Утверждено
распоряжением
Учреждения юстиции
по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
на территории Приморского края
от 21 июня 2002 г. N 11
ИНСТРУКЦИЯ
О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ, ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ОГРАНИЧЕНИЙ
(ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(в ред. Распоряжения учреждения юстиции
от 11.07.2003 N 15)
1. Общие положения
1.1. Настоящая инструкция разработана на основании Конституции
Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации,
Земельного кодекса Российской Федерации, Семейного кодекса
Российской Федерации, Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от
21.07.1997 (далее - ФЗ о регистрации), Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 (далее - ФЗ об
ипотеке), постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения
ЕГРП), Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения,
возникшей в силу закона или договора, а также о порядке
регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав
требований по ипотечным кредитам, утвержденной приказом Минюста
России, Госстроя России, ФКЦБ России от 16.10.2000 N 289/235/290,
Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации
права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных
Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 30, а также иных
нормативно - правовых актов Российской Федерации и Приморского
края, нормативных документов учреждения юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Приморского края (далее - учреждение юстиции), изданных
в пределах их компетенции.
1.2. Настоящая Инструкция разработана в целях упорядочения
практики регистрации, установления единого механизма
государственной регистрации прекращения прав, отдельных видов
ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Порядок государственной регистрации, предусмотренный настоящей
Инструкцией, обязателен для всех регистраторов прав и специалистов
учреждения юстиции и его филиалов.
1.3. В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ о регистрации
государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое
имущество, сделки с ним и иные ограничения (обременения) прав, но
и прекращение прав на недвижимое имущество, ограничений
(обременений) этих прав.
1.4. Настоящей Инструкцией урегулирован порядок
государственной регистрации прекращения таких видов ограничений
(обременений) прав как аренда и ипотека.
Порядок государственной регистрации прекращения ограничения
(обременения) права в виде ареста, запрета (запрещения)
предусмотрен Инструкцией о порядке государственной регистрации
арестов, запретов (запрещений), в редакции от 17.10.2002, утв.
распоряжением начальника учреждения юстиции N 16 и распоряжением
Главного судебного пристава N 34-р).
Порядок государственной регистрации прекращения ограничения
(обременения) в виде памятников истории и культуры предусмотрен
разделом 3 Инструкции "О порядке государственной регистрации
отдельных видов ограничений (обременений)", утв. в новой редакции
распоряжением начальника учреждения юстиции от 05.11.2002 N 24.
Порядок государственной регистрации прекращения иных видов
ограничений (обременений) прав предусмотрен Инструкцией "О порядке
государственной регистрации отдельных видов ограничений
(обременений)", утв. в новой редакции распоряжением начальника
учреждения юстиции от 05.11.2002 N 24, а также иными методическими
материалами учреждения юстиции.
1.5. Прекращение права возможно по следующим причинам:
- право может быть передано другому лицу по различным
основаниям (о регистрации прекращения права собственности в связи
с переходом к другому лицу см. п. п. 2.1 - 2.7 Настоящей
Инструкции);
- право может быть прекращено принудительно в случаях изъятия
у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом.
Примечание. В соответствии со ст. 235 ГК РФ случаи
принудительного изъятия - реквизиция, конфискация, обращение
взыскания на имущество по обязательствам, выкуп бесхозяйственно
содержимых культурных ценностей, а также некоторые другие случаи,
предусмотренные ГК РФ. Во всех перечисленных случаях основанием
для государственной регистрации прекращения права будет являться
решение суда (для обращения взыскания - если иной порядок, не
судебный, не предусмотрен законом или договором), поскольку "никто
не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда"
(п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Конституцией РФ предусмотрено
единственное исключение из данного правила - реквизиция имущества
(ст. 242 ГК РФ). При реквизиции основанием прекращения права
является соответствующее решение государственных органов об
отчуждении имущества для государственных нужд при условии
предварительного и равноценного возмещения такого отчуждения.
Кроме того, статьей 243 ГК РФ установлено, что в случаях,
предусмотренных законом, конфискация имущества может быть
произведена в административном порядке. Однако подобного
исключения из общего правила лишения субъекта его имущества
Конституция РФ, которая имеет высшую юридическую силу по отношению
ко всем иным нормативным актам РФ, не содержит. О порядке
прекращения прав на основании судебных актов - см. Методические
рекомендации о порядке государственной регистрации на основании
судебных актов, утв. распоряжением начальника учреждения юстиции
от 04.12.2001 N 27, с изм. утв. распоряжением начальника
учреждения юстиции от 21.06.2002 N 11;
- лицо может отказаться от своего права собственности на
имущество (ст. 236 ГК РФ), объявив об этом, либо совершив другие
действия, определенно свидетельствующие о его устранении от
владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения
сохранить какие либо права на это имущество (при этом права и
обязанности в отношении подобного имущества не прекращаются до
приобретения права собственности на это имущество другим лицом);
- право может прекратиться по объективным (не зависящим от
волеизъявления лица) причинам, например, в связи с гибелью объекта
(уничтожение, физический износ объекта); о регистрации прекращения
права собственности по данному основанию см. п. 2.9 настоящей
Инструкции;
- прекращение права на конкретный объект может быть связано с
его преобразованием в иной (новый) объект, что влечет за собой
"ликвидацию" прежнего, преобразуемого объекта, и, соответственно,
прекращение права на него.
Примечание. Вышеназванные причины, как правило, имеют место в
случаях прекращения права собственности. Иные виды вещных прав
обладают более ограниченным статусом, поскольку не включают в себя
одновременно все три правомочия собственника - владение,
пользование и распоряжение имуществом, либо включают, но с
определенными "оговорками". Поэтому их прекращение связано или
ограничено определенными условиями: например, публичный сервитут
может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для
которых он был установлен, путем принятия акта об отмене
сервитута. Более подробно прекращение иных вещных прав см. раздел
3 настоящей Инструкции.
1.6. Преобразование объекта может быть связано с:
- отчуждением части объекта (его разделение) либо с
приобретением объекта и присоединением его к прежнему объекту
(слияние, объединение), а также с физическим разрушением
(повреждением) объекта;
- реконструкцией объекта;
1.6.1. Преобразование объекта, произошедшее в связи с
отчуждением его части (частей), то есть разделение объекта, либо
объединение нескольких объектов одинакового наименования и
назначения в один объект (например, по договору купли - продажи
приобретается еще одна комната в коммунальной квартире) должно
всегда оформляться путем составления новых технических документов
на новые объекты, которые образовались в результате
преобразования.
Примечание. Однако в случае, если технические документы на
оставшийся после отчуждения части (или частей) объект ("остаток")
позволяют однозначно его идентифицировать, то есть установить его
технические параметры, наименование и т.д., отдельного
технического документа на такой объект ("остаток") не требуется.
Исключением является случай преобразования производственно -
технологического и электросетевого комплекса (ПТК и ЭСК), -
технические документы как на преобразованные ПТК и ЭСК, так и на
выделенные из их состава объекты требуются всегда.
Кроме того, объект может быть преобразован в результате
физического разрушения, или повреждения (например, в результате
пожара). В данном случае на регистрацию требуется представление
акта сохранности объекта. Описание преобразованного в результате
разрушения объекта необходимо производить в соответствии с
техническими документами, представленными на регистрацию.
Соответствующий (ие) раздел (ы) ЕГРП в вышеописанных случаях
на прежний (ие), преобразуемый (ые) объект (ы) должен (ны) быть
закрыт (ы), соответствующее право на них - прекращено. На новый
(ые) объект (ы) должен (ны) быть сформирован (ы) новый (ые) раздел
(ы) ЕГРП в соответствии с п. п. 26, 27 Правил ведения ЕГРП (о
механизме подробнее см. п. 2.8 настоящей Инструкции).
