КРАЕВОЙ СОВЕТ ПО ДЕЛАМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
ПРИ АДМИНИСТРАЦИИ КРАЯ
ВЫПИСКА
из протокола заседания краевого совета
по делам потребителей при администрации края
от 18 апреля 2002 г. N 1
Генеральному директору
ООО "Базис"
Половинкину В. Ф.
Комитет по защите прав потребителей администрации края
направляет для размещения в электронном бюллетене "Консультант
Плюс: Приморский выпуск" выписку из протокола заседания краевого
совета по делам потребителей при администрации края от 18.04.2002
N 1 и информацию, рассмотренную на данном заседании по существу
обсуждаемых вопросов.
Председатель комитета
С.С.ПОПОВА
1. Слушали:
О реализации концепции жилищной реформы в части заключения
договоров социального найма с нанимателями жилых помещений в гг.
Артем, Владивосток.
Докладчики:
Шмелева - начальник отдела по содействию реализации
Валентина жилищной реформы комитета по жилищно -
Александровна коммунальному хозяйству департамента по
жилищно - коммунальному хозяйству и топливным
ресурсам администрации края
Забегаева - консультант отдела по защите прав потребителей
Нина Геннадьевна комитета по торговле и защите прав
потребителей администрации
Нечухаев - начальник управления жилищно - коммунального
Анатолий хозяйства администрации муниципального
Владимирович образования город Владивосток
Шпак - помощник первого заместителя главы
Константин администрации муниципального образования
Анатольевич город Артем
Решили:
1. Информацию принять к сведению.
Информация, подготовленная
- департаментом по жилищно - коммунальному хозяйству и
топливным ресурсам администрации края N 405-68 от 21.03.2002 г.,
прилагается к данному документу (Приложение 1);
- комитетом по торговле и защите прав потребителей
администрации края прилагается к данному документу (Приложение 2);
- администрацией г. Владивостока N 1890Д от 25.03.2002 г.
прилагается к данному документу (Приложение 3);
- администрацией г. Артема N 18-363 от 21.03.2002 г.
прилагается к данному документу (Приложение 4).
2. Рекомендовать:
2.1. Администрации муниципального образования город
Владивосток (Копылов):
2.1.1. В целях повышения защиты прав потребителей при
предоставлении жилищно - коммунальных услуг, усиления
ответственности населения по оплате за коммунальные и жилищные
услуги привести договор социального найма в соответствие с
рекомендациями Приказа Госстроя РФ от 11.12.97 г. N 17-132 "Об
утверждении нормативно - методических материалов по реализации
концепции реформы жилищно - коммунального хозяйства в Российской
Федерации".
2.1.2. Опубликовать примерный договор социального найма в
газете "Владивосток".
2.1.3. Провести широкую разъяснительную работу среди населения
по процедуре заключения договоров социального найма жилых
помещений через средства массовой информации, оформить
информационные стенды в муниципальных унитарных предприятиях
жилищно - коммунального хозяйства.
2.2. Администрации муниципального образования город Артем
(Новиков):
2.2.1. Довести примерный договор социального найма жилого
помещения до населения через муниципальную газету "Выбор".
2.2.2. Активизировать разъяснительную работу с населением по
заключению договоров социального найма в муниципальных унитарных
предприятиях жилищно - коммунального хозяйства, в средствах
массовой информации.
2.3. Администрациям муниципальных образований гг. Артем,
Владивосток разработать договора обслуживания с собственниками
жилья, провести их правовую экспертизу в Приморском
территориальном управлении МАП России, опубликовать в средствах
массовой информации и приступить к заключению.
2.4. От имени краевого совета по делам потребителей при
администрации края обратиться в Законодательное Собрание
Приморского края с просьбой ускорить принятие Закона Приморского
края "О защите прав граждан в жилищно - коммунальной сфере".
Зам. председателя краевого совета
В.И.ТАЛАНЦЕВ
Секретарь краевого совета
Л.А.ИВАНОВА
Приложение 1
к выписке
из протокола
от 18.04.2002 N 1
АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ДЕПАРТАМЕНТ ПО ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
И ТОПЛИВНЫМ РЕСУРСАМ
<ПИСЬМО>
от 21 марта 2002 г. N 405-68
О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА С НАНИМАТЕЛЯМИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В Г. Г. АРТЕМ, ВЛАДИВОСТОК
Одним из направлений в реформировании жилищно - коммунального
хозяйства в соответствии с концепцией реформы жилищно -
коммунального хозяйства является переход на договорные отношения.
В рыночной экономике договор - основной юридический документ,
из которого возникают обязательственные правоотношения. Договор
является главным средством регулирования товарно - денежных
отношений, выполнения работ (услуг), прав и обязанностей его
участников. Поэтому отношения собственников жилья и нанимателей
жилья с организациями, управляющими жилищным фондом и
предоставляющими жилищно - коммунальные услуги, должны строиться
на договорной основе. В соответствии с Гражданским Кодексом, ст.
672 договор социального найма жилого помещения - это договор найма
в государственном и муниципальном жилищном фонде социального
использования. На основании ст. 14 Закона Российской Федерации "Об
основах федеральной жилищной политики" договор найма заключается
местной администрацией, государственными и муниципальными
предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с
гражданами, проживающими в квартирах государственного и
муниципального жилищного фонда.
