АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ВЛАДИВОСТОКА
ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2002 г. N 120
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
В соответствии с п. 4 ст. 2, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса
Российской Федерации, во исполнение постановления Правительства
Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении
Положения об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах", постановления Правительства Российской
Федерации от 30 марта 1998 г. N 369 "О внесении изменений в
постановление Правительства Российской Федерации от 25 сентября
1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и в целях
ускорения проведения жилищно - коммунальной реформы, а также
активизации участия населения в благоустройстве территорий города
Владивостока, постановляю:
1. Утвердить прилагаемые Методические указания по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.
2. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить
на управление муниципальной собственности г. Владивостока
(Успангалиев Ю. Г.).
Глава администрации
Ю.М.КОПЫЛОВ
Утверждено
постановлением
главы администрации
г. Владивостока
от 06.02.2002 N 120
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
1. Область применения
Определение нормативных размеров земельных участков в
кондоминиумах и установление их границ приводится с целью
формирования кондоминиума как единого планировочно - обособленного
комплекса недвижимого имущества, установления земельной доли в
общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в
кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его
собственности; эффективного использования земель городской
застройки и повышения уровня их благоустройства; налогообложения;
учета и государственной регистрации, прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в кондоминиумах.
Методические указания по расчету нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах (далее - Методические указания)
являются основой для определения нормативных размеров земельных
участков в кондоминиумах на территории г. Владивостока.
2. Нормативные ссылки
В настоящих Методических указаниях использованы ссылки на
следующие документы:
СНиП 2.07-01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений";
"Положение об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах", утвержденное постановлением
Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223.
3. Расчет нормативных размеров земельных
участков в кондоминиумах
3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую
долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип
определения величины удельных показателей земельной доли для
зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов
различных периодов массового жилищного строительства.
Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при
разработке проекта границ земельного участка, входящего в
кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в
кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной
документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении
требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах,
утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от
26 сентября 1997 г. N 1223. Проекты межевания территории при
установлении границ земельных участков в кондоминиумах
разрабатываются в границах планировочных единиц города
(микрорайонов, кварталов или их частей).
Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь
жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на
1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав
кондоминиума.
3.2. На вновь осваиваемых территориях города определение
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
осуществляется в соответствии с действующими федеральными и
территориальными градостроительными нормативами, на основе
градостроительной документации по застройке и проектов межевания
территорий, разработанных в соответствии с градостроительной
документацией по планированию территорий, правилами
землепользования и застройки и настоящими методическими
указаниями.
3.3. Определение удельного показателя земельной доли для
зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки
основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные
размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.
Такими элементами территорий в разные периоды строительства
как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
территории под жилыми зданиями;
проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
открытые площадки для временной стоянки автомобилей;
придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр
детей;
хозяйственные площадки;
физкультурные площадки.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м
общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в
зависимости от этажности и периода строительства приведены в
таблице приложения 1.
При подготовке Методических указаний были учтены результаты
соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для
каждого периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с
нормативными документами каждого периода строительства.
3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в
основу определения которого положен принцип выявления удельного
показателя земельной доли для зданий разной этажности,
рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в
данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по
формуле (1):
S = S x Y, (1), где:
норм.к. ж.к.
S норм.к. - нормативный размер земельного участка в
кондоминиуме, кв. м;
S ж.к. - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме;
Y - удельный показатель земельной доли для зданий разной
этажности (приложение 1, 2).
3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых
помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т. д.),
входящих в состав кондоминиума, в том числе проектируемых,
осуществляется на основании градостроительных нормативов, с учетом
обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация
подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок
для временной стоянки автомобилей и т. д.) и уточняется при
разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
3.6. При определении размеров земельного участка в
кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала
(особенно в исторической и центральной части города, где сверх -
нормативные территории фактически отсутствуют) может также
применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип
выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не
подлежащих передаче в кондоминиумы, т. е. исключения участков
школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных
учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего
пользования микрорайонного и вне микрорайонного значения,
территории незавершенной, реконструируемой и проектируемой
застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по
следующей формуле (2):
S - S - S
кв. нж застр.
S = ------------------ x S + S (2), где:
к. S общ.к. застр.к.
общ.зд.
S к. - размер земельного участка в кондоминиуме;
S кв. - общая площадь квартала, микрорайона;
S нж. - суммарная площадь всех нежилых территорий, не
подлежащих передаче в кондоминиумы;
S застр. - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
границах квартала, микрорайона;
S общ.зд. - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
зданий в границах данного квартала, микрорайона;
S общ.к. - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
S застр.к. - площадь застройки кондоминиума, для которого
рассчитывается земельный участок.