1.6.2. Преобразование объекта может быть связано с его
реконструкцией <*>. Однако преобразованием является только такая
реконструкция, которая повлекла значительные (существенные)
изменения объекта.
--------------------------------
<*> В соответствии с Инструктивным письмом
Главгосархстройнадзора от 28.04.1994 N 18-14/63 под реконструкцией
понимается комплекс строительных работ и организационно -
строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико
- экономических показателей объекта (количества и качества квартир
или помещений, строительного объема и площади здания, вместимости
и т.д.) или с изменением назначения объекта, в целях улучшения
условий проживания, качества обслуживания и т.д. При реконструкции
могут осуществляться следующие работы: изменение планировки
помещений (перепланировка), возведение надстроек, встроек,
пристроек, улучшение архитектурной выразительности здания и т.д.
Критерием разграничения существенных либо несущественных
изменений, произошедших с объектом, является наличие акта ввода
(приемки) объекта в эксплуатацию, поскольку в соответствии с п.
1.1 СНиП 3.01.04-87, утв. постановлением Госстроя СССР от
21.04.1987 N 84, законченные реконструкцией объекты вводятся в
эксплуатацию так же, как и объекты, законченные строительством, а
именно - путем составления и подписания акта ввода (приемки)
объекта в эксплуатацию.
Следовательно, если в постановлении (распоряжении) главы
администрации муниципального образования, разрешающего произвести
реконструкцию, а также в технических документах на объект указано
на необходимость (наличие) акта ввода (приемки) объекта в
эксплуатацию, данная реконструкция является существенным
изменением объекта, а именно - его преобразованием. В результате
такой реконструкции (преобразования) появляется новый объект
недвижимости. Соответствующий раздел ЕГРП на прежний объект должен
быть закрыт, право - прекращено. На новый объект должен быть
сформирован новый раздел ЕГРП в соответствии с п. п. 26, 27 Правил
ведения ЕГРП (о механизме подробнее см. - п. 2.8 настоящей
Инструкции). На регистрацию в данном случае должны быть в
обязательном порядке представлены вышеназванное Постановление
(распоряжение) и акт ввода (приемки) объекта в эксплуатацию.
Исключением является такая реконструкция, при которой происходит
только изменение назначения объекта (например, квартиры в нежилое
помещение) - в данном случае акт ввода не составляется и поэтому
при регистрации прав не требуется.
В случае, если в постановлении (распоряжении) главы
администрации муниципального образования, разрешающего произвести
реконструкцию, а также в технических документах на объект
отсутствует указание на акт ввода (приемки) объекта в
эксплуатацию, данная реконструкция не является преобразованием
(произошли несущественные изменения). В результате остается
существовать прежний объект недвижимости, хотя и измененными
техническими показателями. В данном случае в ЕГРП вносятся
изменения в соответствии с п. 67 - 70 Правил ведения ЕГРП.
------------------------¬
¦Преобразование объекта ¦
L------------------------
| |
\/ \/
------------------------¬ ---------------¬
¦- "разделение" объекта,¦ ¦ Реконструкция¦
¦- "слияние" объекта ¦ ¦ объекта ¦---------------------|
L------------------------ L--------------- |
| | |
| \/ \/
| -----------------------------¬ ---------------¬
| ¦повлекшая существенные ¦ ¦повлекшая ¦
| ¦изменения объекта, что ¦ ¦несущественные¦
| ¦подтверждается актом ¦ ¦изменения ¦
| ¦ввода (приемки) в ¦ ¦объекта ¦
| ¦эксплуатацию (кроме случая ¦ L---------------
| ¦исключения - см. примечание ¦ |
| ¦в п. 1.6.1) ¦ |
| L----------------------------- |
| | |
\/ \/ \/
--------------------------------------------------¬ -------------¬
¦- "ликвидируется" прежний - раздел ¦ ¦ Изменения в¦
¦(преобразуемый) объект ¦-- ЕГРП закрывается¦ ¦ подраздел ¦
¦- право прекращается - ¦ ¦ I ЕГРП ¦
¦ ¦ L-------------
¦- формируется новый раздел ЕГРП ¦
L--------------------------------------------------
2. Государственная регистрация прекращения права
собственности
2.1. Прекращение права собственности возможно в результате его
перехода к другому лицу или же без такого перехода в следующих
случаях:
-------------------------------------------------T---------------------¬
¦ Прекращение права при его переходе ¦Прекращение права без¦
¦ к новому правообладателю ¦перехода к другому ¦
¦ ¦лицу ¦
+------------------------------------------------+---------------------+
¦1. при отчуждении имущества другим лицам (при ¦в случае ликвидации ¦
¦заключении отчуждательных сделок: договоров ¦объекта недвижимого ¦
¦купли - продажи, мены, дарения, ренты и ¦имущества, связанного¦
¦пожизненного содержания с иждивением и др., ¦с гибелью ¦
¦внесении вклада в уставный капитал и т.д.); ¦(уничтожением, ¦
¦2. в порядке наследования по закону или по ¦физическим износом). ¦
¦завещанию; ¦ ¦
¦3. при ликвидации юридических лиц, а также в ¦ ¦
¦порядке универсального правопреемства при ¦ ¦
¦реорганизации юридических лиц; ¦ ¦
¦4. на основании вступившего в силу решения суда.¦ ¦
L------------------------------------------------+----------------------
Примечание. Отсутствие государственной регистрации права
"нового" правообладателя, то есть соответствующей записи в ЕГРП,
не означает, что происходит прекращение права без перехода к
другому лицу. Во второй колонке таблицы указаны случаи прекращения
права без перехода к другому лицу, когда фактически отсутствует
лицо, к которому переходит право собственности (в связи с
исчезновением самого объекта права).
2.2. Для государственной регистрации прекращения права
собственности на основании решения суда, свидетельствующего о
прекращении права, а также в случае гибели (уничтожения,
физического износа) объекта недвижимости заинтересованным лицом
подается заявление о государственной регистрации по форме,
предусмотренной Приложением N 11 к распоряжению начальника ПКРЦ от
30.10.2001 N 26 "О внесении изменений и дополнений в Перечень
документов, представляемых для государственной регистрации прав, в
распоряжение начальника ПКРЦ от 10.10.2000 N 23 и об утверждении
форм заявлений о государственной регистрации" - "Иные
регистрационные действия (прекращение права собственности)". При
этом в соответствии с решением юридического совета учреждения
юстиции от 15.05.2003 (протокол N 112, вопрос N 4) заявление о
прекращении права на основании решения суда принимается без
взимания платы.
В остальных случаях (по другим основаниям прекращения права
собственности) отдельного заявления о регистрации прекращения
права не требуется.
2.3. Государственная регистрация прекращения права
собственности в связи с переходом права к другому лицу
осуществляется путем погашения регистрационной записи о праве на
листе подраздела II Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), на котором
произведена запись о праве собственности, путем проставления
штампа погашения регистрационной записи (далее - штамп погашения)
со ссылкой в штампе погашения на лист подраздела II, на котором
произведена запись о вновь возникшем праве, и указанием даты
прекращения права.
Указанные регистрационные действия осуществляются на основании
заявления о государственной регистрации перехода права (к
правоприобретателю по договору, наследнику, учредителям
(участникам) ликвидируемого юридического лица, правопреемникам
реорганизуемого юридического лица, лицу, чье право установлено
решением суда и т.п.).
