МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РФ
АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
"ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЦЕНТР"
ИНФОРМАЦИЯ
г. Владивосток 2002 г.
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ЗА 2001 ГОД
Одним из важнейших источников формирования правоприменительной
практики осуществления государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним является судебная практика.
С этой целью учреждением юстиции "Приморский краевой
регистрационный центр" (далее - ПКРЦ) обобщена судебная практика
рассмотрения дел с участием ПКРЦ в качестве ответчика, третьего
лица, заинтересованного лица и заявителя жалоб.
В производстве отдела правового и методического обеспечения
ПКРЦ в 2001 году находилось 282 дела. Для сравнения: в 2000 году в
производстве отдела находилось всего 170 дел.
За указанный период в ПКРЦ поступило 218 исков и жалоб. Для
сравнения: за предыдущий год количество поступивших в ПКРЦ исков и
жалоб - 154.
Из 282 дел, имеющихся в производстве отдела в 2001 году, 82
дела рассматривалось в Арбитражном суде Приморского края, 108 дел
- в судах общей юрисдикции г. Владивостока, 92 дела - в судах
муниципальных образований Приморского края по местонахождению
филиалов ПКРЦ. Из рассмотренных дел в качестве заявителя жалоб
ПКРЦ выступал в 5 делах, по 2 делам в качестве заявителей жалоб
выступали регистраторы прав.
Количество вынесенных и вступивших в законную силу решений
судов составляет 145, из которых 138 - принято в пользу ПКРЦ, что
составляет 95,2% от общего количества вынесенных решений (в 2000
году 91,4%).
Классификация судебных дел
в зависимости от предмета спора:
1. О признании сделки недействительной - 72 дела - 25,5% (2000
г. - 23 дела - 13,5%);
2. О признании государственной регистрации недействительной -
55 дел - 19,5% (2000 г. - 21 дело - 22,9%);
3. О признании права - 28 дел - 9,9% (2000 г. - 32 дела -
18,8%);
4. Обжалование отказа в государственной регистрации - 17 дел -
6% (2000 г. - 21 дело - 12,4%);
5. Жалобы на действия государственного органа, регистратора -
26 дел - 9,2% (15 дел - 8,8%);
6. О признании недействительным зарегистрированного права - 2
дела - 0,7% (2000 г. - не заявлялись);
7. Иные - 82 дела - 29% (2000 г. - 28 дел - 16,5%), среди
которых можно выделить следующие дела:
- об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
- о расторжении договора;
- об освобождении имущества от ареста;
- о признании недействительным акта государственного органа
или органа местного самоуправления;
- о признании недействительным свидетельства о праве на
наследство;
- о включении имущества в наследственную массу;
- о понуждении стороны по сделке к государственной регистрации
сделки либо перехода права (ст. ст. 165, 551 ГК РФ);
- об обжаловании действий судебного пристава - исполнителя.
Приведенный анализ позволяет определить основные причины, в
силу которых судами продолжают признаваться законными исковые
требования заявителей по делам о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. К их числу относятся:
1. Неправильное применение судебными органами норм
процессуального права.
Так, судами не всегда правильно определяется процессуальное
положение ПКРЦ, который в одних случаях привлекается в качестве
ответчика, третьего лица, в других случаях, напротив, учреждение
юстиции к судебному разбирательству не привлекается, хотя именно
на него впоследствии возлагается исполнение решения суда. В
результате неправильного определения судом процессуального
положения, а также полномочий ПКРЦ создаются препятствия для
исполнения судебных решений, а также нарушаются непосредственно
интересы самого учреждения. Имеют место случаи, когда на основании
решений судов в исполнительных листах о признании права учреждение
юстиции указывается должником, в его отношении возбуждается
исполнительное производство и может быть взыскан исполнительный
сбор. К участию в деле достаточно часто привлекаются обособленные
подразделения ПКРЦ (филиалы), в то время как они не являются
юридическими лицами и не обладают гражданской процессуальной
правоспособностью.
2. Нарушения требований законодательства, допускаемые
органами, которые оформляют (удостоверяют) документы,
представляемые на регистрацию (нотариусами, органами
государственной власти и местного самоуправления, судебными
приставами);
3. Недобросовестные действия заявителей.
I. Дела о признании сделок недействительными
1. Признание недействительными договоров на передачу квартир в
собственность и последующих сделок
При рассмотрении исковых заявлений о признании
недействительными договоров на передачу квартир в собственность
граждан и последующих сделок суд, установив нарушения прав
несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, признает
недействительными договоры на передачу квартир в собственность
граждан, а также последующих сделок и применяет последствия
недействительности ничтожных сделок. При этом суды выносят
указанные решения и в случае заключения договоров на передачу
квартир в собственность граждан до вступления в законную силу ФЗ
РФ от 11.08.1994 г. N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в
Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации". Данный Закон содержит норму о включении в
договор передачи жилого помещения в собственность
несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым
помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое
помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность,
или несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но
не утративших право пользования данным жилым помещением (ст. 7).
Согласно ст. 2 ФЗ он вступил в законную силу со дня его
официального опубликования, то есть с 14.08.1994 года.