Договор социального найма заключается в письменной форме, ст.
674 ГК РФ. Заключенный в письменной форме договор дает
собственнику или нанимателю жилья четкое представление об объеме и
качестве предоставляемых услуг, определяет права и обязанности
сторон по пользованию жилыми помещениями и оказывает
психологическое воздействие на стороны договора по соблюдению всех
его условий.
Помимо того, что условия договора определяются по усмотрению
сторон, сам договор должен соответствовать обязательным для сторон
правилам, установленным соответствующими законами и иными
правовыми актами, действующими в момент его заключения. Так, в
соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (далее
- Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от
26.09.1994 г. N 1099, которые разработаны с целью защиты прав
потребителей коммунальных услуг на основе Закона РФ "О защите прав
потребителей", услуги гражданам в жилых домах государственного,
муниципального фонда предоставляются в соответствии с договором
найма, а собственникам жилых помещений в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда - в соответствии с
договором обслуживания. В договоре отражаются качество услуг,
режим предоставления услуг и нормативные объемы потребления,
расчетный период для оплаты услуг потребителем. При этом Правилами
за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги
предусмотрено начисление пени в размере одного процента с
просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.
Можно с уверенностью сказать, что надлежащее выполнение
условий договоров, касающихся объемов и качества работ, со стороны
жилищно - коммунальных предприятий, является побуждающим мотивом
для другой стороны (населения) своевременно производить оплату
оказываемых ему жилищных и коммунальных услуг.
Приказом от 13.05.1999 г. N 42-од по Департаменту по жилищно -
коммунальному хозяйству и топливным ресурсам администрации края
были утверждены методические рекомендации по взиманию платежей с
населения по оплате жилья и коммунальных услуг, где приложением N
1 идет Типовой договор социального найма жилого помещения
муниципального жилищного фонда, утвержденный в соответствии с
Приказом Госстроя России от 11.12.1997 г. N 17-132. Данные
рекомендации были доведены до сведения всех муниципальных
образований.
Постановлением губернатора Приморского края от 15 ноября 2000
г. N 728 "О мерах по реализации постановления Правительства
Российской Федерации от 2 августа 1999 г. N 887 "О
совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и
мерах по социальной защите населения" было рекомендовано главам
муниципальных образований обеспечить оформление договоров
социального найма в соответствии с законодательством РФ.
На данный период по статистической отчетности 22-ЖКХ (Реформа)
более чем в половине муниципальных образований края заключено 50%
договоров найма, в четырех МО (г. Дальнереченск, Лазовский,
Яковлевский, Чугуевский районы) более 80%. Но в таких
муниципальных образованиях как гг. Артем, Владивосток, Находка
работа по заключению договоров социального найма практически не
проводится.
По двум МО гг. Артем и Владивосток поступает больше всего
обращений граждан по отказу в заключении договоров социального
найма, их несоответствия действующему законодательству,
неправомерности взимания пени, по оплате за жилищно - коммунальные
услуги, качеству предоставления услуг и режиму.
Администрацией муниципального образования г. Артем в 1999 году
такой договор был разработан, но не утвержден в установленном
порядке. По обращению Артемовского городского общества
потребителей в 2001 году, комитетом по ЖКХ был рассмотрен данный
договор на предмет соответствия действующему законодательству,
замечания были направлены главе администрации. Договор также
рассматривался на заседании Комиссии Приморского территориального
управления МАП России, где были сделаны выводы о несоответствии
отдельных пунктов договора действующему законодательству.
По информации, предоставленной муниципальным образованием г.
Артем, за 2001 год всего заключено 63 договора социального найма.
Постановлением администрации города Владивостока от 07.09.2001
г. N 1389 "О реорганизации Управления муниципального заказа по ЖКХ
администрации г. Владивостока" утверждено положение об Управлении
ЖКХ, в функции которого входит заключение договоров найма,
договоров на обеспечение коммунальными услугами. На сегодняшний
день по предоставленной информации заключено всего 25 договоров.
Администрация МО постоянно ссылается о нежелании граждан заключать
договоры найма, хотя существуют решения суда о признании
противоправным бездействие администрации г. Владивостока по
заключению договоров найма с гражданами. Например, Ленинский
районный (городской) народный суд по иску от неопределенного круга
лиц своим решением от 11 августа 1999 года обязал администрацию г.
Владивостока заключить с гражданами договоры найма жилого
помещения и опубликовать данное решение в средствах массовой
информации, что до сих пор не сделано. 17 августа 2001 года по
иску гражданина Томашевича И. В, проживающего в ТСЖ "Емар"
(квартира гр. Томашевича И. В. является муниципальной
собственностью) Ленинский районный суд обязал администрацию г.
Владивостока заключить с ним договор найма, открыть лицевой счет и
произвести перерасчет платежей. В декабре 2001 года в комитет
поступило обращение гражданина Томашевича И. В. о неисполнении
решения Ленинского районного суда в части заключения договора.