2.3.1. Вышеуказанный порядок государственной регистрации
применяется также в случае отчуждения доли в праве общей долевой
собственности, запись о государственной регистрации которой
внесена в ЕГРП.
2.3.2. В случае, если в ЕГРП внесены записи о государственной
регистрации права общей долевой собственности более двух
сособственников и к одному из участников общей долевой
собственности переходит доля в праве, принадлежащая другому
сособственнику, у приобретателя доли происходит изменение
(увеличение) размера доли в праве. Государственная регистрация
перехода доли в праве осуществляется путем погашения <*> записи о
праве общей долевой собственности лица, передавшего долю, а также
лица - приобретателя доли. В штампах погашения указывается дата
регистрационного действия, а также ссылка на лист подраздела II
ЕГРП, на который внесена новая запись о праве общей долевой
собственности приобретателя доли (новый размер доли). В основании
регистрации права указывается прежний правоустанавливающий
документ, а также вновь представленный, на основании которого была
передана доля в праве. При этом в соответствующих графах нового
листа подраздела II ЕГРП указывается новый номер регистрации и
новая дата регистрации права приобретателя доли.
--------------------------------
<*> Здесь и далее порядок регистрации прекращения права путем
погашения регистрационной записи о праве на листе подраздела II
ЕГРП путем проставления штампа погашения для удобства будет
описываться как "погашение записи о праве".
При предоставлении правоустанавливающего документа
правоприобретателя на долю в праве, ранее находившуюся в его
собственности (до заключения договора купли - продажи, мены и
т.п.), договор купли - продажи (мены, дарения и т.п.) прошивается
вместе с прежним правоустанавливающим документом (например,
свидетельством о праве на наследство, договором приватизации и
т.п.), при этом рядом со штампом регистрационной надписи,
проставленном на прежнем правоустанавливающем документе, делается
отметка о том, что ранее выданное свидетельство о государственной
регистрации права изъято в связи с прекращением права, а также
указываются реквизиты нового свидетельства о государственной
регистрации права, выданного по ходатайству правообладателя.
2.3.3. В случае перехода к новому правообладателю права не на
весь размер доли (как указано в п. 2.3.2 настоящей Инструкции), а
на ее определенную часть (например, от 1/2 доли в праве
отчуждается 1/2 доля, в результате чего у правоотчуждателя
остается 1/4, и у правоприобретателя появляется 1/4 доля в праве)
применяется порядок регистрации, аналогичный порядку, описанному в
п. 2.4 настоящей Инструкции.
2.4. Государственная регистрация при изменении права
собственности на право общей долевой собственности
Порядок регистрации, предусмотренный настоящим пунктом,
применяется в случае, если в ЕГРП имеется запись о регистрации
права собственности одного лица, который осуществляет отчуждение
(передачу) определенной доли в праве, либо передача доли
происходит в порядке наследования или на основании решения суда.
Порядок государственной регистрации зависит в данном случае от
того, кто из правообладателей обращается с заявлением о
государственной регистрации права общей долевой собственности.
В случае, если имеет место не отчуждение доли в праве, а
установление общей долевой собственности в соответствии с законом
(например, собственность участников договора простого товарищества
в соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ признается общей долевой) и в
ЕГРП также имеется запись о регистрации права собственности одной
из сторон, применяется нижеописанный механизм регистрации (п. п.
2.4.1, 2.4.2 настоящей Инструкции).
2.4.1. В случае, если с заявлением о государственной
регистрации права общей долевой собственности обращаются все
сособственники, они подают заявления о государственной регистрации
права общей долевой собственности. Запись в ЕГРП о праве
собственности погашается со ссылкой в штампе погашения на листы
подраздела II, на которые внесены записи о праве общей долевой
собственности, и указанием даты прекращения права. Записи о
государственной регистрации права общей долевой собственности
обратившихся лиц вносятся в ЕГРП с указанием новых номеров
регистрации.
На листе записи о праве лица, которое произвело отчуждение
доли в праве (которое ранее являлось единственным собственником
объекта недвижимости), в графе "Документы - основания" указывается
прежний правоустанавливающий документ. На листе записи о праве
приобретателя доли в праве собственности в графе "Документы -
основания" указывается документ, на основании которого данное лицо
приобрело долю в праве собственности (договор купли - продажи,
дарения, простого товарищества и т.п.). На правоустанавливающем
документе правоотчуждателя делается следующая отметка: "В связи с
заключением договора купли - продажи ___ доли в праве
собственности от _____ N ___ <*> право собственности прекращено,
свидетельство серии ___ N ___ от ____ г. изъято <*>. __________г.
зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве -
___, регистрационный номер _____, о чем ______ г. выдано
свидетельство серии _____ N ________ <**>".
Примечание. Данный порядок не может применяться в случае
перехода доли в порядке наследования, поскольку наследодатель не
может обращаться за государственной регистрацией права
"оставшейся" доли. В случае, если с заявлением о государственной
регистрации права общей долевой собственности обращаются все
наследники, право собственности наследодателя погашается со
ссылкой в штампе погашения на листы подраздела II, на которые
внесены записи о праве общей долевой собственности наследников, и
указанием даты прекращения права. В случае, если с заявлением о
регистрации обращаются не все наследники, применяется порядок,
описанный в Примечании к п. 2.4.2.
2.4.2. В случае, если с заявлением о регистрации обращаются не
все сособственники, на листе записи о праве собственности
подраздела II ЕГРП проставляется штамп погашения регистрационной
записи с указанием даты погашения и со ссылкой на новые листы
подраздела II ЕГРП, на которые внесены записи о регистрации права
общей долевой собственности.
Запись о государственной регистрации права общей долевой
собственности обратившегося лица вносится на новый лист подраздела
II ЕГРП с указанием нового номера регистрации. Запись о
регистрации права общей долевой собственности не обратившегося в
учреждение юстиции лица, вносится в ЕГРП за номером (с применением
цифры - дополнения в электронной базе) и датой, соответствующими
номеру и дате регистрации права общей собственности обратившегося
в учреждение юстиции сособственника.
Если в последующем правоотчуждатель обратится с заявлением о
выдаче свидетельства о государственной регистрации права общей
долевой собственности, следует принимать заявление на "Иные
регистрационные действия (выдача свидетельства)". В свидетельстве
о государственной регистрации права правоотчуждателя указывается
новый номер и дата регистрации права общей долевой собственности.
Графы "Документы - основания" соответствующих листов
подраздела II ЕГРП заполняются в порядке, установленном п. 2.4.1
настоящей Инструкции. На правоустанавливающем документе
правоотчуждателя делается следующая отметка: "В связи с
заключением договора купли - продажи _____ доли в праве
собственности от _____ N ___ <*> право собственности изменилось на
право общей долевой собственности, доля в праве - ____,
свидетельство серии ___ N ___ от ____ г. изъято <*>, _______ г.
выдано свидетельство серии _____ N ________ <**>".
Примечание. Данный порядок не может применяться в случае
перехода доли в порядке наследования, поскольку наследодатель не
может обращаться за государственной регистрацией права
"оставшейся" доли. В случае, если наследников несколько, но не все
обращаются с заявлением о регистрации права одновременно, на лист
записи о праве наследодателя проставляется штамп погашения
регистрационной записи о праве собственности (поскольку право
собственности наследодателя прекратилось в связи с его смертью) со
ссылкой в штампе на лист подраздела II, на котором внесена запись
о праве общей долевой собственности наследника. При этом
указывается размер доли, на которую фактически в данном случае
прекращено право наследодателя. При обращении других наследников
"Лист изменений" не выводится, проставляется штамп погашения
аналогично вышеописанному порядку с указанием рядом со штампом
конкретного размера доли, на которую в данном случае право
наследодателя фактически прекращено. Запись о праве общей долевой
собственности обратившегося наследника вносится на новый лист
подраздела II ЕГРП, при этом указывается новый номер регистрации и
новая дата регистрации.