Так, суд вынес решение об удовлетворении исковых требований
заявителя К. и признал недействительными договор на передачу
квартир в собственность граждан от 26.02.1993 г. и последующих
сделок, применил последствия недействительности ничтожных сделок в
связи с тем, что при приватизации квартиры в договор не была
включена несовершеннолетняя дочь К., чем были нарушены ее права.
Согласно решению суда в соответствии со ст. 133 КОБС РСФСР,
действующего на момент приватизации жилого помещения, родители не
вправе без предварительного разрешения органов опеки и
попечительства совершать сделки, подлежащие нотариальному
удостоверению, отказу от принадлежащих подопечному прав,
совершению раздела имущества, обмену жилых помещений и отчуждению
имущества. Последующие сделки суд также посчитал незаконными, так
как изначально при передаче квартиры в собственность К. и ее мужа
были нарушены права их ребенка.
В другом случае, суд удовлетворил исковые требования прокурора
в интересах несовершеннолетнего ребенка и признал недействительным
договор на передачу квартир в собственность граждан от 04.02.1993
г., свидетельство о праве на наследство по закону, договор мены и
применил последствия недействительности ничтожных сделок путем
возврата спорной квартиры несовершеннолетнему на условиях договора
найма жилого помещения.
2. Применение судами ст. 302 ГК РФ
Как правило, суды общей юрисдикции, в отличие от практики
арбитражного суда, признавая первоначальную сделку
недействительной, признают недействительными и все последующие
сделки и не рассматривают вопрос о добросовестности приобретателей
в соответствии со ст. 302 ГК РФ (см. п. 1 настоящего раздела).
Поэтому настоящее дело, рассмотренное в районном суде г.
Владивостока, нетипично для судебной практики судов общей
юрисдикции.
Так, по исковому заявлению Т. суд вынес решение о признании
земельного участка совместной собственностью Т. и ее мужа, а двух
сделок купли - продажи земельного участка недействительными
(продавцом по первой сделке был муж Т.). Однако, в мотивировочной
части решения указано о том, что в силу ст. 302 ГК РФ покупатели
являются добросовестными приобретателями, следовательно, в
соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г.
N 8 признание сделок купли - продажи недействительными не должно
повлечь применение последствий их недействительности.
Покупатель спорного земельного участка обратился в ПКРЦ с
заявлением о государственной регистрации права собственности.
В связи с отсутствием в резолютивной части решения указания на
неприменение последствий недействительности ничтожных сделок ПКРЦ
обратился в суд с заявлением о разъяснении исполнения данного
решения. Согласно ответу суда в описательной части решения указано
о неприменении последствий недействительности ничтожных сделок.
На основании изложенного ПКРЦ произвел государственную
регистрацию права собственности покупателя, после чего Т.
обжаловала действия ПКРЦ на основании первоначального решения суда
о признании земельного участка совместной собственностью.
В исковых требованиях Т. было отказано на основании ст. 302 ГК
РФ. Суд указал, что ПКРЦ правомерно зарегистрировал право
собственности покупателя на основании договора купли - продажи и
первоначального решения суда.
Решение суда оставлено в силе Приморским краевым судом.
II. Дела о признании государственной регистрации
недействительной
1. При предъявлении исков о признании недействительными
документов, послуживших основанием для государственной
регистрации, в том числе и сделок, заявители часто обращаются и с
требованием о признании недействительной государственной
регистрации, то есть эти требования, как правило, являются
дополнительными. При этом ПКРЦ привлекается в качестве ответчика.
ПКРЦ разъясняет суду и истцу о неправомерности обращения с
таким требованием, так как достаточно признать недействительным
основание государственной регистрации и в необходимых случаях
применить последствия недействительности сделки.
Однако суды зачастую удовлетворяют вышеназванные исковые
требования.
Так, суд удовлетворил исковые требования комитета по
управлению муниципальным имуществом о признании недействительным
(ничтожным) договора аренды и признании недействительной
государственной регистрации договора аренды и права аренды по
мотиву - договор аренды заключен комитетом по управлению
имуществом Приморского края (арендодатель), тогда как сданное в
аренду помещение является памятником истории и культуры местного
значения и внесено в реестр муниципальной собственности; поскольку
договор аренды является ничтожным, то и государственная
регистрация договора аренды и права аренды является
недействительной.
Примечание. Проблема, связанная с памятниками истории и
культуры, вызвана тем, что процесс разграничения государственной
собственности на объекты недвижимого имущества в соответствии с
постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О
разграничении государственной собственности в Российской Федерации
на федеральную собственность, собственность республик в составе
РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов,
городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность"
в настоящее время не завершен. Прежде всего, это касается
памятников истории и культуры местного значения.
Для государственной регистрации права федеральной, краевой и
муниципальной собственности в ПКРЦ представляются выписки из
соответствующего реестра, а в отношении объектов, находящихся в
федеральной собственности и собственности Приморского края - также
свидетельства о внесении объектов недвижимости в реестр
федерального или краевого имущества (Постановление Правительства
РФ от 31.08.2000 г. N 648, постановление губернатора Приморского
края от 06.03.2001 г. N 144). В некоторых случаях в ПКРЦ
одновременно поступают выписки из реестра (свидетельства о
внесении в реестр) федерального, краевого и муниципального
имущества на одни и те же объекты недвижимого имущества,
являющиеся памятниками истории и культуры местного значения.
