочке исполнения исполнительного
документа до возбуждения арбитражным судом производства по делу о
несостоятельности (банкротстве) должника. При исполнении иных
исполнительных документов заявление об отсрочке исполнения
направляется в орган, выдавший исполнительный документ.
В случае возбуждения арбитражным судом производства по делу о
несостоятельности (банкротстве) должника - организации
исполнительное производство и реализация его имущества, на которое
обращено взыскание, приостанавливаются до рассмотрения арбитражным
судом вопроса по существу.
6.8. В случае реорганизации должника - организации взыскание
по исполнительным документам обращается на имущество той
организации, на которую в соответствии с гражданским
законодательством возложена ответственность по обязательствам
должника - организации.
Замена должника на правопреемника производится постановлением
судебного пристава - исполнителя.
6.9. В случае ликвидации должника - организации исполнительные
документы, находящиеся у судебного пристава - исполнителя,
передаются ликвидационной комиссии (ликвидатору) для исполнения, о
чем сообщается взыскателю.
7. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество, приобретенное в порядке исполнительного
производства
7.1. Если право должника на реализованный в процессе
исполнительного производства объект недвижимого имущества не было
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, до регистрации права
взыскателя на указанный объект необходимо сначала зарегистрировать
право должника в порядке ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Заявление о государственной регистрации права должника в
порядке ст. 6 ФЗ подает либо сам должник, либо судебный пристав -
исполнитель, если он может представить подлинник
правоустанавливающего документа должника на объект недвижимого
имущества.
7.2. Заявление о государственной регистрации права на объект
недвижимого имущества, реализованный на торгах, в соответствии со
ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", подает как покупатель, так и
организатор торгов.
7.3. К заявлению о государственной регистрации должен быть
приложен документ об оплате регистрации.
7.4. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его
личность:
- общегражданский паспорт;
- свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 14-летнего
возраста;
- заграничный паспорт - для граждан, постоянно проживающих за
границей;
- удостоверение личности для военнослужащих с обязательным
предъявлением справки по форме N 14;
- военный билет для военнослужащих срочной службы;
- временное удостоверение гражданина с фотографией и отметкой
о регистрации по месту жительства.
В случае представления документов на государственную
регистрацию представителем правообладателя, требуется
доверенность, составленная от имени правообладателя. Доверенность
может быть как нотариально удостоверенной, так и совершенной в
простой письменной форме.
Доверенность, выданная юридическим лицом, должна иметь номер,
дату, подпись руководителя или иного лица, уполномоченного на это
учредительными документами, и скрепляться печатью организации. Она
может быть оформлена на бланке организации.
Представитель юридического лица предъявляет учредительные
документы юридического лица:
- свидетельство о государственной регистрации;
- устав;
- учредительный договор;
- карта (свидетельство) постановки на налоговый учет;
- документ, удостоверяющий его личность, и документ,
подтверждающий его полномочия действовать от имени данного
юридического лица (доверенность, приказ о назначении, протокол об
избрании).
7.5. Помимо документов, указанных в п. п. 7.3, 7.4 настоящих
Методических рекомендаций, для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, реализованное в ходе исполнительного
производства, дополнительно представляются оригиналы или
надлежащим образом заверенные копии следующих документов:
- исполнительный документ, на основании которого производится
взыскание (копия);
- постановление судебного пристава - исполнителя о возбуждении
исполнительного производства (копия) и акт описи и ареста
имущества (копия) - если арест был наложен судебным приставом -
исполнителем;
- постановление руководителя (заместителя) налогового или
таможенного органа о наложении ареста, протокол об аресте
имущества и санкция прокурора - если арест был наложен налоговым
или таможенным органом;
- договор (договор комиссии, агентский договор), заключенный
судебным приставом - исполнителем с организацией, осуществившей
реализацию имущества (копия);
- поручение (заявка) судебного пристава - исполнителя на
реализацию имущества (копия);
- акт приема - передачи имущества, подписанный судебным
приставом - исполнителем и организатором торгов (копия);
- объявление о проведении торгов, опубликованное в СМИ
(копия);
- протокол о результатах торгов, имеющий силу договора;
Примечание. Протокол о результатах торгов представляется не
менее чем в 4-х экземплярах (для Покупателя, должника, ПКРЦ и
Продавца - органа, осуществившего реализацию имущества). При
регистрации права общей долевой собственности представляются
подлинные экземпляры протокола каждого из сособственников.
В случае заключения по результатам торгов договора купли -
продажи, он должен быть представлен на государственную регистрацию
наряду с другими документами.
- договор купли - продажи в случае, если с торгов реализовано
заложенное имущество;
Примечание. В соответствии с п. 8 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)", наряду с протоколом о результатах
публичных торгов организатором торгов и лицом, выигравшем торги,
должен быть подписан договор купли - продажи. Эти два документа
являются основанием для внесения необходимых записей в Единый
государственный реестр прав.