--------------------------------
<*> Иного договора (мены, дарения, простого товарищества и
т.д.) либо на основании решения суда, свидетельства о праве на
наследство (указываются реквизиты данных документов).
<**> Если выдавалось.
2.5. Государственная регистрация при изменении права
собственности на право общей совместной собственности
В случае, если с заявлением о государственной регистрации
права общей совместной собственности обращается супруг лица,
запись о праве собственности которого (на имущество, приобретенное
в период брака) внесена в ЕГРП, следует принимать заявление на
"Иные регистрационные действия (внесение изменений)". В
соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ имущество,
приобретенное в браке, признается общей совместной собственностью
супругов. На лист подраздела II ЕГРП, на который внесена запись о
праве собственности одного из супругов, проставляется штамп о
внесении изменений в регистрационную запись. К данному листу
выводится "Лист изменений" с указанием содержания изменений:
"право собственности изменилось на право общей совместной
собственности". В графе "Документы - основания" данного листа
указывается прежний правоустанавливающий документ и заявление о
государственной регистрации с указанием даты и входящего номера,
сформированного при приеме документов. В свидетельстве о
государственной регистрации права общей совместной собственности
указывается прежний номер и дата регистрации с соответствующей
датой внесения в ЕГРП изменений, в графе свидетельства "Основание"
указывается прежний правоустанавливающий документ.
2.6. Государственная регистрация при изменении права общей
долевой собственности на право собственности
В случае перехода доли в праве общей долевой собственности к
одному из сособственников, запись о государственной регистрации
права общей долевой собственности которого внесена в ЕГРП, данный
сособственник становится единоличным собственником объекта
недвижимости, запись о праве общей долевой собственности
погашается. В ЕГРП вносится запись о праве собственности заявителя
с указанием нового номера регистрации и новой даты регистрации на
основании прежнего правоустанавливающего документа и вновь
представленного.
2.7. Государственная регистрация при изменении режима общей
собственности
Изменение общей совместной собственности на общую долевую
собственность возможно в случае:
- наследования доли в праве общей совместной собственности
одним из ее участников (либо иным лицом) в связи со смертью
другого участника общей совместной собственности;
- заключения соглашения об установлении долей в праве общей
совместной собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ);
- заключения брачного договора (ст. 40 СК РФ);
- вступления в силу решения суда об установлении долей в праве
общей совместной собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ).
При изменении режима общей совместной собственности на режим
общей долевой собственности обращение в учреждение юстиции только
одного из сособственников возможно в тех случаях, когда его
правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на
наследство, вступившее в законную силу судебное решение или
нотариально удостоверенный договор. Во всех иных случаях
необходимо обращение за государственной регистрацией права общей
долевой собственности всех ее участников.
Примечание. В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в
редакции ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ) обращение только одного из
сособственников (при изменении режима общей совместной
собственности на режим общей долевой собственности) в случае, если
его правоустанавливающим документом является нотариально
удостоверенный договор, возможно только до 18.09.2003.
2.7.1. При обращении наследника с заявлением о государственной
регистрации права общей долевой собственности, порядок
государственной регистрации зависит от количества участников общей
собственности.
1. Если участниками общей совместной собственности являлись
два лица (наследник и наследодатель), запись о праве общей
совместной собственности погашается с указанием в штампе погашения
даты погашения со ссылкой на новые листы подраздела II ЕГРП. Новая
запись о праве собственности наследника - участника общей долевой
собственности вносится в ЕГРП на основании прежнего
правоустанавливающего документа (о праве общей совместной
собственности) и свидетельства о праве на наследство, при этом
указывается новый номер регистрации и новая дата регистрации.
2. Если участниками общей совместной собственности являлись
наследодатель и третье лицо (не наследник) либо три или более
лица, на листе записи о праве общей совместной собственности
подраздела II ЕГРП проставляется штамп погашения регистрационной
записи с указанием даты погашения и со ссылкой на новые листы
подраздела II ЕГРП, на которые в дальнейшем будут внесены записи о
праве общей долевой собственности. Запись о праве общей долевой
собственности наследодателя вносится на новый лист подраздела II
ЕГРП с указанием прежнего номера регистрации (с применением цифры
- дополнения) и прежней даты регистрации, и одновременно
погашается со ссылкой в штампе погашения на лист с записью о праве
наследника. Запись о праве общей долевой собственности
обратившегося наследника вносится на новый лист подраздела II
ЕГРП, при этом указывается новый номер регистрации и новая дата
регистрации.
Механизм государственной регистрации права общей долевой
собственности остальных сособственников зависит от того,
обратились ли они за государственной регистрацией права общей
долевой собственности вместе с наследником или нет:
- запись о праве общей долевой собственности оставшихся
участников (или участника) общей долевой собственности, не
обратившихся одновременно с наследником в учреждение юстиции,
вносятся в ЕГРП за номером (с применением цифры - дополнения в
электронной базе) и датой, соответствующей номеру и дате
регистрации права общей собственности обратившегося в учреждение
юстиции сособственника. В последующем данные лица могут обратиться
в учреждение юстиции с заявлением о выдаче свидетельства о
государственной регистрации права общей долевой собственности -
"Иные регистрационные действия";
- записи о праве общей долевой собственности оставшихся
участников (или участника), обратившихся одновременно с
наследником в учреждение юстиции, вносятся на новые листы
подраздела II ЕГРП с указанием новых регистрационных номеров и
новой датой регистрации.
2.7.2. При заключении соглашения об определении долей в праве
общей совместной собственности, запись о регистрации которой
внесена в ЕГРП, а также брачного договора, которым установлен
режим общей долевой собственности супругов, при вступлении в силу
решения суда об установлении долей в праве общей совместной
собственности механизм регистрации зависит от того, кто обращается
с заявлением о государственной регистрации - все сособственники
или только один. При этом основанием для государственной
регистрации права общей долевой собственности во всех случаях
будут являться оба основания - как прежний правоустанавливающий
документ (-ы) (являющийся основанием при регистрации права общей
совместной собственности), так и вновь представленный на
регистрацию права общей долевой собственности (например,
соглашение об определении долей, брачный договор, решение суда).
Примечание. Следует иметь в виду, что ни брачный договор, ни
соглашение об определении долей государственной регистрации как
сделка не подлежат.
1. В случае, если в учреждение юстиции обращаются все
участники общей собственности, ими подаются заявления о
государственной регистрации права общей долевой собственности. При
этом запись о праве общей совместной собственности погашается с
указанием в штампе погашения даты погашения и со ссылкой на новые
листы подраздела II ЕГРП, на которые внесены записи о регистрации
права общей долевой собственности. Записи о праве общей долевой
собственности в ЕГРП вносятся на отдельные листы подраздела II
ЕГРП с указанием новых номеров регистрации и новой даты
регистрации.
2. В тех случаях, когда в учреждение юстиции обращается только
один из сособственников, он подает заявление о государственной
регистрации его доли в праве собственности на объект недвижимости.