Разграничение памятников местного значения должно проводиться
исходя из деятельности предприятия, учреждения, организации
соответствующего уровня собственности, находящегося в здании,
являющимся памятником истории и культуры местного значения, без
учета наличия у конкретного объекта недвижимости статуса памятника
местного значения.
В настоящее время во избежание судебных споров, возникающих
после государственной регистрации прав на указанные объекты, ПКРЦ
обратился к губернатору Приморского края и главе муниципального
образования г. Владивостока с просьбой поручить соответствующим
службам завершить процесс разграничения государственной
собственности на памятники истории и культуры местного значения,
расположенные на территории Приморского края, и направить в ПКРЦ
согласованный перечень с указанием, какие памятники истории и
культуры относятся к муниципальной собственности, а какие - к
федеральной или краевой.
2. Имеются случаи, когда в суд обращаются с исками о признании
недействительными только государственной регистрации, то есть
данное требование является самостоятельным.
Часто заявители, обращаясь в суд с исковыми требованиями о
признании недействительной государственной регистрации прав либо
зарегистрированного права ссылаются на незаконность изданных актов
органов государственной власти или органов местного
самоуправления, послуживших основанием для государственной
регистрации. При этом заявители не оспаривают данные акты.
Вопрос о пределах правовой экспертизы рассматривался и в
обзоре судебной практики за 2000 год (раздел III "Дела об
обжаловании отказа в государственной регистрации").
Суды, рассматривая аналогичные дела, к сожалению, иногда
выносят противоположные друг другу решения (см. раздел III).
Так, ФГУП обратилось в суд с исковым заявлением о признании
недействительной государственной регистрации прав собственности
ОАО на здание в связи с нарушением норм по согласованию и
строительству спорного объекта. Право собственности ОАО на здание
было зарегистрировано ПКРЦ на основании плана приватизации и актов
оценки имущества, утвержденных постановлением краевого комитета по
управлению имуществом Приморского края, акта приемки законченного
строительством объекта, утвержденного Госархнадзором, и иных
документов. Суд вынес решение об отказе ФГУП в исковых
требованиях, при этом указав, что согласно ст. 13 ФЗ о регистрации
ПКРЦ была проведена правовая экспертиза; в установленном порядке
представленные документы не были отменены либо оспорены и являлись
достаточным основанием для регистрации права собственности ОАО;
проверка подлинности и законности издания актов органами власти и
управления, а также органами местного самоуправления не входит в
компетенцию ПКРЦ в соответствии со ст. 9 ФЗ о регистрации;
согласно ст. 31 ФЗ о регистрации ответственность за точность
данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого
имущества несут организации по учету соответствующих объектов.
По другому делу, университет в обоснование самостоятельных
исковых требований о признании недействительной государственной
регистрации права собственности ООО ссылался на свое право
оперативного управления на спорное помещение и неправомерность
издания комитетом по управлению государственным имуществом
постановления о передаче спорных помещений в муниципальную
собственность.
Право собственности общества было зарегистрировано ПКРЦ на
основании договора купли - продажи, заключенного с комитетом по
управлению муниципальным имуществом города.
Суд отказал в исковых требованиях полностью, указав, что
университет не доказал и не представил суду документы о том, что
спорные помещения являются федеральной собственностью. Довод истца
о том, что право оперативного управления закреплено в уставе
университета не может быть принят судом, поскольку право
оперативного управления может возникнуть на основании акта
государственного органа, который у истца отсутствует. Факт
нахождения спорного имущества на балансе истца также не означает
возникновения права оперативного управления.
III. Дела о признании недействительным
зарегистрированного права
Данная категория дел тесно связана с делами о признании
недействительной государственной регистрации (раздел II). В 2001
году с исковыми требованиями о признании недействительным
зарегистрированного права обращались прокурор Приморского края в
защиту государственных интересов (Комитета по управлению
государственным имуществом (КУГИ) и КУГИ, оспаривая
зарегистрированное право муниципальной собственности.
По некоторым делам КУГИ ссылается на незаконность изданных
актов органов государственной власти или органов местного
самоуправления, послуживших основанием для государственной
регистрации, но не оспаривает данные акты (см. п. 1 раздела II),
относя всю ответственность на ПКРЦ.
Так, суд удовлетворил исковые требования комитета по
управлению государственным имуществом к учреждению юстиции и
администрации муниципального образования города о признании
недействительным зарегистрированного права муниципальной
собственности на объект недвижимого имущества, так как объект в
соответствии с приложением N 1 постановления ВС РФ от 27.12.1991
г. N 3020-1 является федеральной собственностью.
Право муниципальной собственности было зарегистрировано на
основании представленной выписки из реестра муниципальной
собственности, согласно которой объект был отнесен к муниципальной
собственности на основании постановления главы администрации.