Комитет по ЖКХ администрации края был вынужден обратиться в
администрацию муниципального образования г. Владивосток по
исполнению данного решения, и только 8 февраля 2002 года был
получен ответ о том, что гражданину Томашевичу И. В. направлен
проект договора социального найма.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что муниципальными
образованиями гг. Артем и Владивосток не проводится необходимая
работа по заключению договоров социального найма.
В целях повышения защиты прав потребителей в части
предоставления жилищно - коммунальных услуг гражданам, усиления
ответственности населения по оплате за жилищные и коммунальные
услуги, администрации муниципальных образований гг. Артем,
Владивосток необходимо совместно с органами местного
самоуправления:
разработать договор социального найма на основании Типового
(Приказ Госстроя от 11.12.1997 г. N 17-132), утвердить
соответственными нормативно - правовыми актами органов местного
самоуправления;
опубликовать в средствах массовой информации и провести
разъяснительную работу с населением.
Руководитель департамента
В.И.ЖИТКОВ
Приложение 2
к выписке
из протокола
от 18.04.2002 N 1
АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
КОМИТЕТ ПО ТОРГОВЛЕ И ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
<ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО>
О РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ В ЧАСТИ
ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
(ОБСЛУЖИВАНИЯ) В Г. ВЛАДИВОСТОКЕ
Указ Президента Российской Федерации от 28.04.1997 г. N 425 "О
реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации"
определил основные цели реформирования жилищно - коммунального
хозяйства, которые обеспечивали бы условия проживания, отвечающие
стандартам качества, снижение издержек производителей услуг и
соответственно тарифов при поддержании стандартов качества
предоставляемых услуг. Одним из способов достижения указанных
целей является переход на договорные отношения.
Система договорных отношений по предоставлению жилищно -
коммунальных услуг предусматривает следующую защиту прав
потребителей:
включение в договор условий, гарантирующих возможность
получения потребителем услуг, соответствующих по качеству
обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил
и норм;
ответственность исполнителей за нарушение порядка и условий
предоставления услуг, а также гарантий их качества.
Отсутствие надлежащим образом оформленных договоров найма
существенно снижает правовую защищенность граждан, которые не
имеют возможности в досудебном порядке отстоять свои права,
вынуждены обращаться в суды с исками о возмещении материального
ущерба и морального вреда. Одним из основных элементов
муниципальной политики должно стать заключение договоров найма,
технического обслуживания жилья с собственниками жилья в
многоквартирных домах и предоставление коммунальных услуг. В
договорах должны быть отражены права и обязанности сторон,
гарантирующие оплату услуг в соответствии с их реально
достигнутыми объемами и качеством. Правовая основа дисциплинирует
взаимоотношения обеих сторон. По выполнению заключенных договоров
должен осуществляться контроль и приниматься меры по конкретно
невыполненным обязательствам с применением штрафных санкций.
Надлежащее выполнение условий договоров, касающихся объемов и
качества услуг, со стороны жилищно - коммунальных предприятий, в
свою очередь будет являться побуждающим мотивом для потребителей
своевременно производить оплату предоставляемых жилищных и
коммунальных услуг.
Анализ жалоб и обращений жителей г. Владивостока, поступивших
в комитет по защите прав потребителей, вкладчиков и акционеров
администрации г. Владивостока и его районных отделов и
составляющих более 30% от общего их числа, свидетельствуют о
неудовлетворенности потребителей качеством предоставляемых жилищно
- коммунальных услуг и высоким уровнем тарифов. Вопросы нарушения
режима и ухудшения качества предоставляемых коммунальных услуг,
явно недостаточные объемы текущего и капитального ремонта жилого
фонда, ненадлежащее содержание внутридомовых коммуникационных
систем и придомовых территорий являются основными в структуре
обращений граждан. Сложилась ситуация, когда администрация г.
Владивостока, как собственник жилого фонда, выполняет обязанности
по его содержанию и предоставлению качественных коммунальных услуг
не в полном объеме, зачастую гражданам приходится обращаться в
суды.
Не снижается количество жалоб жителей г. Владивостока по
тарифам на жилищно - коммунальные услуги. В нарушение
постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О
совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и
мерах по социальной защите населения" администрация г.
Владивостока утверждает тарифы без проведения обязательной
экспертизы их экономической обоснованности, что приводит к
признанию их судом недействительными. Примером тому служит отмена
Ленинским районным судом г. Владивостока постановлений
администрации г. Владивостока от 30.06.2000 г. N 1281 "О
нормативах потребления и ставках оплаты услуг отопления, горячего,
холодного водоснабжения и водоотведения для населения" и от
29.09.2000 г. N 1829 "Об оплате жилья и коммунальных услуг и мерах
по социальной защите населения". Не предоставление своевременной
полной и достоверной информации о действующих тарифах, а также
решениях суда в случае их отмены, в массовых периодических
печатных изданиях, отсутствие налаженного централизованного
перерасчета вызывает справедливые нарекания граждан.
Вопрос реализации на территории г. Владивостока концепции
жилищной реформы в части оформления договорных отношений выносился
на рассмотрение краевого совета по делам потребителей при
администрации края (сентябрь 1999 года), которым администрации г.