Запись о праве общей совместной собственности погашается с
указанием в штампе погашения даты погашения и со ссылкой на новые
листы подраздела II ЕГРП, на которые внесены записи о регистрации
права общей долевой собственности. Запись о регистрации права
общей долевой собственности обратившегося сособственника вносится
на новый лист подраздела II ЕГРП с указанием нового номера
регистрации. Записи о регистрации права общей долевой
собственности остальных сособственников, не обратившихся в
учреждение юстиции, вносятся в ЕГРП за номером (с применением
цифры - дополнения в электронной базе) и датой, соответствующей
номеру и дате регистрации права общей собственности обратившегося
в учреждение юстиции сособственника. В последующем данные лица
могут обратиться в учреждение юстиции с заявлением о выдаче
свидетельства о государственной регистрации права общей долевой
собственности - "Иные регистрационные действия".
2.8. При преобразовании объекта (см. п. 1.6 настоящей
Инструкции) необходимо произвести закрытие соответствующего
раздела ЕГРП (с записью о преобразуемом объекте) в соответствии с
п. 36 Правил ведения ЕГРП и погасить запись о праве собственности
на данный объект путем проставления штампа погашения на
соответствующем листе подраздела II ЕГРП. В графу "Особые отметки
регистратора" подраздела I ЕГРП вносится запись: "Объект
преобразован в объект (-ы) ________, условный (-е) номер (-а)
___________". Для нового (-ых) объекта (-ов) недвижимости
формируется (- ются) новый (-е) раздел (-ы) ЕГРП, в подразделе I
которого (-ых) в графе "Особые отметки регистратора" вносится
запись: "Объект образован в результате ________, из объекта
__________, условный номер _________". Запись (-и) о праве (-ах)
на новый (-е) объект (-ы) вносится на новый (-е) лист (-ы)
подраздела II ЕГРП с указанием нового (-ых) номера (-ов) и новой
даты регистрации.
В случае преобразования объекта путем разделения
государственная регистрация имеет также следующие особенности:
1) При отчуждении части земельного участка заключению сделки
должно предшествовать формирование отчуждаемого земельного
участка. Правоотчуждатель подает заявления о государственной
регистрации его права на вновь образованные в результате
разделения земельные участки (по количеству образованных участков,
каждому из которых присвоены новые кадастровые номера). Запись о
праве на прежний земельный участок погашается, и в ЕГРП вносится
запись о ликвидации объекта в порядке, предусмотренном п. 36
Правил ведения ЕГРП. В дальнейшем осуществляется государственная
регистрация перехода права на отчуждаемый земельный участок.
2) При отчуждении части иного объекта недвижимого имущества
(части здания, сооружения, жилого дома, помещений (-ия) в здании)
формируются новые разделы ЕГРП как на отчуждаемую часть (вновь
сформированный объект), так и на преобразованный объект
("остаток"), который становится также новым объектом недвижимости.
При этом подается заявление о государственной регистрации
перехода права на отчуждаемую часть, а также заявление о
регистрации права продавца (иного правоотчуждателя) на
преобразованный объект ("остаток"). При этом плата за регистрацию
в обоих случаях взимается в размере, установленном разделом I
Размеров платы за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утв. постановлением Губернатора края от
25.04.2001 N 319 (в ред. от 15.10.2002).
Если с заявлением о государственной регистрации перехода права
обращается только покупатель (одаряемый и т.п.), что возможно при
нотариальном удостоверении договора (п. 1 ст. 16 ФЗ о
регистрации), ему следует разъяснять необходимость одновременного
обращения правоотчуждателя с заявлением о государственной
регистрации права на преобразованный объект ("остаток") в связи с
тем, что при отчуждении части объекта недвижимости произошло
преобразование объекта. В противном случае невозможно внести
записи о вновь сформированных объектах в ЕГРП (п. 9 ст. 12 ФЗ о
регистрации).
Примечание. В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в
редакции ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ) обращение за государственной
регистрацией только одной стороны договора в случае, если
правоустанавливающим документом является нотариально
удостоверенный договор, возможно только до 18.09.2003.
В графе "Документы - основания" подраздела II раздела ЕГРП,
открытого на преобразованный объект ("остаток"), указываются
прежние правоустанавливающие документы правоотчуждателя, а также
документ об отчуждении части объекта. На прежнем
правоустанавливающем документе правоотчуждателя делается отметка
об отчуждении части объекта с указанием документа, на основании
которого произошло отчуждение.
Примечание. Аналогичный порядок применяется и в случае, если
ранее в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации
права на несколько объектов с использованием одного номера
регистрации (также было выдано одно свидетельство о
государственной регистрации, в котором указаны все объекты).
2.9. Государственная регистрация прекращения права
собственности на объект, прекративший свое существование в связи с
гибелью (уничтожением, физическим износом) осуществляется путем
погашения регистрационной записи о праве на листе подраздела II
ЕГРП, на котором произведена запись о праве, путем проставления
штампа погашения без ссылки на новую регистрационную запись.
Запись о прекращении права выполняется по форме, утвержденной
Приложением N 11 к Правилам ведения ЕГРП - на отдельном листе
("Листе прекращения"), который располагается за листом с записью о
прекращенном праве. В графе "Документы - основания" "Листа
прекращения" указывается тот документ, в соответствии с которым
объект признан ликвидированным. Кроме того, в ЕГРП вносится запись
о ликвидации объекта в порядке, предусмотренном п. 36 Правил
ведения ЕГРП.
2.10. В случае изменения основания регистрации права, запись о
государственной регистрации которого внесена в ЕГРП, в результате
которого изменился состав (или количество) правообладателей
(например, в случае регистрации права собственности на основании
новой редакции договора на передачу квартир (домов) в
собственность граждан), прежняя запись о праве погашается со
ссылкой в штампе погашения на лист подраздела II ЕГРП, на котором
внесена новая запись о праве. В ЕГРП вносится запись о регистрации
права с другим основанием с указанием нового номера регистрации и
новой даты регистрации.
3. Государственная регистрация прекращения
иных видов вещных прав
3.1. В соответствии со ст. 216 ГК РФ к вещным правам
относятся: право пожизненного наследуемого владения, право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право
хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом,
сервитут. При этом данный перечень в законе не назван
исчерпывающим. В настоящем разделе Инструкции рассмотрен порядок
регистрации только тех вещных прав, которые перечислены в ст. 216
ГК РФ.
К порядку государственной регистрации прекращения данных видов
вещных прав применяется порядок государственной регистрации
прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества,
предусмотренный данной Инструкцией, без учета положений,
регулирующих порядок государственной регистрации права общей
долевой собственности.
3.2. Право постоянного (бессрочного) пользования, право
пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается
только по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ:
- добровольно - при отказе землепользователя, землевладельца
от принадлежащего им права на земельный участок;
- принудительно - при использовании земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением; при использовании, которое
приводит к снижению плодородия сельскохозяйственных земель в
результате его использования; при неустранении совершенных
умышленно земельных правонарушений; при реквизиции земельного
участка или изъятии его для государственных нужд, а также по
другим основаниям, предусмотренным ЗК РФ.
Отказ лица (подача заявления об отказе) от принадлежащего ему
права не влечет за собой прекращения права на земельный участок
(ст. 53 ЗК РФ). Распоряжение данным земельным участком
осуществляется исполнительным органом государственной власти или
органом местного самоуправления, осуществляющим предоставление
земельных участков в соответствии со ст. 29 ЗК РФ. Следовательно,
основанием прекращения права будет являться соответствующий
распорядительный акт исполнительного органа государственной власти
или органа местного самоуправления.