В судебном решении со ссылкой на п. 2 ст. 11 АПК РФ указано,
что суд принимает решение в соответствии с законом, если установит
несоответствие акта органа местного самоуправления закону; что
ПКРЦ неверно дал оценку представленным документам и произвел
регистрацию права, тогда как при отсутствии документов,
подтверждающих передачу спорного объекта в муниципальную
собственность, в государственной регистрации должно быть отказано
на основании ст. 20 ФЗ о регистрации.
ПКРЦ, не согласившись с вынесенным решением, направил в суд
апелляционную жалобу, указав, что на момент регистрации права
постановление главы администрации муниципального образования,
являющееся ненормативным актом, не было оспорено и признано
недействительным, поэтому в соответствии с абзацем 5 п. 1 ст. 20
ФЗ о регистрации у ПКРЦ не было оснований для отказа в
государственной регистрации. У ПКРЦ нет полномочий оспаривать акты
органов местного самоуправления. Данный вопрос может быть решен
только в судебном порядке. В данном случае суд неверно определил
пределы компетенции ПКРЦ, пределы правовой экспертизы и проверки
юридической силы представленных на государственную регистрацию
права документов. Кроме того, ссылка суда на п. 2 ст. 11 АПК РФ
неправомерна, так как в данной норме сказано о применении
нормативных правовых актов органов государственной власти и
местного самоуправления, тогда как постановление главы
администрации, являющееся основанием для включения спорного
объекта в реестр муниципальной собственности, является
ненормативным правовым актом, поскольку не распространяется на
неопределенный круг лиц и не затрагивает права, свободы и
обязанности граждан.
Апелляционная инстанция отказала ПКРЦ в жалобе. На момент
подготовки настоящего обзора ПКРЦ направил кассационную жалобу в
ФАС ДВО с просьбой изменить мотивировочную часть решения и
постановления апелляционной инстанции путем исключения доводов
суда о виновных действиях ПКРЦ по осуществлению государственной
регистрации права муниципальной собственности. В жалобе ПКРЦ
указал, что в данном случае возник спор о праве, который может и
должен быть разрешен только в судебном порядке. ПКРЦ,
осуществляющий только функции, возложенные на него ФЗ о
регистрации (ст. 9), не разрешает споры о праве.
IV. Дела о признании недействительным свидетельства
о государственной регистрации
При предъявлении исков о признании недействительными сделок
часто заявители обращаются и с требованием о признании
недействительным свидетельства о государственной регистрации, то
есть это требование, как правило, является дополнительным.
Однако, имеются случаи, когда в суд обращаются с исками о
признании недействительными только свидетельств о государственной
регистрации.
Так, в суд обратилась М.С. с исковым заявлением о признании
недействительным свидетельства о государственной регистрации права
собственности М.В. (бывший супруг) на квартиру на основании того,
что квартира является совместной собственностью бывших супругов, а
ответчик зарегистрировал право собственности на квартиру только за
собой. ПКРЦ был привлечен в качестве соответчика.
Право собственности М.В. было зарегистрировано на основании
справки ЖСК, согласно которой он является членом ЖСК и полностью
оплатил паевой взнос, справки ЖСК о том, что в спорной квартире
проживает один М.В. (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Паевой взнос был оплачен ответчиком в период брака. Однако, в
соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое во время брака,
является совместной собственностью супругов независимо от того,
что регистрация права собственности на спорную квартиру
произведена только за одним супругом.
Суд отказал в исковых требованиях М.Н. на основании ст. 34 СК
РФ, а также указал, что, поскольку истец не оспорил право
собственности, у него нет оснований оспаривать свидетельство о
государственной регистрации.
Кроме того, в соответствии со ст. 2 ФЗ о регистрации
государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество. Датой
государственной регистрации прав является день внесения
соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр
прав. Орган, осуществивший государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество, обязан удостоверить произведенную
регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве -
свидетельства по ходатайству правообладателя (п. 3 ст. 131 ГК РФ,
ст. 14 Закона о регистрации). То есть, выдача свидетельства носит
заявительный характер и в случае, если заявитель не желает
получать свидетельство о государственной регистрации, оно не
выдается.
Свидетельство является документом, лишь подтверждающим
произведенную регистрацию. Признание свидетельства о
государственной регистрации права недействительным не влечет
недействительности самой государственной регистрации права,
следовательно - не порождает юридически значимых последствий.
Поэтому свидетельство не может быть оспорено в суде.
V. Дела о признании прав на недвижимое имущество
1. Дела о признании права собственности на самовольные
постройки
Дела о признании права собственности на самовольные постройки
рассматривались в обзоре судебной практики за 2000 год как
проблемный вопрос.
В 2001 году такой проблемы нет, так как по данным делам, в
основном, действия ПКРЦ в судебном порядке не обжалуются.
Заявители, как правило, обращаются в суд с исковыми заявлениями о
признании права собственности на самовольные постройки к ответчику
- администрации муниципального образования. В случае обращения
заявителей в суд с жалобами на действия ПКРЦ, суд отказывает в
удовлетворении таких жалоб либо заявители после разъяснения
представителями ПКРЦ требований ст. 222 ГК РФ отказываются от
требований по жалобам и обращаются с исковыми требованиями в
соответствии со ст. 222 ГК РФ. При этом требования об обязании
ПКРЦ зарегистрировать право собственности не заявляются, а суд в
решении указывает о том, что право собственности подлежит
государственной регистрации в ПКРЦ.
