КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПРИМОРСКОГО КРАЯ
от 4 декабря 2000 г.
УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
"ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЦЕНТР"
от 1 декабря 2000 г.
СОВМЕСТНОЕ ПИСЬМО
ОБ ИЗДАНИИ ПОСТАНОВЛЕНИЙ СЕЛЬСКИМИ И ПОСЕЛКОВЫМИ
АДМИНИСТРАЦИЯМИ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Руководителям комитетов по земельным
ресурсам и землеустройству городов и
районов Приморского края
Начальникам филиалов учреждения юстиции
"Приморский краевой регистрационный центр"
Необходимость направления данного письма вызвана тем, что на
территории Приморского края отсутствует единая позиция между
органами, осуществляющими приватизацию жилищного фонда (комитеты
по управлению имуществом), формирование объектов недвижимости
(БТИ), органами, осуществляющими государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество (филиалы ПКРЦ) и комитетами по земельным
ресурсам и землеустройству городов и районов по вопросу толкования
и применения норм права, касающихся понятия "часть жилого дома".
На сегодняшний день в законодательстве РФ отсутствует единая
классификация объектов недвижимого имущества. Однако ряд
нормативных актов позволяют все же дать однозначный ответ по
данному вопросу.
В соответствии со ст. 558 Гражданского Кодекса РФ, под жилым
помещением понимается, наряду с квартирой, так же жилой дом, часть
жилого дома или квартиры. ФЗ "О товариществах собственников жилья"
(ст. 1), ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 74) содержат
нормы, регулирующие гражданские правоотношения с таким объектом
недвижимого имущества как часть жилого дома.
При передаче в порядке приватизации в собственность граждан
части жилого дома, выделенного как самостоятельный объект органами
технической инвентаризации, право собственности возникает не
только на жилые помещения, но и на места общего пользования,
расположенные в этой части дома (крыша, чердак и т. п.).
В тоже время, при передаче в порядке приватизации в
собственность в таких домах квартиры, как объекта договора, у
граждан - собственников жилых помещений возникает право общей
долевой собственности на места общего пользования в соответствии с
положениями ст. 290 ГК РФ. В этом случае гражданин не имеет
возможности решить вопрос о закреплении за ним земельного участка
т. к. таковой выделяется под жилой дом, а не под квартиру,
произвести надстройку дома или пристройку к нему без согласия
остальных собственников квартир и муниципалитета. Кроме этого,
жилой дом продолжает фактически находится на балансе
муниципального эксплуатирующего предприятия.
Имеют место и такие случаи, когда гражданин юридически
является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой
дом, а фактически дом разделен в натуре на самостоятельные части
(отдельный вход) и можно вести речь о формировании такого объекта
недвижимости как часть жилого дома, но граждане продолжают нести
бремя общей долевой собственности с соблюдением правил ст. 250 ГК
РФ. Для разрешения этого несоответствия необходимо органам
технической инвентаризации оформлять документацию на
самостоятельный объект - часть жилого дома, а органам архитектуры
присваивать данному объекту почтовый адрес для индивидуализации
объекта.
Как видно из приведенных выше примеров, ситуация, когда в
собственность гражданину передается часть жилого дома, является
наиболее удобной как для гражданина, у которого исчезает
необходимость согласования вопроса отчуждения имущества с другими
сособственниками, даже не состоящими с ним в родственных
отношениях, так и для муниципалитета, т. к. в случае передачи
гражданам в собственность всего дома (1 - 4 собственника), данный
жилой дом будет снят с баланса соответствующего муниципального
предприятия жилищно - коммунальной сферы, что повлечет уменьшение
затрат муниципалитета на содержание жилого фонда.
В соответствии с п. 21 постановления администрации Приморского
края от 07.10.94 г. N 497 "Об утверждении Положения о бесплатной
приватизации жилищного фонда в Приморского края", жилье в 1 -
4-квартирных домах рекомендуется передавать гражданам, проживающих
в них, не в порядке приватизации, т. к. в этом случае в
собственность граждан переходят только жилые помещения, а
оформлять через нотариальные органы безвозмездную передачу,
домовладений (части домовладений).