Владивостока рекомендовано начать работу по заключению с
гражданами договоров найма (обслуживания) жилого помещения.
В 1999 году комитет по защите прав потребителей администрации
края предъявил иск в защиту неопределенного круга потребителей по
признанию действий администрации г. Владивостока по не заключению
договоров найма (обслуживания) с гражданами противоправными.
Однако, до настоящего времени в г. Владивостоке договоры найма
жилого помещения и технического обслуживания общей долевой
собственности (для приватизированных квартир) с гражданами не
заключены, несмотря на решение Ленинского районного суда г.
Владивостока.
По информации подразделения судебных приставов Ленинского
района г. Владивостока решение Ленинского суда г. Владивостока в
части заключения договоров найма (обслуживания) не исполнено.
Учитывая изложенное, считаем необходимым вынести на
рассмотрение краевого совета по делам потребителей при
администрации края вопрос реализации администрацией г.
Владивостока основных направлений реформирования жилищно -
коммунального хозяйства, в части оформления договорных отношений и
проводимой ими тарифной политике и предлагаем внести в решение
краевого совета по делам потребителей при администрации края:
в целях повышения защиты прав потребителей при предоставлении
жилищно - коммунальных услуг, усиления ответственности населения
по оплате за коммунальные и жилищные услуги привести договор
социального найма в соответствие с рекомендациями Приказа Госстроя
РФ от 11.12.1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно -
методических материалов по реализации концепции реформы жилищно -
коммунального хозяйства в Российской Федерации";
согласовать договор социального найма жилого помещения с
Приморским территориальным управлением МАП России;
опубликовать примерный договор социального найма в газете
"Владивосток";
провести широкую разъяснительную работу среди населения по
процедуре заключения договоров социального найма жилых помещений
через средства массовой информации, оформить информационные стенды
в муниципальных унитарных предприятиях жилищно - коммунального
хозяйства.
Председатель комитета по торговле и защите
прав потребителей администрации края
В.М.БОГДАНОВ
Приложение 3
к выписке
из протокола
от 18.04.2002 N 1
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ВЛАДИВОСТОКА
ПРИМОРСКОГО КРАЯ
<ПИСЬМО>
от 25 марта 2002 г. N 1890Д
По поводу сложившейся ситуации в г. Владивостоке при
реформировании жилищно - коммунального хозяйства в части
заключения договора социального найма администрация г.
Владивостока сообщает:
Основополагающим принципом гражданского законодательства
является принцип свободы договора, свободного волеизъявления
участников правоотношений при его заключении (или отказе от
заключения), установленный ст. 1 ГК РФ.
Исключение из данного правила, предусмотрено в п. 1 ст. 421 ГК
РФ, устанавливающего условия обязательности заключения договора в
строго определенных случаях. Действующее законодательство не
предусматривает обязательность заключения договора в письменной
форме путем составления единого документа с подписанием обоих
сторон (ст. 674 ГК РФ). Письменная форма договора найма
соблюдается так же путем совершения конклюдентных действий
сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Такими действиями считается
предъявление квитанции и их оплата. В квитанции определяются
предмет и существенные условия, что подразумевает конкретное жилое
помещение с указанием площади, количество проживающих и
предоставляемые услуги. Условия предоставления коммунальных услуг,
содержание мест общего пользования, обязанности сторон
предусмотрены соответствующими нормами и правилами (Постановление
Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099, правила пользования
жилыми помещениями).
Часть 2 ГК РФ и Жилищный кодекс РФ устанавливают только
основание заключения договора (ст. 51 ЖК РФ), субъективный состав
(ст. 51 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ) права и обязанности сторон (ст. 53,
55, ст. 676 ГК РФ). Указанным нормативным актом не
предусматривается порядок заключения договора, а следовательно
необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ (ст. 432 -
449), иными нормативными актами, постановлением Правительства РФ
от 02.08.1999 г. N 887.
Концепция реформы ЖКХ, утвержденной Указом Президента РФ от
28.04.1997 г. N 425, также предусматривает договорные отношения
между наймодателем и нанимателем, но единая форма, обязанность,
порядок заключения не устанавливается, но предполагается
необходимость заключения договора найма.
Кроме того, основным принципом в оформлении договора
социального найма является индивидуальный подход.
Это основывается, прежде всего на ст. 675 ГК РФ,
предусматривающей оставление договора в силе при смене
собственника.
Общеизвестный факт, что в период 1980 - 1990 гг. процедура
заключения договоров найма носила массовый характер и наймодателем
от имени государства выступали жилищно - эксплуатационные
предприятия.
После разграничения государственной собственности согласно
Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1997 г. N 3020-1
собственниками государственного жилищного фонда (в основной части)
стали органы местного самоуправления.
С учетом изложенного в данном случае при отсутствии факта
расторжения договора нет необходимости в повторном заключении
договоров.
Анализ вышеперечисленных норм гражданского законодательства
дает основание рассматривать договор социального найма, как
публичный договор, а следовательно у лица получившего ордер
появляется субъективное право требовать заключения с ним договора
найма. Однако, для заключения договора найма с учетом п. 1 ст. 445
ГК РФ необходимо волеизъявление нанимателя, а не собственника
помещения. Данная позиция разъяснена в п. 2 информационного письма
президиума ВАС от 05.05.1997 г. N 14 в порядке толкования.