Данные права могут быть прекращены принудительно (без согласия
правообладателя) в случае ненадлежащего использования земельного
участка в порядке, предусмотренном ст. 54 ЗК РФ, в соответствии с
которым окончательное решение о прекращении права на земельный
участок принимает суд. Государственная регистрация прекращения
права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного
наследуемого владения земельным участком без согласия
правообладателя по иным основаниям, кроме решения суда (например,
на основании постановления уполномоченного исполнительного органа
об отмене ранее изданного постановления о предоставлении
земельного участка) не допускается.
3.3. Прекращение сервитута возможно в связи с отпадением
оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). Например,
поскольку частный сервитут оформляется письменным соглашением
сторон, прекращается он также путем составления письменного
соглашения. На основании данного соглашения будет прекращен
сервитут, запись о регистрации которого внесена в подраздел III-3
ЕГРП. При этом в ЕГРП к листу с записью о сервитуте выводится
"Лист прекращения" с указанием в графе "Документы - основания"
конкретного соглашения о прекращении сервитута со всеми
реквизитами. Запись о самом сервитуте погашается.
Кроме того, когда земельный участок, принадлежащий гражданину
или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не
может использоваться в соответствии с назначением участка,
собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Следовательно, в подобном случае основанием прекращения сервитута
будет являться решение суда.
Публичные сервитуты, подлежащие обязательной государственной
регистрации, устанавливаются в соответствии с федеральным
законодательством или нормативными актами органов государственной
власти или местного самоуправления конкретно на тот или иной
объект недвижимости. Например, в соответствии со ст. 64
Градостроительного кодекса РФ, орган местного самоуправления
издает постановление об установлении публичного сервитута в
отношении того или иного объекта недвижимого имущества на
основании градостроительной документации и правил застройки.
Следовательно, прекращение подобного сервитута будет
осуществляться на основании соответствующего постановления органа
местного самоуправления об отмене данного сервитута.
3.4. Право хозяйственного ведения и право оперативного
управления прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным
ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения
права собственности.
Кроме того, исходя из смысла ФЗ "О государственных и
муниципальных предприятиях" от 14.11.2002 N 161-ФЗ право
хозяйственного ведения может быть прекращено в связи с ликвидацией
соответствующего государственного или муниципального предприятия,
обладающего определенным имуществом на праве хозяйственного
ведения. Собственник данного имущества не вправе изымать его у
предприятия в обычном порядке.
Имущество учреждения или казенного предприятия, обладающего им
на праве оперативного управления может быть изъято по решению
собственника только в случае использования его не по назначению,
определенному собственником (либо вообще в случае неиспользования
данного имущества). При этом необходимо учитывать, что при
переходе права собственности на государственное или муниципальное
предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику
государственного или муниципального имущества такое предприятие
сохраняет право хозяйственного ведения или оперативного управления
на принадлежащее ему имущество.
4. Государственная регистрация прекращения ограничения
(обременения) права в виде аренды <*>
-------------------------------
<*> Далее по тексту для удобства "прекращения ограничения
(обременения) в виде аренды" будет указываться как "прекращение
аренды".
4.1. Прекращение аренды связано с окончанием срока действия
договора аренды (его исполнением) либо с досрочным расторжением
договора аренды. Расторжение договора аренды возможно:
- по соглашению сторон,
- на основании решения суда только при существенном нарушении
договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных
законами РФ или договором,
- в случае одностороннего отказа от исполнения договора
полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или
соглашением сторон.
4.2. Договор может быть прекращен в связи с окончанием срока
его действия. Запись о прекращении аренды вносится в ЕГРП на
основании заявления одной из сторон при предоставлении писем
арендатора и арендодателя о несогласии продолжать арендные
отношения либо предоставлении акта приема - передачи недвижимого
имущества, переданного в аренду, свидетельствующего о возврате
арендованного имущества. Плата в данном случае за государственную
регистрацию не взимается.
Примечание. При невозможности предоставления акта приема -
передачи (например, в случае отсутствия арендатора) в ПКРЦ может
быть представлен акт обследования, составленный арендодателем и
незаинтересованным лицом, свидетельствующий о том, что арендатор
прекратил использование имущества.
В случае, если сразу после истечения срока действия договора
(на следующий день) стороны заключают новый договор аренды, то
новый договор будет являться основанием для внесения в ЕГРП записи
о прекращении аренды (отдельное заявление о прекращении аренды не
подается).
При наличии определенного промежутка времени между окончанием
срока действия договора и заключением нового договора аренды
отдельное заявление о прекращении аренды также не подается, однако
необходимо предоставление документов, указанных в абз. 1
настоящего пункта, свидетельствующих, что прежний договор аренды
не был возобновлен на неопределенный срок.
Примечание. Указанный в настоящем абзаце порядок применяется
также в случае, если новый договор аренды заключен с другим
арендатором.
4.2.1. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях
на неопределенный срок. Поскольку данное правило прямо
предусмотрено п. 1 ст. 621 ГК РФ, внесение об этом записи в ЕГРП
не требуется.
4.2.2. В случае, если срок аренды в договоре не определен,
договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610
ГК РФ). В этом случае, а также в случае, если договор возобновлен
на неопределенный срок (п. 4.2.1 настоящей Инструкции) запись о
прекращении аренды вносится в ЕГРП на основании заявления любой из
сторон договора при предоставлении документов, свидетельствующих
об уведомлении ею другой стороны в установленный законом или
договором срок.
4.2.3. Если арендодатель до истечения срока аренды направил
арендатору письменное уведомление о нежелании продолжать арендные
отношения после истечения его срока (срок направления такого
уведомления может быть предусмотрен договором), то запись о
прекращении аренды вносится в ЕГРП на основании заявления
арендодателя и в случае его обращения после истечения срока
аренды. В этом случае договор не будет считаться возобновленным на
неопределенный срок. При этом в учреждение юстиции должны быть
представлены доказательства направления такого уведомления.
Прекращение записей в ЕГРП об аренде во всех вышеописанных
случаях осуществляется в следующем порядке. На листы подразделов
III-4, III-1 ЕГРП, на которые внесены записи о сделке и об
ограничении (обременении) права в виде аренды проставляется штамп
погашения без ссылки на новую регистрационную запись. К данным
листам подразделов III-4, III-1 ЕГРП выводятся "Листы
прекращения", в графах "Документы - основания" которых указываются
реквизиты договора аренды, а также срок его действия и реквизиты
заявления о государственной регистрации прекращения аренды.
Примечание. Если на следующий день после окончания срока
действия договора аренды стороны сразу же заключают новый договор
аренды, в графах "Документы - основания" указываются реквизиты
нового договора аренды.
В случае, если выдавалось свидетельство о государственной
регистрации аренды, на экземплярах договора аренды рядом со
штампом регистрационной надписи делается надпись: "Свидетельство N
_____ от ____ изъято ____ г. в связи с прекращением права аренды".
Свидетельство о государственной регистрации аренды уничтожается.
Если свидетельство не выдавалось, делается надпись: "Право аренды
прекращено в связи с истечением срока действия договора ____ г.".
4.3. Досрочное расторжение договора оформляется соглашением
сторон, подписанным в период действия договора. Соглашение о
расторжении договора аренды недвижимого имущества заключается в
той же форме, что и договор - в виде единого документа,
подписанного сторонами. Подается заявление о государственной
регистрации сделки.
Примечание. На практике возможны случаи, когда между
арендодателем и прежним арендатором имеется соглашение о
расторжении договора, однако стороны договора аренды (новый
арендатор) отказываются подавать заявление о регистрации сделки.