В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ряд моментов.
Во-первых, понятие "части жилого дома" входит в понятие жилого
помещения. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" устанавливает основные принципы осуществления
приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. В
отдельных статьях названного закона используются термины "жилье",
"жилое помещение". В соответствии со ст. 558 ГК РФ, под жилым
помещением понимается наряду с квартирой, также жилой дом, часть
жилого дома или квартиры.
Во-вторых, приватизация жилья - есть бесплатная передача жилья
в собственность граждан, поэтому не совсем ясно, о какой еще,
помимо приватизации, безвозмездной передаче домовладений (части
домовладений) может идти речь, так как передача муниципального
жилищного фонда в собственность граждан может осуществляться
только в соответствии с законодательством о приватизации жилищного
фонда в РФ. Что касается нотариального оформления подобных
договоров, то действующее гражданское законодательство не
предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимым имуществом, за исключением случаев прямо
предусмотренных законом.
Рассматриваемое постановление администрации Приморского края
содержит указание на то, что решение по вопросу приватизации жилья
в 1 - 4-квартирных домах принимает собственник жилого фонда. Так,
в г. Владивостоке решением Владивостокского городского Совета
народных депутатов от 20.02.92 г. N 194 было утверждено "Положение
о приватизации жилищного фонда в городе Владивостоке" (в ред.
постановления мэра г. Владивостока от 12.05.97 г. N 1227), которым
данный вопрос урегулирован следующим образом: в 1 - 4-квартирных
домах приватизации подлежат жилые дома (части домов).
В соответствии со ст. ст. 6, 290 Гражданского кодекса РФ,
Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации", Федеральным Законом "Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации" приватизация в 1 -
4-квартирных жилых домах может происходить следующим образом.
Граждане, занимающие жилые помещения в 1 - 4-квартирных жилых
домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая
ведомственный жилищный фонд, по договору найма или аренды, вправе
с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов
семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
приобрести эти жилые дома (части дома) в собственность на
условиях, предусмотренных Законом РФ "О приватизации жилищного
фонда в РФ".
Приватизация 1 - 4-квартирных домов оформляется договором на
передачу жилого дома (части дома) в собственность граждан.
В случае, если граждане ранее приватизировали квартиру (жилое
помещение) в 1 - 4-квартирном жилом доме, приватизация иных
помещений в этом жилом доме (части дома) оформляется дополнением к
уже заключенному договору на передачу квартиры в собственность
граждан.
Жилой дом (часть дома), переданный в собственность граждан,
снимается с баланса предприятия, учреждения, за которым закреплен
жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления, в установленном законодательством порядке.
Учитывая вышеизложенное, и в целях создания условий для
наиболее полного осуществления прав граждан на приватизацию жилых
домов, полагаем целесообразным оформлять бесплатную передачу жилых
помещений (квартир в 1 - 4-квартирных домах) путем заключения
договоров на передачу жилого дома части жилого дома) в
собственность граждан.
Земельные участки под приватизированными квартирами, как
правило, в одноэтажных домах с числом квартир не более 4
передаются в собственность граждан за плату по нормативной цене
площадью исходя из норм, установленных для жилых домов, но не
более фактически занимаемой для обслуживания квартиры.