Следовательно, первостепенным при заключении договора является
соответствующее заявление гражданина.
С учетом изложенных оснований правовая сторона заключения
договора предусматривает следующие обязательные условия для его
оформления:
наличие ордера;
прямое волеизъявление стороны.
В свою очередь в силу ст. 426 ГК РФ собственник обязан
заключить договор найма. Поэтому администрация г. Владивостока
заключает договора социального найма с лицами, обратившимися с
соответствующими требованиями.
Администрацией г. Владивостока опубликовано объявление о
порядке заключения договора социального найма, давались
разъяснения в средствах массовой информации. Однако, население в
незначительной мере принимает участие в оформлении договорных
отношений. Так за период с октября по декабрь в адрес
администрации г. Владивостока не поступило ни одного подписанного
договора, представленного гражданам по их заявлениям.
Необходимо отметить, что пробел в законодательстве в части
порядка заключения договора найма, является основанием для
возникновения споров, но органы местного самоуправления данный
пробел не могут восполнить, так как жилищное законодательство
находится в совместном ведении РФ и субъекта РФ.
Заместитель главы администрации
В.В.КАПРАНОВ
Приложение
к письму
администрации
г. Владивостока
от 25.03.2002 N 1890Д
ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ N ___
г. Владивосток "___" _______ 200__ г.
Управление ЖКХ, в лице начальника Управления Нечухаева А. В.,
действующего на основании Положения, именуемое в дальнейшем
"Наймодатель", с одной стороны, и гражданин
____________________________________, именуемый в дальнейшем
"Наниматель", действующий на основании ордера на жилое помещение
N ____________, серия ____________, от ________________, выданного
______________________________________________, с другой стороны,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю и членам его семьи
во владение и пользование для проживания в нем изолированное жилое
помещение, состоящее из ____________________ комнат (ы) в
_________________________________________ квартире
(отдельной, коммунальной)
общей площадью ______ кв. м, по адресу __________________________,
дом N _______, корпус ______, квартира N _________.
Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого
помещения, санитарно - технического и иного оборудования указаны в
прилагаемом акте передачи - Приложение N 1, которое является
неотъемлемой частью договора.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Проживающие с Нанимателем члены его семьи имеют такие же
права и несут те же обязанности, как и Наниматель. В случае, если
какие-либо лица перестали быть членами семьи Нанимателя, но
продолжают проживать в занимаемом Нанимателем жилом помещении, за
ними сохраняются права и обязанности, вытекающие из настоящего
Договора, как за Нанимателем и членами его семьи.
2.2. Переход права собственности на занимаемое по настоящему
Договору жилое помещение (за исключением случая приватизации) не
влечет расторжения или изменения настоящего Договора.
3. ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ
3.1. Использовать жилое помещение только для проживания.
3.2. Не производить переустройство, перепланировку жилого и
подсобного помещения, переоборудования балконов и лоджий,
перестановку или дополнительную установку санитарно - технического
и иного оборудования без согласия Наймодателя.
3.3. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями,
содержания жилого дома и придомовой территории в Российской
Федерации, а также правила предоставления коммунальных услуг
(водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения,
газоснабжения, вывоза твердых и жидких бытовых отходов). Не
допускать включение электроприборов с суммарной мощностью более
0,4 кВт одновременно.
3.4. Соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей,
кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими
приборами, не допускать установки самодельных предохранительных
устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток,
запасных выходов, выполнять другие требования пожарной
безопасности.
3.5. Производить своевременно текущий ремонт занимаемого
жилого помещения и мест общего пользования (для коммунальных
квартир) в квартире не реже одного раза в пять лет.
3.6. Своевременно вносить плату за пользование жилыми
помещениями и коммунальные услуги.
3.7. Обеспечить допуск в занимаемое жилое помещение работников
жилищно - эксплуатационной организации, обслуживающей дом, для
осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения,
санитарно - технического и иного оборудования, для выполнения
необходимых ремонтных работ, для ликвидации аварий, подготовки к
сезонной эксплуатации, а также в случае необходимости
представителей Наймодателя, органов государственного надзора и
контроля, пожарной охраны.
3.8. Производить в домах, где нет центрального отопления, в
период отопительного сезона отопление жилого помещения. При
временном отсутствии Нанимателя и членов его семьи Наниматель не
освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для
поддержания нормальной температуры в нем в целях обеспечения
сохранности жилого дома.
3.9. При выезде из помещения на другое постоянное место
жительства со всей семьей освободить и сдать Наймодателю жилое и
подсобные помещения, санитарно - техническое и иное оборудование
по акту в надлежащем состоянии.
Невыполнение Нанимателем работы по текущему ремонту (п. 3.5),
а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте
сдачи жилого помещения. Стоимость указанного ремонта и расходы по
устранению повреждений возмещаются Нанимателем.
Акт сдачи жилого помещения Нанимателем составляется и
подписывается Наймодателем и Нанимателем.
3.10. Выполнять иные обязанности, обусловленные Договором
найма.
4. ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ
Наниматель имеет право:
4.1. Вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое
помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников,
нетрудоспособных иждивенцев, а в случаях, предусмотренных
законодательством и иных лиц, получив на это письменное согласие
всех совершеннолетних членов своей семьи с уведомлением
Наймодателя.
Лица, вселившиеся в жилое помещение Нанимателя в качестве
опекунов или попечителей, но не являющиеся членами семьи
Нанимателя, самостоятельного права на пользование этим жилым
помещением не приобретают.
4.2. С письменного согласия членов своей семьи в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством, разрешить проживание в
жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания
платы за пользование помещением с уведомлением Наймодателя.
4.3. Передать в соответствии с действующим законодательством
по Договору с согласия Наймодателя на определенный срок часть или
все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом
сохраняется ответственность Нанимателя перед Наймодателем по
настоящему договору.
4.4. В порядке, установленном жилищным законодательством,
получать во владение и пользование жилое помещение, освобожденное
другим Нанимателем (пункт применяется для коммунальных квартир).
4.5. Сохранить за собой и членами своей семьи жилое помещение
в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в случаях и в
порядке предусмотренных жилищным законодательством.
4.6. Произвести в установленном законодательством порядке, с
письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи
(включая временно отсутствующих) обмен занимаемого жилого
помещения с другим Нанимателем, членом жилищно - строительного
кооператива, а также собственником жилого помещения, в том числе с
проживающими в другом населенном пункте.
4.7. С согласия совершеннолетних членов семьи требовать от
Наймодателя предоставления в установленном законодательством
порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.
4.8. В случае аварии, иной неисправности обращаться по
тел. _______ (МП ______________, адрес _________________________),
или по тел. _______ (Управление ЖКХ администрации г. Владивостока,
адрес _______________________________).
5. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ
Наймодатель обязуется:
5.1. Предоставить Нанимателю свободное жилое помещение в
состоянии, пригодном для проживания.
5.2. Обеспечивать надлежащее содержание и ремонт жилого дома,
не допуская снижения установленного уровня качества обслуживания в
соответствии с действующими нормативными актами.
5.3. Обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг
(вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтов, холодная
вода, водоотведение) путем заключения соответствующих договоров.
Согласно ст. 539, 540, 548 ГК РФ на предоставление услуг:
отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение заключается
отдельный договор энергоснабжения между потребителем и
энергоснабжающей организацией.
5.4. Не допускать переоборудования жилого дома без согласия
Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит
условия пользования жилым помещением.
5.5. Уведомлять Нанимателя о нормативных актах органов
местного самоуправления, влекущих изменения порядка и условий
исполнения сторонами договора, включая порядок снижения размера
платы за жилье и коммунальные услуги в случае нарушения параметров
их качества, путем опубликования об этом в средствах массовой
информации.
5.6. Предоставлять за плату Нанимателю и проживающим совместно
с ним членам его семьи на время проведения комплексного
капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть
произведен без выселения Нанимателя) другое жилое помещение,
отвечающее санитарным и техническим требованиям.
5.7. Выполнять иные обязательства, вытекающие из настоящего
Договора.
6. ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ
Наймодатель вправе:
6.1. Своевременно получать плату за жилье и коммунальные
услуги.
6.2. В порядке и в случаях, установленных законодательством,
выселить Нанимателя из занимаемого им жилого помещения.
6.3. Предупредить Нанимателя о необходимости устранения
нарушений, связанных с использованием жилого помещения не по
назначению, либо с ущемлением прав и интересов соседей.
6.4. Производить осмотры состояния инженерного оборудования в
жилом помещении Нанимателя, поставив последнего в известность о
дате и времени такого осмотра.
6.5. Осуществлять иные права, не нарушающие предусмотренные
законодательством гражданские права Нанимателя.
7. ПОРЯДОК ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
7.1. Расчетный период для оплаты за жилое помещение и
коммунальные услуги устанавливается в один календарный месяц. Срок
внесения платежей - до 15 числа следующего за отчетным месяца.
7.2. Оплата за жилье и коммунальные услуги определяется в
соответствии с действующим законодательством, по ставкам и
тарифам, установленным органами местного самоуправления, с учетом
площади занимаемого помещения, иных качественных и количественных
характеристик жилого помещения и жилого дома, численности семьи
Нанимателя, нормативов и качества предоставления коммунальных
услуг, зарегистрированных (в отделе льгот и субсидий администрации
города) льгот и составляет на момент заключения Договора:
наем жилья - _________ руб. / кв. м общей площади;
содержание и текущий ремонт жилого дома - _______ руб. / кв. м
общей площади, в том числе обслуживание мусоропровода -
_____________ руб. / чел.;
вывоз ТБО - _________ руб. / чел.;
холодное водоснабжение и водоотведение - _________ руб. / чел;
капитальный ремонт - ____________ руб. / кв. м общей площади.
7.3. В случае несвоевременного внесения платы за жилье и
коммунальные услуги (п. 7.1) с Нанимателя взимается пеня в размере
1 (одного) процента за каждый день просрочки.
7.4. В случае осуществления перепланировки, переустройства без
соответствующего разрешения (п. 3.2) взимается штраф в размере,
установленном органом местного самоуправления.
