УТВЕРЖДЕНО
Решением
Думы г. Находка
Приморского края
от 31.01.2001 N 280
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НАХОДКИ
КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ
ГОРОДА НАХОДКИ
КОНЦЕПЦИЯ
УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ГОРОДА НАХОДКИ
НА 2001 - 2010 ГОДЫ
Раздел 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Собственность и управление ею являются одним из основных
средств реализации социально - экономической политики города.
Управление собственностью - комплекс административных,
экономических и законотворческих действий органов местного
самоуправления, объединенных единой политикой и нацеленных на
сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
Целью управления собственностью является обеспечение доходной
части бюджета для решения социально - экономических проблем
города, повышения благосостояния и жизненного уровня населения,
создание благоприятной для проживания городской среды.
Настоящая Концепция определяет основные цели, задачи и
направления деятельности Находкинской городской Думы и
администрации города Находки в сфере управления муниципальной
собственностью на ближайшие десять лет.
Предпосылкой для разработки Концепции управления муниципальной
собственностью города Находки на 2001 - 2010 годы (далее -
Концепция) явилась необходимость:
поиска дополнительных источников дохода городского бюджета и
экономии ресурсов;
участия в регулировании рыночных отношений;
формулирования и закрепления в нормативно - правовой форме
интересов населения в сфере управления собственностью;
оптимизация структуры собственности в интересах обеспечения
устойчивых предпосылок для экономического роста.
Муниципальное образование город Находка (далее - город
Находка) в отношениях собственности выступает в двух аспектах:
властной структуры, устанавливающей нормы и правила
взаимодействия хозяйствующих субъектов и обеспечивающей их
выполнение, обременяющей всех собственников и хозяйствующих
субъектов местными налогами, иными обязательными платежами и
требованиями по содержанию собственности;
хозяйствующего субъекта и собственника, активно действующего
на рынке.
Собственная хозяйственная деятельность города Находки ведется
не только в интересах получения дохода и решения социально -
экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного
оборота.
1.2. Задачами разработки Концепции являются:
формулирование требований к системе управления муниципальной
собственностью на современном этапе;
установление границ, степени и способов влияния органов
местного самоуправления на общий хозяйственный оборот;
определение основных направлений, способов, методов и
механизмов использования муниципальной собственности для решения
задач, стоящих перед администрацией города Находки на период до
2010 года;
разработка мероприятий по совершенствованию управления
имуществом города Находки на сроки 2001 - 2004 гг., 2005 - 2010
гг.
В результате решения поставленных Концепцией задач к 2010
году:
проводится полная инвентаризация объектов муниципальной
собственности;
создается единый муниципальный кадастр собственности;
разрабатывается и реализуется система учета объектов
муниципальной собственности и оформляются права на них;
создается городская муниципальная казна;
оптимизируется количество объектов управления, и
осуществляется переход к пообъектному управлению;
завершается формирование и наполнение системы учета
муниципальной собственности, находящейся в границах города, и
муниципальной собственности, находящейся вне территории города
Находки;
увеличиваются поступления от арендной платы;
создается единое информационное пространство по управлению
городским хозяйством;
осуществляется переход на принятие более профессиональных
управленческих решений на основе применения современных методов
управления;
обеспечивается контроль за использованием и сохранностью
муниципального имущества, а также контроль за деятельностью лиц,
привлекаемых в качестве представителей в акционерных обществах,
руководителей муниципальных унитарных предприятий, муниципальных
учреждений, организаций, доверительных управляющих.
1.3. Концепция предусматривает:
увязывание вопросов управления муниципальной собственностью с
бюджетным процессом;
разработку (корректировку) плана мероприятий по ее реализации.
В пределах срока действия Концепции:
обеспечиваются гарантированные поступления в городской бюджет,
устанавливается постоянное количество нежилых помещений, сдаваемых
в аренду с земельными участками, ежегодно утверждаемое при
принятии бюджета города Находки;
незарегистрированные в установленном порядке объекты
муниципальной собственности, включая объекты незавершенного
строительства, исключаются из объектов сделок.
Раздел 2. ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ
2.1. Управление муниципальной собственностью направлено на:
увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города
за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых объектов
собственности, повышения эффективности ее использования;
конкурсное распределение муниципальных заказов;
введение экономически обоснованных нормативов на эксплуатацию
и содержание объектов муниципальной собственности;
оптимизацию структуры муниципальной собственности;
получение нарастающих доходов от имущественных комплексов
унитарных предприятий, учреждений, организаций, муниципальной
долей (пакетов акций) в хозяйственных обществах;
усиление контроля органов местного самоуправления за
выполнением условий закрепления имущества на праве хозяйственного
ведения и оперативного управления, передачи в доверительное
управление, аренду, лизинг, договоров купли - продажи, в том числе
обязательств покупателя в части использования приобретенного
имущества, за выполнением инвестором взятых на себя обязательств,
планов приватизации;
совершенствование нормативно - правовой базы управления
муниципальной собственностью, формирование организационных и
финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление
собственностью, развитие рыночной инфраструктуры и
негосударственного сектора экономики.