Заместитель руководителя Комитета по
земельным ресурсам и землеустройству
Приморского края
Е.А.СОЛОВЕЙ
Заместитель начальника учреждения
юстиции "Приморский краевой
регистрационный центр"
А.А.КУРКИНА
Образец
ДОГОВОР N _____
на передачу домов в собственность граждан
г. _________________ Приморский край
_____________ двухтысячного года.
Администрация г. __________________ в лице __________________,
действующего (ей) на основании распоряжения N ____ от ___________,
именуемая в дальнейшем "_____________" и гр. ____________________,
именуемый (-е) в дальнейшем "Собственник", заключили настоящий
договор о нижеследующем:
1. "___________" передала в собственность личную (общую
совместную, общую долевую), а "Собственник" приобрел:
жилой дом (часть дома) полезной площадью ______ кв. м, в том
числе жилой площадью _______ кв. м, состоящий из _______ комнат,
кухни, коридора, санузла, веранды, а также подвал площадью
________ кв. м, сарай, теплицу, погреб, гараж, баню, ограждения,
расположенные по адресу: г. ______________, ул. ____________, дом
N _______.
2. "Собственник" приобретает право собственности (владения,
пользования, распоряжения) на жилой дом с момента с
государственной регистрации договора в установленном
законодательством порядке.
3. В случае смерти "Собственника" все права и обязанности по
настоящему договору переходят к его наследникам на общих
основаниях.
4. "Собственник" осуществляет за свой счет эксплуатацию и
ремонт жилого дома с соблюдением существующих единых правил и норм
на условиях, определенных для домов государственного и
муниципального жилищного фонда, а также участвует соразмерно
занимаемой площади в расходах, связанных с техническим
обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
5. Расходы, связанные с оформлением договора, производятся за
счет "Собственника".
6. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, один из
которых находится в делах "__________________", второй выдается
"Собственнику".
АДРЕСА СТОРОН
"___________" Администрация г. _____________ ______________
подпись
МП
"Собственник"
г. _____________, ул. _________________, дом ___
гр. _____________________ ______________________
подпись "Собственника"
С правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого
дома и придомовой территории ознакомлен и обязуюсь исполнять.
______________________
подпись "Собственника"
Образец
ДОПОЛНЕНИЯ К ДОГОВОРУ N _____
на передачу квартиры N ____ в доме N ___ по улице ________
г. __________________ Приморский край
________________ двухтысячного года.
1. Администрация города ____________ в лице _________________,
действующего (ей) на основании распоряжения N _______ от ________,
передала, а гр. ______________, имеющий (-е) в собственности _____
квартиру общей площадью ____ кв. м., в том числе жилой площадью
___ кв. м, находящуюся по адресу: г. _____________, ул. _________,
дом N _____, квартира N ____, согласно договору N ______ от
"__"________ 199__ г. на передачу квартиры в собственность
граждан, зарегистрированному в бюро технической инвентаризации г.
______________ (учреждении юстиции "Приморский краевой
регистрационный центр") от _____ 199__ г. за N ____, получил (-и)
в собственность жилой дом (часть жилого дома) по адресу: г.
____________ ул. ___________, дом N ______ полезной площадью _____
кв. м, а также подвал площадью ____ кв. м, веранду, сарай,
теплицу, баню, погреб, ограждения.
2. "Собственник" приобретает право собственности (владения,
пользования, распоряжения) на жилой дом с момента государственной
регистрации договора в установленном законодательством порядке.
3. В случае смерти "Собственника" все права и обязанности по
настоящему договору переходят к его наследникам на общих
основаниях.
4. "Собственник" осуществляет за свой счет эксплуатацию и
ремонт жилого дома с соблюдением существующих единых правил и норм
на условиях, определенных для домов государственного и
муниципального жилищного фонда, а также участвует соразмерно
занимаемой площади в расходах, связанных с техническим
обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
5. Расходы, связанные с оформлением договора, производятся за
счет "Собственника".
6. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, один из
которых находится в делах "___________", второй выдается
"Собственнику":
АДРЕСА СТОРОН
"___________" Администрация г. _____________ ______________
подпись
МП
"Собственник"
г. _____________, ул. _________________, дом ___
гр. _____________________ ______________________
подпись "Собственника"
С правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого
дома и придомовой территории ознакомлен и обязуюсь исполнять.
______________________
подпись "Собственника"
|