При этом в учреждение юстиции может поступить заявление о
государственной регистрации нового договора аренды, заключенного с
другим лицом. В связи с этим право прежнего арендатора возможно
прекратить, в графе "Особые отметки" листа подраздела III-1 ЕГРП
делается ссылка на соглашение о расторжении договора (данное
соглашение без отметок будет храниться в деле правоустанавливающих
документов), производится регистрация нового договора аренды.
К заявлению о государственной регистрации сделки (соглашения)
должны быть приложены все подлинные экземпляры соглашения о
расторжении договора аренды, все подлинные экземпляры договора
аренды, свидетельство о государственной регистрации аренды (если
оно выдавалось).
В ЕГРП вносится запись о сделке - соглашении о расторжении
договора аренды на лист подраздела III-4 ЕГРП. В графе "Документы
- основания" указываются реквизиты соглашения о расторжении
договора. На листах подразделов III-4, III-1 ЕГРП, на которые
внесены записи о сделке - договоре аренды, и о праве аренды
проставляется штамп погашения с указанием даты погашения
регистрационной записи без ссылки на новую регистрационную запись.
Экземпляры соглашения о расторжении договора подшиваются к
экземплярам договора аренды. На экземплярах соглашения
проставляется штамп регистрационной надписи на документах
(Приложение N 15 к Правилам ведения ЕГРП). В штампе указывается
дата осуществления государственной регистрации сделки,
регистрационный номер сделки; в графе "свидетельство о
государственной регистрации права" проставляется штамп "Не
выдавалось". Рядом со штампом регистрационной надписи на
экземплярах договора аренды делается надпись: "Свидетельство N
____ от ____ изъято ____ г. в связи с прекращением права аренды".
Свидетельство о государственной регистрации аренды уничтожается.
4.4. По решению суда договор аренды может быть расторгнут в
следующих случаях:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или
договором.
Запись о прекращении аренды вносится в ЕГРП по заявлению любой
из сторон договора аренды на основании решения суда. В данном
случае помимо штампов погашения на листах подразделов III-4, III-1
ЕГРП, выводятся "Листы прекращения" с указанием в графе "Документы
- основания" реквизитов решения суда. Рядом со штампом
регистрационной надписи на экземплярах договора аренды делается
надпись: "Свидетельство N ____ от ____ изъято ____ г. в связи с
прекращением права аренды". Свидетельство о государственной
регистрации аренды уничтожается.
4.5. Односторонний отказ от исполнения договора аренды и
одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением
случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 310 ГК РФ).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора
полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или
соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым
или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом запись о внесении
изменений в ЕГРП или о прекращении права аренды и договора аренды
вносится в ЕГРП по заявлению той из сторон договора, которой
договором предоставлено право его одностороннего изменения или
расторжения.
4.6. При передаче арендатором прав и обязанностей по договору
третьему лицу (смене арендатора) между прежним и новым арендатором
по договору заключается соответствующее соглашение о передаче прав
и обязанностей по договору. При этом заключение нового договора
аренды не требуется.
По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 615 ГК РФ,
передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем)
допускается с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК
РФ, другим законом или иными правовыми актами. Пункт 5 ст. 22
Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает возможность
передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, в
пределах срока договора аренды земельного участка, без согласия
собственника земельного участка (достаточно его уведомления), если
договором аренды не предусмотрено иное.
Однако иное не может быть предусмотрено договором аренды
земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключенным на срок более, чем пять
лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях договором аренды
может быть предусмотрено, что передача прав и обязанностей
осуществляется только с предварительного согласия собственника
земельного участка или вообще без согласия и уведомления.
Соответственно, в этих случаях применяются правила,
предусмотренные договором аренды.
Правоустанавливающими документами нового арендатора на
земельный участок будут являться:
1) договор аренды, заключенный прежним арендатором;
2) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору
аренды, заключенное между новым и прежним арендатором.
Порядок государственной регистрации зависит от того,
зарегистрирован ли договор аренды учреждением юстиции.
Примечание. Если договор аренды не был зарегистрирован
учреждением юстиции, поскольку не требует государственной
регистрации (например, договор аренды здания, сооружения,
земельного участка, заключенный на срок менее одного года), то
никакие регистрационные действия не производятся.
4.6.1. Если договор аренды зарегистрирован, соглашение о
передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды
подлежит государственной регистрации (ст. ст. 389, 391 ГК).
На государственную регистрацию следует принимать заявление о
государственной регистрации сделки (ст. ст. 389, 391 ГК РФ). К
нему должны быть приложены, в том числе, следующие документы:
- договор аренды,
- соглашение о передаче прав и обязанностей по договору
аренды,
- письменное уведомление арендодателя о смене арендатора в
случае, если предметом сделки является земельный участок (и если
иное не предусмотрено договором аренды).
Примечание. В случае предоставления 3-стороннего соглашения,
сторонами которого являются прежний арендатор, новый арендатор и
арендодатель, - предоставления уведомления не требуется;
- письменное согласие арендодателя в случае, если предметом
сделки является иной объект недвижимого имущества (и если иное не
предусмотрено договором аренды).
Запись в ЕГРП о сделке - соглашении вносится на новый лист
подраздела III-4. Запись о праве нового арендатора вносится на
лист подраздела III-1 ЕГРП на основании прежнего договора аренды и
соглашения, заключенного между прежним и новым арендатором. При
этом указывается новый номер регистрации (с применением цифры -
дополнения). Запись о праве прежнего арендатора прекращается путем
проставления штампа погашения со ссылкой в нем на соответствующий
лист подраздела III-1, на который внесена запись о регистрации
права нового арендатора. На листе подраздела III-4 ЕГРП (запись о
договоре аренды) проставляется штамп о внесении изменений в
регистрационную запись. К данному листу выводится "Лист изменений"
с указанием содержания изменений ("изменился арендатор: с
_____________ на ___________"), в графе "Документы - основания"
которого указываются реквизиты соглашения о передаче прав и
обязанностей арендатора. На экземплярах соглашения проставляется
штамп регистрационной надписи на документах с указанием о выдаче
свидетельства о регистрации права нового арендатора.
4.6.2. Если договор аренды не был зарегистрирован учреждением
юстиции (заключен в соответствии с ранее действовавшим
законодательством РФ), то принимается одно заявление - о
государственной регистрации сделки (договора аренды вместе с
соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору
аренды). Договор и соглашение сшиваются вместе, на последнем листе
проставляется штамп регистрационной надписи на документах. В
соответствующих графах подразделов III-1 и III-4 ЕГРП,
свидетельства о государственной регистрации права указывается
новый арендатор.
4.7. Кроме оснований, предусмотренных п. 4.1 настоящей
Инструкции аренда прекращается также в связи с выкупом арендатором
арендуемого имущества. В данном случае обязательства по договору
аренды прекращаются в связи с совпадением должника и кредитора в
одном лице (ст. 413 ГК РФ).
Выкуп имущества может быть осуществлен как по истечении срока
аренды, так и до его истечения (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Условие о
выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как самим
договором аренды, так и путем составления дополнительного
соглашения сторон. Указанные документы будут являться
правоустанавливающими при осуществлении регистрации права
собственности покупателя арендованного имущества (арендатора). На
листах подразделов III-4, III-1 ЕГРП, на которые внесены записи о
сделке - договоре аренды, и о праве аренды проставляется штамп
погашения с указанием даты погашения регистрационной записи со
ссылкой на лист подраздела II ЕГРП, на который внесена запись о
праве собственности покупателя (арендатора). При этом, если выкуп
осуществляется путем заключения соглашения, на регистрацию
принимается соответствующее заявление о регистрации сделки, запись
о которой вносится в подраздел III-4 ЕГРП. Отдельного заявления о
регистрации прекращения аренды не подается.
