МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РФ
                     АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ

                           УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
               "ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЦЕНТР"

                                 ПИСЬМО
                      от 27 июня 2001 г. N 1046-01

       Учреждение юстиции  "Приморский краевой регистрационный центр"
   (ПКРЦ)  в   связи   с   поступающими   вопросами,   связанными   с
   осуществлением  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое
   имущество и сделок с ним разъясняет следующее.

       Вопрос: Возможно ли возникновение залога на ином,  чем договор
   о залоге, основании?

       Ответ: Да,    основанием    возникновения    ипотеки   (залога
   недвижимого имущества) может быть не только договор об ипотеке, но
   и  нормы федерального закона.  Случаи ипотеки,  возникающей в силу
   закона, предусмотрены:
       - п. 5 ст. 488 ГК РФ - купля - продажа товаров в кредит (в том
   числе недвижимости):  если иное не предусмотрено договором купли -
   продажи  с  момента  передачи  товара  покупателю  и до его оплаты
   товар,  проданный в кредит,  признается  находящимся  в  залоге  у
   продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по
   оплате товара;
       - п.  1 ст.  587 ГК РФ - при передаче недвижимости под выплату
   ренты получатель ренты  в  обеспечение  обязательства  плательщика
   ренты приобретает право залога на это имущество;
       - ст.  77 Федерального закона от 16.06.1998 г.  N  102-ФЗ  "Об
   ипотеке   (залоге   недвижимости)"   -  жилой  дом  или  квартира,
   приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации
   в   собственность,  считаются  находящимися  в  залоге  с  момента
   государственной регистрации договора купли - продажи  жилого  дома
   или квартиры (если иное не предусмотрено договором или законом).
       Вместе с тем,  залога в силу закона  при  заключении  договора
   купли  -  продажи  в  кредит не возникает,  если договором купли -
   продажи предусмотрено сохранение права собственности за  продавцом
   до  полной  оплаты  имущества  покупателем  (ст.  491  ГК  РФ).  В
   рассматриваемом случае государственной регистрации подлежит только
   договор купли-продажи,  а переход права собственности к покупателю
   будет  зарегистрирован   после   полной   оплаты   имущества.   До
   регистрации перехода права собственности собственником недвижимого
   имущества,  как уже было отмечено выше,  остается продавец.  Таким
   образом,  в подобной ситуации ни продавец,  ни покупатель не могут
   распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
       Данной позиции    придерживается    Высший   Арбитражный   суд
   Российской Федерации,  что нашло отражение в постановлении Пленума
   от  25.02.1998  г.  N  8 "О некоторых вопросах практики разрешения
   споров,  связанных с защитой права собственности и  других  вещных
   прав" (п. 14).
       Залог в  силу  закона  при  продаже  имущества  в  кредит   не
   возникает  и  в  случае,  если  стороны в договоре купли - продажи
   прямо предусмотрят,  что объект недвижимого имущества не считается
   находящимся в залоге,  поскольку правило пункта 5 статьи 448 ГК РФ
   является диспозитивным.
       Норма, закрепленная   в   ст.   77   ФЗ  "Об  ипотеке  (залоге
   недвижимости)" также предоставляет сторонам право предусмотреть  в
   договоре отсутствие ипотеки.
       В отличие от купли - продажи,  норма  о  возникновении  залога
   имущества,  переданного  под  выплату  ренты,  носит  императивный
   характер и не может быть отменена соглашением сторон.
       Согласно п.  3 ст.  334 ГК РФ и ст.  1 ФЗ "Об ипотеке  (залоге
   недвижимости)"  правила  о  залоге,  возникающем  в силу договора,
   соответственно применяются к залогу, возникающему в силу закона.
       Принятие Инструкции  о  порядке  регистрации  ипотеки   жилого
   помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке
   регистрации  смены  залогодержателя  в  связи  с  переходом   прав
   требований  по ипотечным кредитам,  утв.  приказом Минюста России,
   Госстроя России, ФКЦБ России от 16.10.2000 г. N 289/235/290 (далее
   -  Инструкция),  внесло  ясность  в решение вопросов,  связанных с
   регистрацией залога, возникающего в силу закона.
       Согласно разделу  VI  Инструкции  "Особенности государственной
   регистрации  ипотеки,  возникшей   на   основании   закона",   при
   государственной   регистрации   ипотеки,  возникшей  на  основании
   закона,  не  требуется   предоставление   в   учреждение   юстиции
   отдельного заявления; такая регистрация производится без оплаты.
       При этом должностное лицо учреждения  юстиции  по  регистрации
   прав,  принимающее документы на государственную регистрацию сделки
   и (или) перехода права,  предупреждает заявителей о  том,  что  на
   основании  данных документов в Едином государственном реестре прав
   на недвижимое имущество и сделок с ним будут  зарегистрированы  не
   только  сделка  и  (или) переход права,  но и ипотека (указание на
   предупреждение  об  этом  должно   содержаться   в   заявлении   о
   государственной регистрации).
       В свидетельство   о   государственной    регистрации    права,
   выдаваемое залогодателю (покупателю,  плательщику ренты и т. д.) в
   графу  "Ограничения  (обременения)  права"   вносится   запись   о
   зарегистрированной ипотеке.
       В заключение  хотелось   бы   отметить,   что   обязательность
   нотариального   удостоверения   договоров,  на  основании  которых
   возникает залог в силу закона, отсутствует.

                                           Начальник отдела правового
                                     и методического обеспечения ПКРЦ
                                                        Л.А.ОПЕКУНОВА