Так, по исковому заявлению М. к администрации города о
признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом
суд вынес решение о признании за М. права собственности на
самовольно возведенный жилой дом, а также государственной
регистрации права в ПКРЦ на основании того, что земельный участок
был предоставлен истице после завершения строительства, строение
пригодно к эксплуатации и не нарушает прав и охраняемых законом
интересов других лиц, то есть соблюдены требования ст. 222 ГК РФ.
При самовольном возведении пристройки к жилому дому, право
собственности на которое у заявителя возникло ранее и
зарегистрировано в установленном действующим законодательством
порядке, решение о признании права собственности на самовольную
постройку должно быть вынесено в отношении всего строения - жилого
дома с пристройкой, так как при возведении пристройки изменяется
объект права собственности гражданина, отличающийся размерами,
планировкой, площадью и т. д.
Так, заявитель В. обратился в суд с исковым заявлением к
ответчику - ПКРЦ с требованием "о регистрации пристроек к дому".
После разъяснений представителем ПКРЦ в судебном заседании
требований ФЗ о регистрации и ст. 222 ГК РФ заявитель обратился с
ходатайством о замене ответчика ПКРЦ на администрацию города и
просил суд признать право собственности на все жилое строение,
включающее площадь жилого дома и всех пристроек. Исковые
требования В. были удовлетворены на основании ст. 222 ГК РФ.
2. В некоторых случаях заявители, обращаясь в суд с исковыми
заявлениями о признании права собственности на объекты недвижимого
имущества, одновременно привлекают к участию в деле в качестве
ответчика ПКРЦ и просят суд обязать его произвести государственную
регистрацию права собственности.
При рассмотрении таких исков суд в настоящее время
поддерживает позицию ПКРЦ и отказывает заявителям в исковых
требованиях в отношении ПКРЦ.
Так, ООО обратилось в суд к ответчикам - администрации
муниципального образования города и ПКРЦ с исковыми требованиями о
признании права собственности на объект недвижимого имущества и
обязании ПКРЦ произвести государственную регистрацию права
собственности. Суд вынес решение об удовлетворении исковых
требований в части признания права собственности. В отношении ПКРЦ
в исковых требованиях отказано, так как требование об обязании
ПКРЦ зарегистрировать право собственности суд считает
необоснованным, поскольку право собственности на объект
установлено решением суда, а в соответствии со ст. 17 ФЗ о
регистрации решение является основанием для регистрации
заявленного права.
В другом случае, заявитель Б. обратился в суд с иском о
признании ОАО утратившим право собственности на квартиру в связи с
отказом от права собственности, признании за истцом права
собственности на спорную квартиру и обязании ПКРЦ зарегистрировать
право собственности истца на спорную квартиру. Исковые требования
к ПКРЦ истец мотивировал тем, что ранее ПКРЦ незаконно отказал ему
в государственной регистрации.
Решение об отказе в государственной регистрации было принято
ПКРЦ в связи с тем, что Б. 15.08.2001 г. обратился в ПКРЦ на
основании договора купли - продажи квартиры от 14.09.1995 г.,
тогда как 19.04.1996 г. было зарегистрировано право собственности
на спорную квартиру за ОАО на основании решения суда. Таким
образом, было установлено противоречие между заявляемыми правами и
уже зарегистрированными правами. Поступившее в ПКРЦ письмо
акционерного общества о том, что оно не возражает против
государственной регистрации права собственности Б., не могло быть
основанием для государственной регистрации перехода права
собственности.
Суд вынес решение о частичном удовлетворении исковых
требований и признал акционерное общество утратившим право
собственности на квартиру в связи с отказом от права
собственности, признал за Б. право собственности на квартиру. В
исковых требованиях к ПКРЦ истцу отказано по мотиву - действия
ПКРЦ по отказу в государственной регистрации права законны,
вступившее в законную силу решение суда является основанием для
государственной регистрации.
3. Суд отказывает заявителям в требованиях о признании права
собственности на объекты при отсутствии документов, подтверждающих
право заявителя на строительство объекта и пользования земельным
участком.
Так, ООО обратилось в суд с требованием о признании права
собственности на незавершенный строительством объект и обязании
ПКРЦ зарегистрировать право собственности, так как ранее ПКРЦ
отказал в государственной регистрации права собственности. В
качестве ответчика было привлечено и муниципальное образование
города.
Суд отказал в исковых требованиях полностью, указав в решении
о том, что согласно представленным документам разрешение на
строительство выдавалось на возведение сборно - разборного
павильона, проектно - сметная документация не соответствует
понятию архитектурного проекта, установленного ст. 2 ФЗ "Об
архитектурной деятельности", ПКРЦ правомерно отказал в регистрации
права в связи с отсутствием у заявителя документов на право
пользования земельным участком для возведения недвижимого
имущества.
4. К данной категории дел можно отнести и дела об установлении
факта владения объектом недвижимого имущества на праве
собственности.