5. Государственная регистрация прекращения ограничения
(обременения) права в виде ипотеки <*>
-------------------------------
<*> Далее по тексту для удобства "прекращения ограничения
(обременения) в виде ипотеки" будет указываться как "прекращение
ипотеки".
5.1. Прекращение ипотеки (залога) недвижимости связано с:
- прекращением обязательств, в обеспечение исполнения которых
был заключен договор ипотеки (залога) недвижимости;
- заключением соглашения о расторжении договора залога,
например, если обязательства, в обеспечение исполнения которых был
заключен договор, еще не исполнены, но стороны намерены обеспечить
исполнение обязательств иным способом;
- гибелью заложенной вещи или прекращением заложенного права;
- продажей заложенного имущества с публичных торгов (а также,
когда реализация имущества оказалась невозможной);
- изъятием заложенного имущества у залогодателя в связи с тем,
что действительным собственником этого имущества является другое
лицо;
- принятием арбитражным судом решения о признании должника -
залогодателя банкротом и открытии конкурсного производства.
В соответствии со ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается на
основании:
- совместного заявления залогодателя и залогодержателя о
прекращении залога,
- заявления законного владельца закладной <**>,
- решения суда.
-------------------------------
<**> В настоящей Инструкции порядок прекращения ипотеки на
основании заявления законного владельца закладной не
рассматривается в виду отсутствия подобного основания для
прекращения ипотеки в практике регистрации учреждения юстиции. По
мере возникновения необходимости вопрос будет урегулирован
отдельным Инструктивным письмом.
5.2. В случае прекращения ипотеки в связи с прекращением
обязательств, которые были обеспечены залогом, на государственную
регистрацию предоставляются:
- заявление о государственной регистрации прекращения ипотеки
- "Иные регистрационные действия (прекращение ипотеки)" (заявления
подают обе стороны договора залога - и залогодатель, и
залогодержатель (либо их представители);
- совместное письменное заявление сторон о прекращении залога;
- оригинал свидетельства о государственной регистрации ипотеки
(если оно выдавалось);
- письмо нотариуса о снятии запрещения в связи с исполнением
обязательств по договору, если такое запрещение было наложено
нотариусом на отчуждение предмета залога.
Примечание. В случае, если в ЕГРП имеется запись о регистрации
ограничения (обременения) в виде запрещения, указанное письмо
нотариуса одновременно является основанием для регистрации
прекращения ограничения (обременения) в виде запрещения в порядке,
установленном Инструкцией о порядке государственной регистрации
арестов (запретов, запрещений), (в редакции от 17.10.2002, утв.
распоряжением начальника учреждения юстиции N 16 и распоряжением
Главного судебного пристава N 34-р).
Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о
погашении регистрационной записи об ипотеке должно быть оформлено
в виде единого документа, содержание которого выражает обоюдное
согласие указанных лиц прекратить залоговые отношения. Заявление
подписывается залогодателем и залогодержателем, не требует
нотариального удостоверения.
Для государственной регистрации прекращения ипотеки на листы
подразделов III-4, III-2 ЕГРП, содержащих запись о сделке -
договоре залога и запись об ограничении (обременении) права в виде
ипотеки проставляются штампы погашения без ссылки на новую
регистрационную запись. К данным листам выводится "Листы
прекращения" с указанием в графе "Документы - основания"
реквизитов совместного заявления сторон и (если есть) письма
нотариуса о снятии запрещения.
Свидетельство о государственной регистрации ипотеки
уничтожается. В случаях, если в свидетельство о государственной
регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была
внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения
ипотеки по его заявлению может быть выдано новое свидетельство о
государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии
зарегистрированной ипотеки.
5.3. В случае прекращения ипотеки в связи с заключением
соглашения о расторжении договора залога на государственную
регистрацию предоставляются:
- заявление залогодателя (или залогодержателя) о
государственной регистрации сделки (соглашения о расторжении
договора залога);
- все подлинные экземпляры нотариально удостоверенного
соглашения сторон о расторжении договора залога;
- оригинал свидетельства о государственной регистрации ипотеки
(если оно выдавалось);
- при наличии - все подлинные экземпляры договора залога
(возможно предоставление только экземпляра заявителя).
Прекращение ипотеки осуществляется путем внесения в ЕГРП
регистрационной записи о сделке - соглашении о расторжении
договора залога на лист подраздела III-4 ЕГРП. В графе "Документы
- основания" указываются реквизиты соглашения о расторжении
договора. При этом на соответствующих листах подразделов III-4,
III-2 ЕГРП, содержащих запись о сделке - договоре залога, и о
праве залога, проставляется штамп погашения с указанием даты
погашения регистрационной записи без ссылки на новую
регистрационную запись.
Экземпляры соглашения о расторжении договора подшиваются к
экземплярам договора залога. На экземплярах соглашения
проставляется штамп регистрационной надписи с указанием даты
осуществления государственной регистрации сделки и номера
регистрации сделки. В графе "свидетельство о государственной
регистрации права" проставляется штамп "Не выдавалось". Рядом со
штампом регистрационной надписи на экземпляре договора залога
(залогодержателя) делается надпись: "Свидетельство N ____ от ____
изъято ______ г. в связи с расторжением договора залога".
Свидетельство о государственной регистрации ипотеки уничтожается.
5.4. В случае прекращения ипотеки (возникшей как на основании
договора, так и в силу закона) на основании решения суда
применяется порядок регистрации, предусмотренный Методическими
рекомендациями о государственной регистрации права на недвижимое
имущество и сделок с ним на основании судебных актов,
утвержденными распоряжением начальника ПКРЦ от 04.12.2001 N 27, с
изм. утв. распоряжением начальника от 21.06.2002 N 11.
5.5. Ипотека, возникшая в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п.
1 ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ об ипотеке) прекращается в связи с
исполнением обязанности по оплате имущества, приобретенного в
кредит, возвратом кредита банку (или иной кредитной организации),
в случае смерти получателя ренты, а также на основании решения
суда.
На государственную регистрацию прекращения ипотеки в силу
закона лицами, указанными в п. 5.1 и в порядке, предусмотренном п.
5.2 настоящей Инструкции, подается заявление на "Иные
регистрационные действия (прекращение ипотеки)". На листе
подраздела III-2 ЕГРП, содержащем запись об ипотеке, проставляется
штамп погашения с указанием даты регистрационного действия без
ссылки на новую регистрационную запись. К данному листу выводится
"Лист прекращения" с указанием в графе "Документы - основания"
документов, являющихся основанием прекращения ипотеки в силу
закона, и (или) реквизитов заявления о государственной регистрации
прекращения ипотеки. В графе "Особые отметки регистратора"
подраздела II ЕГРП, содержащего запись о праве собственности
(покупателя, плательщика ренты), рядом с записью "Залог в силу
закона" вносится запись: "Залог в силу закона прекращен в
соответствии с записью на листе ____ подраздела _____ ЕГРП на
основании заявления ____ от ____ г.". На документе, являющимся
основанием возникновения права собственности залогодателя, рядом с
надписью об ипотеке проставляется штамп "Действие залога
прекращено" с датой и подписью лица, внесшего запись. В случаях,
если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное
правообладателю (залогодателю), была внесена запись о
зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки по его
заявлению может быть выдано новое свидетельство о государственной
регистрации права, не содержащее записи о наличии
зарегистрированной ипотеки.
|