2.2. Формирование инфраструктуры управления собственностью в
городе предполагает:
определение социально - экономических стандартов (нормативов),
обеспечиваемых органами местного самоуправления и характеризующих
уровень жизни в городе Находке;
создание благоприятных экономических условий для
функционирования хозяйствующих субъектов, развития малого и
среднего предпринимательства;
совместимость и объединение баз данных различных городских
ведомств в единое информационное пространство и обеспечение
оперативного доступа к данным;
ответственность органов местного самоуправления за последствия
принимаемых решений.
2.3. Основу учета в городе Находке составляет единый
муниципальный кадастр.
Учет собственности выполняет следующие задачи:
удостоверение наличия собственности;
разграничение собственности в городе Находке по формам.
Имущество, закрепленное за казной, учитывается в казне, а в
случае передачи его в пользование - уполномоченным органом по
распоряжению имуществом.
Муниципальные унитарные предприятия, муниципальные учреждения
и организации учитываются в единой системе учета муниципальной
собственности в органах, ответственных за их создание и
функционирование.
Имущество, переданное в оперативное управление или
хозяйственное ведение, учитывается на балансе учреждением,
организацией или предприятием соответственно.
В процессе формирования системы учета, наполнения и
актуализации составляющих ее данных проводится сплошная
пообъектная инвентаризация объектов муниципальной собственности.
В процессе инвентаризации объектов собственности производится
постановка на учет бесхозяйных объектов, списание и оценка
объектов, занесение информации в реестры (обновление базы данных)
и регистрация (подтверждение) органами местного самоуправления
прав на муниципальное имущество, вводятся учетные документы
(паспорта) хозяйствующих субъектов.
2.4. Формирование муниципальной собственности
Формирование собственности - процесс оптимизации структуры и
состава муниципальной собственности для выполнения поставленных на
данный период задач.
Реализуется определением приоритетов развития города,
разграничением собственности, приобретением, обменом, созданием,
преобразованием, отчуждением, восстановлением и возобновлением
собственности.
2.5. Стоимостная оценка объектов собственности
Стоимостные характеристики объектов собственности, в том числе
и рыночная стоимость, определяются в соответствии с
законодательством Российской Федерации с учетом целевого
назначения объекта, характера предполагаемой сделки и вида оценки,
в том числе для целей налогообложения, залога, продажи и покупки,
вложения инвестиций, учета, инвентаризации и других целей.
2.6. Разграничение объектов собственности
Концепцией предусматривается завершение процесса разграничения
собственности на территории города Находки на собственность
Российской Федерации, муниципальную, физических и юридических лиц.
Определение собственности осуществляется как в процессе
инвентаризации и регистрации прав на объекты, так и при проведении
соответствующих процедур по конкретным объектам.
Муниципальная собственность постоянно увеличивается за счет
приема - передачи объектов жилого фонда и социально - культурного
назначения от государственных предприятий и акционерных обществ,
созданных в процессе приватизации.
При передаче имущества в процессе разграничения собственности
предусматриваются:
инвентаризация передаваемого имущества;
ответственность компетентных органов за сохранность и
эксплуатацию имущества до и после передачи;
условия и способы разрешения возникающих конфликтов;
механизмы передачи неиспользуемых объектов, принадлежащих
другим субъектам управления.
Раздел 3. ОБЪЕКТЫ И СУБЪЕКТЫ СОБСТВЕННОСТИ
3.1. В рамках Концепции собственность рассматривается как:
экономический аспект управления;
отношение субъекта к объекту, порождающее правомочия владения,
пользования, распоряжения - юридический аспект управления.
3.2. Управление объектом собственности - принятие
управленческих решений, направленных на:
обладание объектом как ресурсом;
получение доходов от использования объекта;
использование объекта для решения социально - экономической
задачи.
Управление собственностью органами местного самоуправления
осуществляется в отношении:
объекта собственности, группы однотипных объектов или
отдельных составляющих;
субъекта управления (управляющего), которому переданы
полномочия по управлению объектом собственности.
Текущее состояние, прогнозируемые и фактические изменения
состава и стоимости имущества города Находки, а также доходы от
его использования представляются в балансах муниципального
имущества города Находки, которые, начиная с 2001 года, ежегодно
составляются и утверждаются до формирования бюджета Находкинской
городской Думой.
3.3. Объекты собственности
Объекты, находящиеся в муниципальной собственности, могут
располагаться:
на территории города Находки;
вне территории города Находки.
На территории города Находки находятся объекты, относящиеся к:
государственной собственности;
муниципальной собственности города Находки и иных
муниципальных образований Российской Федерации;
частной собственности физических и юридических лиц, в том
числе иностранных;
собственности иных форм.
Объектами муниципальной собственности города Находки как
муниципального образования являются:
имущественные комплексы муниципальных унитарных предприятий,
муниципальных учреждений и организаций;
казна города.
3.4. Объекты управления
В зависимости от целей и задач управления выделяются следующие
основные группы объектов:
а) недвижимое имущество:
земля (как общий ресурс города и как земельные участки);
муниципальные леса и парки;
здания, сооружения, нежилые помещения, объекты озеленения,
многолетние зеленые насаждения и иные объекты;
б) движимое имущество:
оборудование;
транспорт;
финансовые ресурсы города (бюджет, привлеченные средства и
т. п.);
ценные бумаги и финансовые активы;
в) имущественные комплексы:
муниципальные учреждения, организации и предприятия;
набор технологически и /или функционально связанного
имущества.