При невозможности зарегистрировать свое право собственности на
объект недвижимого имущества заявители часто обращаются в суд с
заявлениями об установлении факта владения объектом недвижимости.
Решения суда являются основанием для государственной регистрации
прав либо для оформления в органах нотариата свидетельств о праве
на наследство.
Так, заявитель С. обратился в суд с заявлением об установлении
факта владения квартирой на праве собственности за Я. для
включения квартиры в наследственную массу. Требования С. были
мотивированы тем, что согласно договору купли - продажи Я. являлся
владельцем квартиры, но, не успев зарегистрировать свое право
собственности, умер. В связи с этим квартира не может быть
включена в наследственную массу, а С. является наследником Я. Суд
вынес решение об установлении факта владения квартирой Я. на праве
собственности и указал, что решение является основанием для
оформления в органах нотариата свидетельства о праве на
наследство.
В другом случае, С. обратился в суд с исковым заявлением о
признании права собственности и понуждении к государственной
регистрации. К участию в деле в качестве ответчика был привлечен
ПКРЦ.
В обоснование заявленных требований С. указал, что между ним и
ЗАО был заключен договор, согласно которому заявителю
предоставлена однокомнатная квартира с рассрочкой платежа.
Отчуждаемый объект недвижимости принадлежал ЗАО на праве
собственности, о чем свидетельствует запись о праве в ЕГРП. С.
оплатил стоимость квартиры полностью, тем самым исполнив свои
обязательства перед продавцом. Однако на момент обращения С. в
ПКРЦ с заявлением о государственной регистрации стало известно о
ликвидации ЗАО. Данное обстоятельство и явилось причиной для
обращения С. в суд.
ПКРЦ разъяснил суду и заявителю о том, что не оспаривал прав
С. на объект недвижимости, не устанавливал каких - либо
препятствий в осуществлении прав на данный объект недвижимости, а
следовательно не должен отвечать по заявленному иску. В связи с
отсутствием спора о праве, материально - правового требования
одного лица к другому, в порядке, предусмотренном статьей 34 ГПК
РСФСР, С. изменил предмет иска и обратился с заявлением об
установлении юридического факта принадлежности на праве
собственности квартиры.
Решением суда заявление С. удовлетворено.
5. Признание преимущественного права покупки и перевода прав и
обязанностей покупателя
В судебной практике Приморского края часто данные решения
выносятся судами в отношении комнат в коммунальных квартирах. При
этом ранее не было единого подхода к разрешению данных споров,
судами выносились противоположные решения.
Так, судья Ленинского районного суда 21.02.2000 г. вынес
решение об отказе И. в исковых требованиях к И. о переводе на нее
прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи комнаты
в коммунальной квартире в связи с тем, что за Ш. и И. не
регистрировалось право общей собственности на квартиру и,
следовательно, для применения норм об общей долевой собственности
оснований не имеется. В соответствии со ст. 49.2. ЖК РСФСР
владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой
собственники осуществляют по своему усмотрению, тем самым
"правовых норм, устанавливающих преимущественное право на
приобретение комнаты ответчика, не существует"; для "применения
аналогии закона у суда также нет оснований, поскольку об общей
собственности на квартиру речь не идет, а порядок распоряжения
личной собственностью определен Гражданским кодексом". Согласно
решению суда в данном случае применимы ст. 135 ГК РФ (вещь,
предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи следует ее
судьбе) и ст. 290 ГК РФ (общее имущество жилого дома не может
отчуждаться отдельно без права собственности на квартиру).
Решение истицей не обжаловалось и вступило в законную силу.
В другом случае, в суд с исковым заявлением обратилась Ш. к
ответчику П. о признании преимущественного права покупки комнаты в
коммунальной квартире и перевода на нее прав и обязанностей
покупателя в связи с тем, что она является собственником одной
комнаты и 10/25 доли мест общего пользования в трехкомнатной
квартире, а собственник другой комнаты в данной квартире П. продал
свою комнату, не известив ее надлежащим образом о своем намерении
продать "принадлежащую ему долю постороннему лицу с указанием цены
и других условий".
06.03.2001 г. судья Первомайского районного суда вынес решение
о признании за Ш. преимущественного права покупки комнаты и 8/25
доли мест общего пользования в коммунальной квартире,
принадлежащей ранее П., и переводе на истицу прав и обязанностей
покупателя. Согласно решению суда, как следует из договоров на
передачу жилых помещений в собственность (приватизация) каждому из
трех собственников в данной коммунальной квартире принадлежат
жилые помещения, состоящие из конкретных комнат, а также части (в
долях) мест общего пользования в квартире; квартира в целом как
объект права собственности, находится в собственности нескольких
граждан, то есть общей собственности; пользование комнатой в такой
квартире без одновременного использования части других помещений
(мест общего пользования) невозможно, поэтому в соответствии со
ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за
которую она продается.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда отказала П. в удовлетворении кассационной жалобы и оставила
решение суда в силе.
После вступления решения в законную силу суд выдал истице
исполнительный лист о принудительном исполнении решения.