- акт приема - передачи;
- акт о снятии ареста на имущество (копия);
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право должника
на объект;
- свидетельство о государственной регистрации права должника
на реализуемый объект (если оно выдавалось);
- документ, характеризующий объект недвижимости (технический
паспорт, выписка из техпаспорта и т. п.);
- справка БТИ, комитета по земельным ресурсам и
землеустройству о принадлежности объекта;
- нотариально заверенное согласие супруга на приобретение
объекта недвижимого имущества в случае, если покупатель -
физическое лицо;
- документ, подтверждающий согласие арендодателя на обращение
взыскания на право долгосрочной аренды, либо документ, из которого
следует возможность передачи права долгосрочной аренды без
согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором
в результате торгов в случае продажи с торгов права аренды
(копия);
- документ, подтверждающий право пользования земельным
участком или право собственности на него в случае продажи отдельно
стоящего здания;
Примечание. Для упрощения процедуры приема документов на
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
приобретенное в процессе исполнительного производства,
рекомендуется сформировать пакет документов по каждой организации,
имеющей право осуществлять реализацию имущества, в который
необходимо включить:
1) договор, заключенный с Приморским отделением Федерального
долгового центра при Правительстве РФ;
2) доверенность, выданная данной организации Приморским
отделением Федерального долгового центра при Правительстве РФ;
3) лицензия организации, осуществившей реализацию имущества,
на совершение сделок с недвижимым имуществом (если имущество
реализовано фондом имущества Приморского края, предоставление
данной лицензии не требуется).
В дальнейшем не требовать указанные документы в каждом
конкретном случае.
7.6. Произведенная государственная регистрация перехода права
удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
В графе свидетельства "Основание" указываются постановление о
возбуждении исполнительного производства, протокол о результатах
торгов, договор купли - продажи (если он был заключен), акт приема
- передачи.
На экземпляре Покупателя и экземпляре ПКРЦ протокола о
результатах торгов (или договора купли - продажи, если он был
заключен) ставится штамп о том, что произведена регистрация сделки
или перехода права (на объекты нежилого назначения и земельные
участки) и выдано свидетельство о государственной регистрации
прав.
На экземпляре должника ставится штамп о прекращении его права
на данный объект недвижимого имущества.
На экземпляре организатора торгов (Продавца) в зависимости от
вида объекта недвижимого имущества ставится штамп о регистрации
сделки (для объектов жилого назначения) или штамп о прекращении
права (для объектов нежилого назначения и земельных участков). При
этом в штампе о регистрации сделки в графе "Выдано свидетельство:"
делается прочерк.
7.7. Для государственной регистрации права собственности
взыскателя на переданное ему недвижимое имущество в случае, если
оно не было реализовано в двухмесячный срок со дня наложения
ареста, предоставляются следующие документы:
- исполнительный документ, на основании которого производится
взыскание (копия);
- постановление судебного пристава - исполнителя о возбуждении
исполнительного производства (копия) и акт описи и ареста
имущества (копия) - если арест был наложен судебным приставом -
исполнителем;
- постановление руководителя (заместителя) налогового или
таможенного органа о наложении ареста, протокол об аресте
имущества и санкция прокурора (если арест был наложен налоговым
или таможенным органом);
- договор (договор комиссии, агентский договор), заключенный
судебным приставом - исполнителем с организацией, осуществившей
реализацию имущества (копия);
- объявление о проведении торгов, опубликованное в СМИ
(копия);
- протокол о признании торгов несостоявшимися;
- постановление судебного пристава - исполнителя об оставлении
имущества за взыскателем, утвержденное старшим судебным приставом
(если оно выносилось), или постановление об окончании
исполнительного производства;
- акт передачи имущества взыскателю;
- акт о снятии ареста на имущество;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право должника
на объект;
- свидетельство о государственной регистрации права должника
на реализуемый объект (если оно выдавалось);
- документ, характеризующий объект недвижимости (технический
паспорт, выписка из техпаспорта и т. п.);
- справка БТИ, комитета по земельным ресурсам и
землеустройству о принадлежности объекта;
- нотариально заверенное согласие супруга на приобретение
объекта недвижимого имущества в случае, если взыскатель -
физическое лицо;
- документ, подтверждающий право пользования земельным
участком или право собственности на него в случае передачи
отдельно стоящего здания.
7.8. Произведенная государственная регистрация права
взыскателя на переданное ему недвижимое имущество удостоверяется
свидетельством о государственной регистрации прав. В графе
свидетельства "Основание" указываются постановление о возбуждении
исполнительного производства, протокол о признании торгов
несостоявшимися, акт приема - передачи.
На экземпляре взыскателя и экземпляре ПКРЦ акта приема -
передачи ставится штамп о выдаче взыскателю свидетельства о
государственной регистрации прав.
На экземпляре должника и экземпляре органа, осуществившего
обращение взыскания, ставится штамп о прекращении права на данный
объект недвижимого имущества.
|