3.5. Субъекты управления
Субъектами управления являются:
органы местного самоуправления (Находкинская городская Дума,
администрация города Находки);
субъекты права, осуществляющие управление собственностью.
В структуру администрации города входят отраслевые и
функциональные органы (департаменты, комитеты, управления и
отделы).
Субъекты, осуществляющие управление муниципальной
собственностью:
орган, уполномоченный управлять муниципальной собственностью;
хозяйствующие субъекты;
органы государственной власти и местного самоуправления в
соответствии с компетенцией, установленной законодательством.
Раздел 4. УПРАВЛЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Управление муниципальными унитарными предприятиями,
учреждениями и организациями
Из 44 муниципальных унитарных предприятий города около
половины убыточны, имеют неликвидные балансы и значительную
кредиторскую задолженность перед бюджетами всех уровней. Большая
часть предприятий обладает сегодня признаками банкротства, или в
отношении них возбуждены дела о банкротстве.
В связи с этим необходимо:
оптимизировать количество муниципальных унитарных предприятий,
деятельность которых необходима городу для выполнения социального
заказа;
ужесточить контроль за деятельностью руководителей
муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений,
организаций, а также за использованием ими муниципального
имущества;
ввести ежегодное планирование основных показателей финансово -
экономической деятельности муниципальных унитарных предприятий,
муниципальных учреждений и организаций (муниципальный заказ);
возложить на руководителей структурных подразделений
администрации города персональную ответственность за качественную
и своевременную разработку основных плановых показателей
деятельности муниципальных унитарных предприятий, муниципальных
учреждений и организаций.
Создание муниципального унитарного предприятия осуществляется
в случаях, когда цели и задачи, для выполнения которых оно
создается, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами
иных организационно - правовых форм.
Учреждения, организации создаются для осуществления
управленческих, социально - культурных или иных функций
некоммерческого характера.
Унитарные предприятия создаются для:
производства отдельных видов продукции, оказания услуг
населению;
использования имущества, приватизация которого запрещена, в
том числе имущества, необходимого для обеспечения функционирования
транспорта, реализации иных интересов города;
решения социальных задач по минимальным ценам путем
ограничения прибыльности;
обеспечения стабильности функционирования городской
инфраструктуры, а также рынка основных потребительских товаров,
ресурсов и услуг;
производства отдельных высокоприбыльных видов продукции;
иных целей, определенных законодательством Российской
Федерации.
Интересы города и способы его влияния на хозяйственную
деятельность муниципального унитарного предприятия, муниципального
учреждения, организации отражаются в уставах соответствующих
субъектов и контрактах с руководителями.
4.2. При принятии решения о создании муниципального
учреждения, организации или унитарного предприятия:
определяются цели и задачи, а также имущественный комплекс,
необходимый и достаточный для выполнения уставных целей;
определяется и оценивается местоположение, обеспеченность и
возможности развития территории и инфраструктуры;
для унитарных предприятий определяется порядок отчисления
части прибыли, направляемой в бюджет города;
формируются количественные критерии эффективности
функционирования муниципальных унитарных предприятий, учреждений,
организаций, требования к руководителю и критерии оценки его
деятельности.
4.3. Цели и задачи управления муниципальными унитарными
предприятиями, муниципальными учреждениями, организациями
заключаются в:
оптимизации структуры и количества муниципальных унитарных
предприятий, учреждений, организаций;
ежегодной разработке прогнозных показателей развития
муниципальных унитарных предприятий;
проведении сравнительного анализа и оценки эффективности
деятельности (функционирования) предприятий, учреждений,
организаций в отраслевом и территориальном разрезе;
контроле за сохранностью, реновацией и целевым использованием
имущества, переданного предприятиям в хозяйственное ведение,
учреждениям, организациям - в оперативное управление;
оценке деятельности руководителей;
аттестации руководителей муниципальных унитарных предприятия,
муниципальных учреждений, организаций;
ежегодном отчете руководителя на отраслевой балансовой
комиссии по принадлежности с участием финансового и экономического
управлений, органа, уполномоченного управлять муниципальной
собственностью;
принятии решений о внесении изменений в учредительные
документы, в контракт с руководителем;
проведении реорганизации предприятия, учреждения, организации;
смене руководителя.
В сфере управления учреждениями, организациями определяются
возможности ведения ими предпринимательской деятельности.
4.4. Для повышения эффективности использования имущества
созданными ранее муниципальными унитарными предприятиями,
муниципальными учреждениями, организациями:
пересматриваются цели и задачи, вносятся изменения в
учредительные документы (приводятся в соответствие с Типовыми
Уставами);
перезаключается (заключается) контракт с руководителем на
основе разработанного Типового контракта, предусматривающего
ответственность за переданное в пользование муниципальное
имущество, а также ответственность за результаты деятельности
предприятия, учреждения, организации;
анализируется состав имущественного комплекса на необходимость
и достаточность для выполнения поставленных задач.
4.5. В случае необходимости принимается решение о
реорганизации или ликвидации предприятия, учреждения, организации.