3.7. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных
размерах в собственность домовладельцам осуществляется в
соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах,
утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от
26 сентября 1991 г. N 1223.
3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в
кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых
помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в
кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.
В случае, если фактический размер земельного участка в
кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого
домовладельца определяется путем деления фактической площади
земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений
в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения,
находящегося в собственности каждого домовладельца.
С выходом новых нормативно - правовых документов данные
методические указания подлежат корректировке.
Приложение N 1
к Методическим указаниям
по расчету нормативных
размеров земельных участков
в кондоминиумах
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
земельной доли, приходящейся на 1 кв. м
общей площади жилых помещений для зданий разной этажности
-------------T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T------
|Строительные| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 12 | 14 | 16 | 17 | 18 | 20 | 22 |более|
| нормы | | | | | | | | | | | | | | | | 22 |
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|1957 г. |2,84 |2,00 |1,57 |1,34 |1,23 |1,19 |1,14 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|СН 41 - 58 | | | | | | | | | | | | | | | | |
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|1967 г. СНиП|2,72 |1,97 |1,81 |1,52 |1,39 |1,30 |1,21 |1,04 | - | - | - | - | - | - | - | - |
|II-К.2-62 | | | | | | | | | | | | | | | | |
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|1975 г. СНиП|2,30 |1,80 |1,59 |1,36 |1,21 |1,15 |1,10 |0,98 |0,94 | - | - | - | - | - | - | - |
|II-60-75 | | | | | | | | | | | | | | | | |
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|ВСН 2-85 | - |1,85 |1,47 |1,32 |1,16 |1,05 |0,96 |0,85 |0,80 |0,74 |0,69 |0,67 |0,66 |0,65 |0,64 | - |
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|1994 г. |3,57 |1,85 | | | | | | | | | | | | | | |
|МГСН-1.01-94| - | - |1,33 |1,31 |1,16 |1,05 |0,96 |0,85 |0,80 |0,74 |0,69 |0,67 |0,66 |0,65 |0,64 | - |
| |1,61 |1,43 | | | | | | | | | | | | | | |
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|СНиП | | | | | | | | | | | | | | | | |
|2.07.01-89* |>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|>0,92|
+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|Рекомендуе- | | | | | | | | | | | | | | | | |
|мые показа- | | | | | | | | | | | | | | | | |
|тели для | | | | | | | | | | | | | | | | |
|уплотнения |1,5 | | |0,88 | | | |0,65 | | |0,45 | | | | | |
|застройки | | | | | | | | | | | | | | | | |
|в кондоми- | | | | | | | | | | | | | | | | |
|ниумах | | | | | | | | | | | | | | | | |
L------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+------
Примечание. 1. В застройке смешанной этажности удельный
показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную
гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей,
приведенных в таблице.
2. Норма СНиП 2.07./01-89* приведена для расчетной жилищной
обеспеченности 18 кв. м / чел. При другой расчетной жилищной
обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует
определять по формуле:
У з.д.18 x 18
У з.д. = -------------, где:
Н
У з.д.18 - показатель земельной доли при 18 кв. м / чел.;
Н - расчетная жилищная обеспеченность, кв. м.
3. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме может
быть увеличен в случае размещения части территории на сложном
рельефе:
с уклоном от 8 - 16% до 20% незастроенной территории;
с уклоном от 16 - 30% до 40% незастроенной территории;
с уклоном от 30% до 60% незастроенной территории.
4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме при
многоквартирных зданиях секционного и коридорного типа,
оборудованных дровяными кухонными плитами и колонками в ванных,
увеличивается на площадь, необходимую для размещения сараев для
индивидуального или коллективного хранения топлива из расчета 0,8
кв. м на 1 человека или 4 - 5 кв. м на 1 квартиру.
Приложение N 2
к Методическим указаниям
по расчету нормативных
размеров земельных участков
в кондоминиумах
РАСЧЕТ
нормативных размеров земельных участков
в кондоминиумах
Примеры:
1. Определение нормативного размера земельного участка для
5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со
средней площадью квартиры - 50 кв. м.
В соответствии с таблицей удельный показатель земельной доли
для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер
земельного участка в соответствии с формулой (1) составит
(50 x 80) x 1,34 = 5360 кв. м.
2. Определение нормативного размера земельного участка и
сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума
составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 кв. м общей
площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка
80-х годов.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной
территории расположен детский сад, земельный участок которого
равен 3400 кв. м. Фактическая площадь жилой территории (за
исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 кв. м. В
соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного
жилого дома равен 5400 x 0,98 = 5292 кв. м. Суммарная нормативная
площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 x 3 = 15876
кв. м.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724
кв. м. Сверхнормативный размер участка каждого дома равен 5724 : 3
= 1908 кв. м.
|