Приморский краевой суд высказал свое мнение по вопросу
разрешения таких дел. Согласно обзору судебной практики
Приморского краевого суда по рассмотрению гражданских дел в
надзорном порядке во втором полугодии 2000 года (п. 30) граждане,
приватизировавшие в коммунальной квартире жилые помещения
(комнаты), становятся участниками общей долевой собственности -
квартиры. В случае продажи одним из собственников принадлежащего
ему помещения постороннему лицу другие собственники пользуются
правом преимущественной покупки продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).
Пользование комнатой в коммунальной квартире без одновременного
использования части других помещений (мест общего пользования)
невозможно. Право преимущественной покупки не действует при
продаже квартиры в многоквартирном доме, а в данном случае речь
идет о помещениях, расположенных в одной квартире, поэтому краевой
суд полагает ссылку судов первой инстанции на ст. 290 ГК РФ
неправильной.
Проанализировав тенденцию развития судебной практики по
данному вопросу и изучив подготовленный Приморским краевым судом
обзор судебной практики за II полугодие 2000 года, юридический
совет по правовым вопросам ПКРЦ принял решение использовать мнение
Приморского краевого суда в правоприменительной практике ПКРЦ -
при государственной регистрации сделок и прав на комнаты в
коммунальных квартирах применять требования ст. 250 ГК РФ и ст. 24
ФЗ о регистрации.
В то же время суды считают неправомерными требования о
переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли -
продажи комнаты в коммунальной квартире в случае, если истец на
момент заключения договора купли - продажи проживал в другой
комнате данной коммунальной квартиры по договору социального
найма.
Так, М. обратился в суд с исковыми требованиями о переводе
прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи комнаты
в коммунальной квартире в связи с тем, что продавец комнаты
нарушил его преимущественное право покупки в соответствии со ст.
250 ГК РФ и права нанимателя на занятие освободившегося жилого
помещения в соответствии со ст. 46 ЖК РФ.
Суд отказал М. в исковых требованиях, так как на момент
заключения договора купли - продажи спорной комнаты "истец не
являлся совладельцем и участником общей долевой собственности"; М.
стал собственником двух комнат в коммунальной квартире только
16.01.2001 года, тогда как договор купли - продажи спорной комнаты
был заключен 28.03.2000 года; М. "пользовался двумя комнатами и
местами общего пользования по договору социального найма с
жилищными органами", поэтому у истца не возникло право
преимущественной покупки.
Приморский краевой суд отказал М. в кассационной жалобе и
оставил решение в силе.
6. Признание права собственности на не завершенный
строительством объект - квартиру
Районные суды г. Владивостока выносят решения о признании
права собственности на незавершенные строительством объекты -
квартиры.
В ПКРЦ обратились Е. и С. с заявлением о государственной
регистрации права собственности на незавершенный строительством
объект - квартиру, расположенную в строящемся доме (отметка - 6
метров). В качестве основания для государственной регистрации
предоставлено решение суда от 22.06.2001 г. о признании права
общей долевой собственности на незавершенную строительством
квартиру. Позже заявители предоставили дополнительное решение от
27.06.2001 г., согласно которому суд обязал ПКРЦ зарегистрировать
право общей долевой собственности на незавершенную строительством
квартиру.
В соответствии с п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 25.07.2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными
судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"
определенные квартиры не могут быть выделены в натуре до ввода
жилого дома в эксплуатацию. Следовательно, до ввода дома в
эксплуатацию квартиры в нем как таковыми объектами недвижимости не
являются, и осуществление государственной регистрации прав на
такие квартиры не представляется возможным.
В связи с изложенным заявителям было отказано в
государственной регистрации права собственности.
Заявители обжаловали действия ПКРЦ, но до вынесения решения по
существу 27.11.2001 г. отказались от своих требований. В то же
время заявители настаивают на том, чтобы ПКРЦ осуществил
государственную регистрацию права собственности на основании ранее
представленных решения и дополнительного решения.
В другом случае, заявители К. предоставили в качестве
основания для государственной регистрации права собственности
решение суда о признании права собственности на квартиру и
обязании ПКРЦ осуществить государственную регистрацию права
собственности граждан на вышеуказанный объект.
Было принято решение произвести возврат документов без
регистрации и 100% суммы, внесенной за государственную
регистрацию.
Впоследствии граждане вновь обратились в ПКРЦ, предъявив
исполнительный лист суда, согласно которому суд обязал ПКРЦ
выполнить решение суда об осуществлении государственной
регистрации прав граждан, признанных в судебном порядке.
Государственная регистрация была осуществлена.
При обсуждении вопроса о правомерности осуществления
государственной регистрации на основании решения суда о признании
права собственности на незавершенный строительством объект -
квартиру и обязании ПКРЦ осуществить государственную регистрацию
(данный вопрос обсуждался и в связи с обращением С. и Е.) на
юридическом совете по правовым вопросам, а впоследствии на
юридическом совете по вопросам регистрации было отмечено, что
согласно ст. 28 ФЗ о регистрации права на недвижимое имущество,
установленные решением суда, подлежат государственной регистрации
на общих основаниях. Регистратор прав на недвижимое имущество и
сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации
права, установленного вступившим в силу решением суда.