В результате этих действий поступят дополнительные доходы в бюджет
от прибыли муниципальных унитарных предприятий, от реализации
высвободившегося муниципального имущества вследствие ликвидации,
реорганизации неэффективно работающих муниципальных унитарных
предприятий и муниципальных учреждений, организаций.
4.6. Управление казной
Средства городского бюджета и иное имущество города, не
закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями,
учреждениями, организациями, составляют городскую имущественную
казну, которая служит средством обеспечения обязательств города.
Управление казной реализуется по отдельным составляющим казны
- управление бюджетом города, управление пакетами акций и долями
города и т. п., а также всей казной в целом.
Право распоряжения собственностью, учтенной в казне,
принадлежит администрации города Находки.
Передачу имущества казны муниципальным учреждениям,
организациям и предприятиям, а также внесение имущества в уставные
капиталы хозяйственных обществ осуществляет Комитет по управлению
муниципальным имуществом города Находки.
4.7. Управление пакетами акций и долями, принадлежащими
городу
Управление пакетами акций и долями, принадлежащими городу,
предполагает использование пакета:
в качестве средства управления, обеспечивающего право на
участие в органах управления и воздействие на хозяйствующий
субъект;
как самостоятельного объекта управления, обеспечивающего
получение доходов непосредственно от ценной бумаги.
По каждому пакету акций определяются:
цели владения акциями;
управляющий, его полномочия и задачи.
Осуществляется классификация хозяйственных обществ по
количественным и качественным показателям, в том числе:
по целям, которые преследует город в деятельности
хозяйственных обществ;
по стратегическому значению для обеспечения городских
программ;
по реализации перспективных проектов.
Хозяйственные общества классифицируются:
в зависимости от степени ликвидности акций, в т. ч. с быстрым
поступлением средств от реализации акций; продажа которых не
принесет значительных поступлений в бюджет; реализация которых
невозможна или экономически нецелесообразна;
в зависимости от отраслевой принадлежности;
в зависимости от целей, которые преследует город в
деятельности хозяйственных обществ;
в зависимости от возможности влияния на деятельность
хозяйственных обществ, обусловленной количеством акций,
количеством голосов в органах управления обществом;
в зависимости от финансового состояния, численности работающих
в обществе, от величины основных фондов общества.
Осуществление функций управления акциями, закрепленными в
муниципальной собственности города Находки, заключается в:
координации работы отраслевых департаментов и органа,
уполномоченного управлять акциями (долями, пакетами);
установлении порядка аттестации специалистов муниципальных
служащих в области управления хозяйственными обществами;
назначении представителей в органах управления хозяйственных
обществ на конкурсной основе;
принятии мер по пересмотру уставов хозяйственных обществ для
обеспечения интересов города;
осуществлении дополнительной эмиссии акций с сохранением доли
города в уставном капитале;
покупке акций хозяйственных обществ для формирования их в
пакетах, последующая продажа которых принесет больший доход в
бюджет;
выпуске производных ценных бумаг города, обеспеченных акциями;
приобретении акций городом в результате капитализации
просроченной налоговой задолженности хозяйственных обществ и
дальнейшая их продажа.
В отношении организаций, которые не могут полностью
контролироваться органами местного самоуправления, определяется
соотношение потенциальной доходности компании и возможности ее
участия в решении общегородских задач.
Город управляет принадлежащими ему акциями через своих
представителей. Для получения экономического эффекта от управления
необходимо повысить их квалификацию и провести переподготовку за
счет средств городского бюджета.
Муниципальным представителям не разрешается получать
вознаграждение за выполнение функций управления в хозяйственных
обществах. В то же время вознаграждение и возмещение затрат на
управление в хозяйственных обществах может быть поставлено в
зависимость от достижения определенных финансовых результатов
деятельности общества и производится за счет прибыли организации.
Утвержденная уполномоченным органом по управлению имуществом
программа становится неотъемлемой частью договора, заключаемого с
управляющим, и предусматривает порядок отчетности, формы контроля,
ответственность управляющего. Порядок управления пакетами акций
(долями) хозяйственных обществ, закрепленными в муниципальной
собственности, подлежит разработке.
4.8. Земельные ресурсы рассматриваются как территория в целом,
на которой осуществляется жизнедеятельность городского сообщества,
и как обособленные земельные участки - части территории города,
имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие
характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.
Управление направлено на повышение эффективности использования
земельных ресурсов города, вовлечение земельных участков в
гражданский оборот в соответствии с Генеральным планом развития
города Находки на основе:
возможности оперативной государственной регистрации прав на
земельный участок;
формирования объекта недвижимости, определения его правового
статуса;
разработки и утверждения нормативных актов об установлении
ограничений и обременении, целевого назначения для земельного
участка и ответственности за их нарушение;
наличия земельно - информационной системы, основанной на
данных Государственного земельного кадастра;
создания и развития инфраструктуры рынка оборота земельных
участков и / или прав на земельные участки, включающего
специализированные кредитные учреждения, риэлтеров, институт
оценки и др.;
определения порядка ценообразования на земельные участки
(права на них), передаваемые в гражданский оборот;
определения нормативов землепользования (участков,
передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные и
другие объекты, а также в рамках реализации муниципальных заказов
и программ, сверхнормативных участков, передаваемых за
дополнительную плату и т. п.);
проведения кадастровой оценки земель.