8. ИЗМЕНЕНИЕ ИЛИ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
8.1. Договор подлежит изменению в случае принятия законов,
иных нормативно - правовых актов, устанавливающих обязательные для
сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении
договора.
8.2. В иных случаях настоящий Договор может быть изменен
только с согласия Нанимателя, членов его семьи и Наймодателя.
8.3. Случаи и порядок изменения настоящего Договора без
согласия Нанимателя, членов его семьи и Наймодателя
устанавливаются жилищным законодательством.
8.4. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов
семьи и других граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть
настоящий Договор с письменным предупреждением за три месяца.
8.5. Наймодатель может требовать расторжения настоящего
Договора в судебном порядке в случае:
невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть
месяцев;
разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо
систематического нарушения прав и интересов соседей.
8.6. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию
Наймодателя или Нанимателя в судебном порядке, если помещение
перестает быть пригодным для проживания или в других случаях,
предусмотренных жилищным законодательством.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Договор действует с ________________________.
9.2. По вопросам, неурегулированным Договором, стороны
руководствуются действующим законодательством, иными нормативными
актами.
9.3. Неотъемлемой частью Договора является его акт передачи
жилого помещения.
9.4. Договор составлен в двух экземплярах, первый из которых
находится у Нанимателя, второй у Наймодателя.
10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
"Наниматель" "Наймодатель"
____________________ ____________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
____________________ ____________________
(паспортные данные) (паспортные данные)
____________________ ____________________
(адрес) (адрес)
____________________ ____________________
"__" _______ 200_ г. "__" _______ 200_ г.
____________________ ____________________
Приложение 4
к выписке
из протокола
от 18.04.2002 N 1
АДМИНСТРАЦИЯ ГОРОДА АРТЕМ
ПРИМОРСКОГО КРАЯ
<ПИСЬМО>
от 26 марта 2002 г. N 18-363
В ответ на Ваш исходящий N 11-22/825 от 19.03.2002 г. по
вопросу реализации концепции жилищной реформы в части заключения
договоров социального найма с нанимателями жилых помещений в г.
Артем, сообщаем следующее:
Согласно Указа Президента РФ от 28.04.1997 г. N 425 "О реформе
жилищно - коммунального хозяйства в РФ" система договорных
отношений должна включать в себя:
1. Договор между собственником объектов ЖКХ и хозяйствующим
субъектом;
2. Договора между хозяйствующими субъектами;
3. Договор между собственником жилищного фонда и нанимателем
жилого помещения;
4. Договор между организациями, предоставляющими коммунальные
услуги и потребителями услуг.
К договорам социального найма напрямую относятся договора
между собственником жилищного фонда и нанимателями жилых
помещений; косвенно - договора между организациями ЖКХ и
потребителями услуг (населением).
В целях защиты прав потребителей в договорах найма и договорах
на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг с
собственниками жилых помещений должны содержаться права и
обязанности сторон, гарантирующие оплату услуг в соответствии с их
реально предоставленными объемами и качеством. Также в договоре
должно быть предусмотрено, что наниматели и собственники жилых
помещений, имеющие второе жилье, отвечающее всем требованиям
социальной нормы, качества и благоустройства, должны оплачивать
его содержание и предоставление коммунальных услуг в полном
размере.
С 01.01.2001 г. по 01.02.2002 г. МУП "Служба единого
заказчика" заключено 104 договора социального найма с
нанимателями, 2835 договоров заключено между жителями и
Артемовским муниципальным предприятием тепловых сетей по
предоставлению услуг отопления и горячего водоснабжения, 1097
договоров между Артемовским муниципальным производственным
предприятием "Водоканал" и населением частного сектора.
В январе 2002 года, на основании обращения общественной
организации "Артемовское городское общество потребителей",
Приморским антимонопольным управлением были возбуждены дела против
муниципального унитарного предприятия "Служба единого заказчика" и
Артемовского муниципального предприятия тепловых сетей по
признакам нарушений этими предприятиями законодательства при
заключении договоров с жителями.
Заключение договоров было приостановлено в связи с тем, что
решением комиссии Приморского территориального управления МАП
России N 25 от 06.02.2002 г. проекты договоров, предлагаемые МУП
"Служба единого заказчика" и АМПТС гражданам - жителям города
Артема для заключения, были направлены на экспертизу в отдел по
контролю за соблюдением законодательства о защите прав
потребителей Приморского территориального управления МАП России.
В настоящее время предъявленные проекты договоров
проанализированы данным отделом и с незначительными замечаниями
представлены в МУП "СЕЗ" (исх. N 503/11 от 13.03.2002 г.) и АМПТС
(исх. N 502/11 от 13.03.2002 г.). На основании чего предприятиями
внесены в проекты договоров необходимые изменения и 21.03.2002 г.
они повторно направлены в антимонопольное управление для
согласования. После получения положительного заключения по
договорам Приморского территориального управления МАП России,
администрацией города Артема тексты данных договоров будут
доведены до сведения населения через муниципальную газету
"Выбор". После чего предприятия ЖКХ начнут активную работу
с населением по заключению договоров социального найма.