Права на земельные участки подлежат обязательной
государственной регистрации. Порядок управления земельными
ресурсами подлежит разработке.
4.9. Управление недвижимостью
Управление объектами недвижимости, принадлежащих городу,
предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное
ведение, аренду, куплю - продажу, в том числе с рассрочкой платежа
и т. п.
По состоянию на 01.12.2000 в муниципальной собственности
города Находки находится около 770 нежилых помещений, из них около
324 помещения общей площадью 41466.1 кв. м находятся в аренде, а
остальные находятся у муниципальных унитарных предприятий,
учреждений, организаций на праве хозяйственного ведения,
оперативного управления или в безвозмездном пользовании.
Существующая система управления недвижимостью города нуждается
в совершенствовании, а именно:
необходимо сформировать полный Реестр муниципальной
недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные,
правовые, стоимостные, технические характеристики с целью
осуществления анализа эффективности использования недвижимости,
составления прогноза поступления средств в бюджет, контроля за
денежными потоками от ее использования;
произвести госрегистрацию всех объектов недвижимости (в
настоящее время зарегистрированы лишь единицы объектов, а это
затрудняет процесс управления ими);
расчет стоимости арендных платежей необходимо производить с
применением механизма рыночной оценки;
договор аренды на нежилые помещения должен включать в себя
аренду земельного участка;
выявить излишнее неиспользуемое или используемое не по
назначению имущество, изъять его и передать в аренду;
сократить льготы при передаче в пользование объектов
недвижимости;
обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих,
осуществляющих управление муниципальной собственностью.
Совершенствование системы управления недвижимостью должно
обеспечить:
максимально возможное повышение доходности объектов
муниципальной недвижимости;
наиболее эффективное выполнение городом своих социальных
функций в процессе управления муниципальной собственностью;
вовлечение в хозяйственный оборот незавершенного
строительства.
Для достижения целей управления необходимо осуществлять
постоянный контроль.
В настоящее время не используется индивидуальный подход к
исполнению каждого объекта недвижимости города. Несмотря на
устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от аренды
недвижимости, эти доходы существенно отстают от рыночной.
Управление недвижимостью реализуется путем формирования
объекта управления, представляющего собой комплекс технологически
и функционально связанного имущества, включающего земельный
участок здания, сооружения и / или их части, зеленые насаждения и
пр., составные части которого могут принадлежать разным
владельцам.
Комплекс представляет собой самостоятельный объект учета.
Для каждого объекта управления устанавливаются границы
земельного участка, формируется перечень отнесенных к нему
объектов недвижимости с их кадастровыми характеристиками,
обременение сервитутами, подоснова земельного участка, целевое
назначение (разрешение, пользование) объекта в целом и его
составных частей.
Необходимо исключить возможность распоряжения одной частью
имущества без другой в случаях, когда они составляют единой целое
(т. е. земельный участок и здания, строения расположенные на них.)
Объект управления может использоваться как для
предпринимательской деятельности, так и для решения социальных
задач.
Отдельные части объекта управления могут принадлежать
различным собственникам и использоваться различными
пользователями. Эта особенность ставит специфическую задачу -
организацию целевого использования, технической эксплуатации,
своевременного восстановления и реновации составляющего объект
имущества как целого, там, где это необходимо.
Орган, уполномоченный администрацией города Находки, управлять
муниципальной собственностью, консолидирует пользователей объекта
управления для эффективного использования, восстановления и
реновации общей собственности.
Хозяйственный оборот частей объекта недвижимости и / или прав
на него должен происходить вместе с соответствующей долей в праве
на земельный участок и общего (долевого) имущества объекта.
4.10. Управление объектами недвижимого имущества в жилищной
сфере
Специфика объекта - жилья - практически исключает правомочия
по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав города как
собственника.
Владение и пользование осуществляется отдельными физическими и
юридическими лицами на договорной основе.
Основными целями управления недвижимостью в жилищной сфере
является получение социального и коммерческого эффекта от
обеспечения жителей города жилыми помещениями, сохранение и
восстановление жилищного фонда.
Коммерческое использование недвижимости в жилищной сфере
предполагает передачу жилья по договорам найма, аренды, аренды с
выкупом, купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа.
Задачей является обеспечение содержания, эксплуатации,
восстановления при снижении издержек на указанные цели.
Органы местного самоуправления обеспечивают надзор за
эксплуатацией домовладений, целевым использованием жилищного
фонда.
В целях увеличения нежилых площадей органы местного
самоуправления могут приобретать жилые помещения в центральных
районах города и переводить их в нежилые с дальнейшей сдачей в
аренду или продажей.
4.11. Управление муниципальной собственностью, расположенной
за пределами города
Права города на объекты собственности, расположенные вне
территории города, регистрируются на соответствующей территории,
оцениваются с учетом конъюнктуры рынка и особенностей
законодательства местонахождения объектов и учитываются в
отдельном реестре единой системы учета муниципальной
собственности.
Управление объектами собственности, расположенными вне
территории города, осуществляется аналогично управлению
соответствующими объектами на территории города Находки. При
принятии решений по таким объектам учитывается местное
законодательство, территориальные, экономические и правовые
особенности местонахождения объектов.
Раздел V. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ
ИМУЩЕСТВОМ, НЕ НАХОДЯЩИМСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА НАХОДКИ
5.1. Особенности взаимодействия с иными субъектами
Регулирование пользования объектами любых форм собственности,
расположенными на территории города Находки, осуществляется в
соответствии с законодательством Российской федерации и
заключенными договорами.
Данное регулирование осуществляется, в основном, в форме
реализации муниципальными органами властных полномочий
относительно:
порядка землепользования, функционального зонирования,
градостроительной деятельности;
установления местных налогов и других обязательных платежей в
отношении любых субъектов, осуществляющих деятельность на
территории города;
создания эффективной инфраструктуры регистрирующих органов,
обеспечивающих оперативную регистрацию, информационных сетей и
возможности доступа к информационным ресурсам города и
инвестиционной открытости;
обеспечения прав всех субъектов;
создание единой базы данных о собственниках, пользователей
недвижимого имущества.
Органы местного самоуправления воздействуют на
предпринимательскую деятельность иных субъектов, предоставляя
собственное имущество (помещения, земельные участки) в различные
формы пользования.
Стимулирующее воздействие города реализуется путем:
льготного налогообложения;
открытого размещения муниципальных заказов для субъектов
различных форм собственности.
Раздел 6. СПОСОБЫ, МЕТОДЫ И МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ
Для эффективного управления собственностью используется весь
спектр способов, методов и механизмов, предоставляемых
законодательством Российской Федерации.
6.1. Введение критериев и оценка эффективности
Концепция предполагает введение механизмов оценки полезности
объектов муниципальной собственности путем определения бюджетной и
иной эффективности, установления нормативов.
Для всех видов объектов муниципальной собственности вводятся
нормативные параметры функционирования объекта. Основной критерий
оценки - степень реализации поставленных целей, выполнения
нормативных требований.
Каждый объект муниципальной собственности проверяется на
необходимость его сохранения в собственности города.
Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в
рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения
учитывают найденный оптимальный режим.
Бюджетная эффективность организаций, использующих
муниципальное имущество, а также организаций, в уставном капитале
которых есть доля города, рассчитывается как отношение суммы всех
поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый
период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего
городу.
Необходима разработка нормативов бюджетной эффективности для
различных видов объектов собственности и нормативов затрат на
содержание имущества.
Критерии и нормативы "социальной эффективности" подлежат
разработке. На начальном этапе используется метод сравнительной
оценки со средними значениями по отрасли (группе социально схожих
объектов).
Оценка эффективности использования и / или функционирования
объектов, расположенных вне территории города, проводится с учетом
территориальных, экономических и правовых особенностей
местонахождения объекта.
6.2. Реорганизация муниципальных унитарных предприятий,
учреждений, организаций. Реструктуризация имущественных
комплексов
Одним из способов управления собственностью выступает
реорганизация предприятий, учреждений и организаций и / или
реструктуризация их имущественных комплексов.
Основаниями для реорганизации и / или реструктуризации могут
быть:
достижение целей, для решения которых создавалось предприятие,
учреждение, организация;
несоответствие уставных целей, видов выпускаемой продукции
(оказываемых услуг и т. д.);
снижение эффективности функционирования;
изменение приоритетов в социально - экономическом развитии
города и т. п.
Реорганизация может осуществляться:
в порядке, установленном гражданским законодательством,
законодательством о приватизации;
путем внутренней реструктуризации имущественного комплекса и /
или организационной структуры предприятия, учреждения,
организации;
совмещением указанных выше способов.
6.3. Назначение руководителей
Руководитель предприятия, учреждения, организации назначается
мэром города по представлению соответствующего отраслевого
департамента или управления.
Управляющий рассматривается как физическое лицо, обладающее
полномочиями по управлению предприятием, учреждением,
организацией, хозяйственным обществом.
Управляющий может выступать в роли:
руководителя предприятия, учреждения, организации - на
постоянной основе;
представителя интересов города в органах управления
хозяйственного общества, в уставном капитале которого есть доля
(пакет акций), принадлежащая городу.
Назначения руководителей предприятий, учреждений, организаций
и представителей города в органы управления хозяйственного
общества осуществляется на конкурсной основе с оформлением
гражданско - правового и / или трудового договора (контракта) с
управляющим.
Конкурсные комиссии создаются при отраслевых департаментах,
управлениях координирующих деятельность предприятий, учреждений,
организаций. В состав комиссии включается в обязательном порядке
представитель органа, управляющего муниципальным имуществом.
В условиях конкурсного отбора включаются квалификационные
требования к управляющему, программа достижения целей предприятия,
учреждения, организации или управления пакетом акций.
При приватизации унитарных предприятий на переходный период до
первого собрания акционеров в органы управления назначаются
муниципальные служащие и представители предприятия (администрация
и работники).
Договор об управлении муниципальным учреждением, организацией
или предприятием заключается между управляющим и администрацией
города в лице уполномоченного им органа. Примерный договор
(контракт) на управление подлежит утверждению администрацией
города.
Представитель города может участвовать в органах управления
нескольких организаций.