Первый заместитель главы г. Артема
В.Н.САВЧЕНКО
Приложение 5
к выписке
из протокола
от 18.04.2002 N 1
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
ЮРИДИЧЕСКОГО ИНСТИТУТА ДВГУ ПО ПОВОДУ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПО ПОВОДУ РАЗЪЯСНЕНИЯ АДМИНИСТРАЦИИ Г. ВЛАДИВОСТОКА
"О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ"
Рассмотрев разъяснение администрации г. Владивостока от
25.03.2002 г. N 1890-Д, кафедра гражданского права Юридического
института ДВГУ пришла к следующим выводам:
Авторы предлагаемого разъяснения указывают: "Основополагающим
принципом гражданского законодательства является принцип свободы
договора... Действующее законодательство не предусматривает
обязательность заключения договора в письменной форме путем
составления единого документа с подписанием обоих сторон (ст. 674
ГК)". При этом авторы сами делают ссылку на ст. 674 ГК, которая
прямо предусматривает, что "договор найма жилого помещения
заключается в письменной форме", т. е. предлагаемое разъяснение
прямо противоречит ст. 674 ГК.
Как следует из анализа рассматриваемого документа, предметом
спора является порядок заключения именно договора социального
найма жилого помещения. Часть 3 ст. 672 ГК предусматривает:
"Договор социального найма жилого помещения заключается по
основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным
законодательством. К такому договору применяются также правила ст.
674 ГК ...". Статья 51 ЖК устанавливает:
"Договор найма жилого помещения в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда заключается в
письменной форме на основании ордера на жилое помещение между
наймодателем ... и нанимателем..."
Авторы рассматриваемого разъяснения отмечают, что "часть 2 ГК
РФ и Жилищный кодекс РФ устанавливают только основание заключения
договора (ст. 51 ЖК РФ), субъективный состав (ст. 51 ЖК, ст. 671
ГК РФ), права и обязанности сторон (ст. 53, 55, ст. 676 ГК РФ).
Указанным нормативным актом не предусматривается порядок
заключения договора, а следовательно необходимо руководствоваться
общими положениями ГК РФ". С таким выводом невозможно согласиться,
т.к. ст. 51 ЖК и ст. 674 ГК прямо предусматривают, что договор
социального найма жилого помещения должен быть заключен в
письменной форме, поэтому руководствоваться общими положениями ГК
в данном случае нельзя. Авторы разъяснения упускают простую
истину: общее правило действует лишь постольку, поскольку иное не
предусмотрено специальной нормой. Это во-первых. Во-вторых, если
уже говорить об "общих положениях ГК" всерьез, то не следует
забывать правило п/п 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, говорящей о том, что
сделки юридических лиц с гражданами должны совершаться в простой
письменной форме. Насколько нам известно в качестве наймодателя по
договору социального найма жилого помещения выступает именно
юридическое, но не физическое лицо.
Другая норма ГК РФ - ст. 159 (которая носит также "общий"
характер) гласит, что сделки могут совершаться устно, если законом
для нее не установлена письменная форма. О том, что законом
установлена именно обязательная письменная форма, уже говорилось
выше (см. ст. 51 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ).
Вывод авторов о том, что порядок заключения договора
социального найма законодательством не предусмотрен, также не
соответствует действительности. Статья 7 Правил пользования жилыми
помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в
РСФСР, утв. Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415
в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.1992 г. N 34 и от
23.07.1993 г. N 726 предусматривает, что "на пользование жилыми
помещениями в пределах нормы жилой площади заключается договор
найма жилого помещения в письменной форме на основании Типового
договора найма жилого помещения в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР между
наймодателем... и нанимателем...". Как следует из разъяснения,
проблема не столько в порядке, сколько в форме заключения
договора, а форма четко определена в действующем законодательстве.
Авторы анализируемого разъяснения предлагают рассматривать
договор социального найма жилого помещения как "публичный
договор", однако, это противоречит действующему законодательству.
В соответствии с ч. 1 ст. 426 ГК "Публичным договором признается
договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий
ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию
услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности
должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится
(розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования,
услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное
обслуживание и т.п.). Как следует из определения, одной из сторон
публичного договора обязательно должна быть коммерческая
организация. Собственником муниципального жилищного фонда, как
указывают сами авторы разъяснения, в соответствии с постановлением
Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1, являются органы
местного самоуправления, которые ни при каких условиях не могут
являться коммерческими организациями и, следовательно, не имеют
права заключать публичные договоры.
В заключительной части авторы разъяснения отмечают, что пробел
в законодательстве в части порядка заключения договора найма,
является основанием для возникновения споров... Однако, никаких
"пробелов в законодательстве" в данном случае нет, поскольку ст.
51 ЖК и ст. 674 ГК прямо предусматривают, что договор социального
найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме.
Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 утвержден
Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда в соответствии с
которым и должны заключаться договоры социального найма.
Настоящее заключение обсуждено и утверждено на заседании
кафедры гражданского права 8 апреля 2002 г., протокол N 13.
Зав. кафедрой гражданского права
профессор
А.С.ШЕВЧЕНКО
|