6.4. Финансовое оздоровление
По решению администрации города может производиться финансовое
оздоровление значимых для города хозяйствующих субъектов, которое
включает следующие направления:
представление субъекту финансовой, технической или
интеллектуальной помощи за счет ресурсов города;
предоставление субъекту льгот;
изменение имущественных прав на используемое имущество города;
предоставление кредитов;
поручительство (гарантия) города по кредитам.
Материальная помощь хозяйствующим субъектам может
производиться на возмездной основе.
Возмездное оказание помощи может предусматривать увеличение
доли города в уставном капитале коммерческой организации.
6.5. Льготы
Полное или частичное освобождение на определенный срок от
исполнения установленных правил, обязанностей или облегчение
условий их выполнения для юридического лица, реализующего
определенные виды деятельности, признанные приоритетными для
города, или участвующего в реализации городских программ является
льготой и устанавливается Находкинской городской Думой.
6.6. Страхование
Муниципальное имущество должно быть обязательно застраховано
от основных рисков утраты и ущерба.
Органы местного самоуправления могут перекладывать обязанность
страхования на пользователя муниципального имущества.
Степень участия собственника в риске случайной гибели объекта,
в эксплуатации объекта, в его содержании, в проведении текущих
капитальных ремонтов объекта и его страховании определяются
условиями договора передачи в пользование.
6.7. Доверительное управление
Решение о передаче муниципального имущества города в
доверительное управление принимается в соответствии с действующим
законодательством Российской Федерации, нормативно - правовыми
актами города Находки. Доверительный управляющий выбирается из
числа победителей конкурса.
6.8. Аренда
Аренда представляет собой один из механизмов управления
муниципальной собственностью и получения от нее экономического и
социального эффекта, являясь при этом для собственника
возобновленным источником поступлений.
Аренда позволяет городу Находке решить следующие задачи:
включить в сферу аренды все виды объектов муниципальной
собственности, в том числе объектов со сложной структурой - садово
- парковых и имущественных комплексов, жилых и нежилых помещений и
иных движимых и недвижимых объектов, и за счет этого увеличить
поступление в бюджет;
определить границы, в которых могут действовать арендодатель и
арендатор при заключении договора аренды;
усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав
их с издержками и доходами собственника и арендатора, включить в
расчет арендной платы за нежилые помещения арендную плату за
пользование соответствующей долей земельного участка;
заключать договоры аренды в едином пакете с договорами о
предоставлении коммунальных услуг;
обеспечить защиту прав и интересов инвесторов и арендаторов -
гарантии в их взаимоотношениях с городом;
расширить сферу использования видов и объектов аренды для
размещения рекламы, сезонного использования земли общего
пользования, почасовой аренды, недвижимости в жилищной сфере, для
парковки и временных стоянок и участков земли, обеспечивающих
возможность коммерческого использования объектов на воде.
Конкретные особенности прав арендатора по владению,
пользованию и распоряжению арендованным объектом определяются
договором аренды.
Органы местного самоуправления в своей хозяйственной
деятельности могут арендовать имущество, находящееся в иной
собственности.
Необходимо при этом применять механизм рыночной оценки при
определении арендной платы путем выравнивания ставки арендной
платы, взимаемой за пользование муниципальной недвижимостью, со
ставками, сложившимися на рынке.
6.9. Передача муниципальной собственности города Находки в
безвозмездное пользование
При передаче объектов в безвозмездное пользование определяются
целевое назначение объекта, срок и условия договора безвозмездного
пользования, в том числе порядок оплаты коммунальных услуг и
текущих расходов по эксплуатации.
6.10. Приватизация
Приватизация выступает в качестве средства изменения формы
собственности и формирования эффективного хозяйствующего субъекта.
Указанная задача решается путем реорганизации предприятия,
формирования объекта приватизации и изъятия "лишнего" имущества,
управления материальными и нематериальными активами - долями
(пакетами акций).
Принятие решений о приватизации предприятий производится по
индивидуальным схемам, предусматривающим перевод предприятий из
"режима выживания" в "режим развития" путем:
изменения формы собственности и организационно - правовой
формы предприятий;
отчуждения городом имущественных объектов;
реорганизации имущественных комплексов предприятий и
модернизации производств;
проведения предпродажной подготовки объектов приватизации;
долгосрочного инвестирования предприятий;
изменения размеров и сроков закрепления пакетов акций в
муниципальной собственности;
определения формы продажи пакетов акций;
более широкого применения конкурсов с инвестиционными
условиями.
Решение о приватизации включает в себя анализ финансово -
экономического и фактического состояния объекта приватизации,
четкое видение судьбы конкретного предприятия, его места в
хозяйственной жизни с учетом стратегии развития города. Программу
приватизации, Положение о порядке приватизации муниципального
имущества утверждает Находкинская городская Дума.
Раздел 7. ИНФРАСТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ
7.1. Информационное обеспечение
Основой информационного обеспечения системы управления
муниципальной собственностью города Находки является
автоматизированная информационная система единого муниципального
кадастра, представляющая собой единую систему учета:
муниципальной собственности;
учреждений, организаций и предприятий;
собственности иных собственников на территории города;
показателей функционирования муниципальных учреждений,
организаций и унитарных предприятий;
показателей использования муниципального имущества и оценки
эффективности использования;
решений органов местного самоуправления по управлению
собственностью, планируемых и фактических результатов их
исполнения.
Информационная система базируется на следующих основных
принципах:
единая система идентификации объектов, основанная на
кадастровом делении;
однократность ввода информации;
ответственность за полноту и достоверность введенной
информации;
формирование и ведение единого городского адресного
пространства (адресный реестр г. Находка);
обеспечение доступа пользователя к информации и блокирование
несанкционированного доступа;
обеспечение интегрированного перекрестного контроля
достоверности информации в системе;
периодическое обновление информации;
обеспечение сохранности информации и независимости от
используемых технических средств.
Порядок подлежит разработке.
Эффективное управление собственностью в городе требует
использования всех преимуществ современных информационных
технологий, что включает в себя:
поэтапную интеграцию раздробленных информационных ресурсов в
информационное пространство;
развитие программного обеспечения на основе использования
экономико - математических методов: оперативного анализа данных о
состоянии муниципальной собственности, эффективности ее
использования, структуре действующих правоотношений, динамике
поступления и использования денежных средств; прогнозирования
тенденции развития экономики города и выработки решений о составе
муниципальной собственности и изменении форм и методов ее
использования; прогнозирования последствий управленческих решений;
анализ фактической эффективности управленческих решений.
Для функционирования системы необходимы:
разработка и ввод в эксплуатацию системы учета и обеспечение
ее бесперебойного функционирования, в том числе и в
автоматизированном варианте;
создание баз данных и обеспечение сбора ведения и контроля
достоверности первичной информации;
создание единой технологии функционирования всех участников
процесса управления имуществом города при разделении информации на
публичную и коммерческую и регламентированном доступе;
переход на электронные стандарты документооборота внутри
структур законодательной и исполнительной муниципальной власти.
Доступность, достоверность и полнота информации, связанной с
управлением собственностью, обеспечивается ежегодной публикацией в
средствах массовой информации:
баланса муниципального имущества города Находки;
отчета о составе городской имущественной казны;
отчета о денежных поступлениях от использования муниципальной
собственности.
7.2. Правовое обеспечение
Концепция базируется на законодательстве Российской Федерации
и нормативно - правовых актах города Находки.
Повышение эффективности управления предполагает разработку
ряда нормативно - правовых актов города, методических материалов.
Последовательность разработки нормативно - правовых актов
определяется по предложениям органов исполнительной власти города
и находит отражение в ежегодном плане мероприятий по реализации
Концепции.
7.3. Организационное обеспечение
Основными принципами организации управления являются:
разделение полномочий и исключение дублирования;
принятие решений и ответственность за последствия принятых
решений;
концентрация усилий в заданном направлении;
формирование цепи управления.
7.4. Кадровое обеспечение
Кадровое обеспечение в рамках Концепции рассматривается как в
отношении должностных лиц исполнительной власти города, так и в
отношении управляющих объектами собственности и включает:
подготовку специалистов в области управления собственностью;
систематическое повышение квалификации и периодическую
аттестацию сотрудников органов исполнительной власти;
включение квалификационных требований в контракты с лицами,
управляющими муниципальной собственностью города;
лицензирование управляющих хозяйственными обществами
независимо от форм собственности;
вознаграждение за работу.
7.5. Финансовое обеспечение
Управление муниципальной собственностью города, регулирование
процессов использования имущества иными собственниками
обеспечивается за счет бюджета города.
На проведение отдельных мероприятий - инвентаризация
собственности, построение информационной системы города,
предпродажная подготовка объектов приватизации, реорганизация и
реструктуризация предприятий - источниками финансирования
выступают бюджет города, а также иные источники в соответствии с
законами о приватизации.
Реализация инвестиционных проектов осуществляется за счет
средств бюджета.
Важными источниками инвестиций в реальный сектор экономики
являются средства населения под выпуск ценных бумаг города.
Нормативы распределения средств, поступающих от управления
муниципальной собственностью ежегодно утверждаются в составе
бюджетных показателей.
Раздел 8. КОНТРОЛЬ
8.1. Контроль и надзор в сфере управления муниципальной
собственностью сосредотачиваются на:
проверке целевого и эффективного использования имущества
города, включая его финансовые ресурсы, а также контроле за его
сохранностью, восстановлением и приращением;
выполнении нормативов, обязательных для муниципальных
унитарных предприятий, муниципальных учреждений, организаций;
деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих;
обеспечении административной вертикали во взаимодействии
органов, исключающей дублирование в работе;
разграничении регулирующих, разрешительных и контрольных
функций;
методическом обеспечении контроля, в том числе путем выработки
критериев оценки эффективности использования собственности;
обеспечении общественного контроля.
В отношении муниципальной собственности следует выделить
специфический вид контроля - использование муниципальной
собственности в разрешенных пределах.
8.2. Концепция призвана объявить приоритеты в области
управления муниципальной собственностью, пути совершенствования
нормативной базы и на этой основе гарантировать всем участникам
экономических отношений равные условия для коммерческой
деятельности.
Раздел 9. ВСТУПЛЕНИЕ КОНЦЕПЦИИ В СИЛУ
9.1. Настоящая Концепция вступает в силу с момента ее
подписания мэром города Находки.
Мэр города Находки
В.С.ГНЕЗДИЛОВ
|