Следовательно, учитывая положения ст. 28 ФЗ о регистрации,
наличие в решении суда, представленном на регистрацию, предписания
ПКРЦ осуществить государственную регистрацию, ПКРЦ вынужден
провести государственную регистрацию несмотря на то, что объект,
за регистрацией права на который обратились заявители, фактически
не является объектом недвижимости.
При этом в подобных случаях необходимо направлять запрос в суд
о порядке исполнения решения в соответствии со ст. 28 ФЗ о
регистрации, учитывая тот факт, что квартиры в незавершенном
строительством доме не являются объектом недвижимости. После
получения ответа, подтверждающего позицию суда, одновременно с
регистрацией отделу правового и методического обеспечения
направлять письмо в прокуратуру Приморского края и Управление
Министерства юстиции РФ по Приморскому краю с четким изложением
нашей позиции по данному вопросу. Для подготовки указанных писем
Служба регистрации по г. Владивостоку и филиалы должны направлять
в отдел правового и методического обеспечения соответствующий
пакет документов.
По мнению участников обсуждения, решения суда, устанавливающие
права на незавершенные строительством квартиры и не обязывающие
ПКРЦ зарегистрировать установленное судом право на них, являются
основанием для осуществления регистрации права на квартиры после
того, как они будут сформированы в качестве объектов недвижимого
имущества.
В связи с этим наиболее верными представляются судебные акты,
в которых суд, признавая право на не завершенные строительством
квартиры, связывает момент передачи прав на них с моментом ввода
дома в эксплуатацию.
VI. Обжалование отказа в государственной регистрации
1. Заявители, заключая сделки в нарушение действующего
законодательства и получая уведомление ПКРЦ об отказе в
государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество,
часто обращаются в суд с жалобами на действия ПКРЦ.
Так, заявитель К. обратился в суд с жалобой на действия
филиала N 10 ПКРЦ в связи с отказом в государственной регистрации
права собственности на земельный участок и выдаче свидетельства о
праве собственности.
Участники общей долевой собственности на земельный участок
общей площадью 1500 кв. м К. и С. заключили договор купли -
продажи с К. на часть земельного участка. В соответствии с
условиями договора С. полностью утрачивает свое право
собственности на 4/6 доли в праве на земельный участок, а К.
сохраняет право собственности на часть земельного участка площадью
171 кв. м, о регистрации права собственности на который он и
просил.
Таким образом, участники общей долевой собственности, не
заключив соглашения о разделе земельного участка в натуре, не
зарегистрировав право собственности на конкретные земельные
участки, отчуждают часть земельного участка вместо доли в праве на
него.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности
вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением
правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Ст. ст. 250, 251 ГК РФ
также предусматривают продажу именно доли в праве общей
собственности, но не имущества. В соответствии со ст. 252 ГК РФ
имущество, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними. Данный
раздел означает прекращение права общей долевой собственности для
всех участников и возникновение права собственности каждого
бывшего участника общей собственности на конкретное имущество.
Вновь возникшее право собственности подлежит государственной
регистрации.
Государственная регистрация права собственности К. на
земельный участок площадью 171 кв. м путем внесения записей в ЕГРП
не могла быть осуществлена на основании представленных документов,
так как не представлено основание для прекращения права общей
долевой собственности, не было зарегистрировано право
собственности на земельный участок площадью, соответствующей
размеру 2/6 доли в праве общей долей собственности. Поэтому К.
было отказано в государственной регистрации права собственности на
земельный участок на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 ФЗ о
регистрации, так как документы, представленные на государственную
регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют
требованиям действующего законодательства.
Решением суда жалоба К. была признана обоснованной и суд
обязал филиал зарегистрировать право собственности К. на земельный
участок площадью 171 кв. м по мотиву - соглашение о разделе общей
долевой собственности между С. и К. "закреплено в едином договоре
о продаже", С. выехала за пределы района, "где такая
госрегистрация в силу ст. 2 ФЗ о регистрации не осуществляется".
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда удовлетворила жалобу ПКРЦ, отменила решение суда первой
инстанции и направила дело на новое рассмотрение. При этом в
определении судебная коллегия ссылается на те же нормы права, что
и ПКРЦ, а также указывает, что доводы ПКРЦ в кассационной жалобе
являются обоснованными, а выводы суда первой инстанции ошибочными.
2. В некоторых случаях неправомерные действия органов
государственной власти и органов местного самоуправления влекут за
собой отказ в государственной регистрации прав заявителей,
которые, в свою очередь, обращаются в суд с исковыми требованиями,
обжалуя отказ ПКРЦ в государственной регистрации.
Так, Д. обратилась в суд с исковым требованием о признании
недействительными отказов в приватизации квартиры и
государственной регистрации права собственности на спорную
квартиру, обязании комитета по управлению муниципальным имуществом
и ПКРЦ передать квартиру в собственность и осуществить
государственную регистрацию права собственности.
При проведении правовой экспертизы ПКРЦ было установлены
противоречия между заявляемыми и уже зарегистрированными правами
на спорную квартиру. Заявитель Д. при обращении в ПКРЦ с
заявлением о государственной регистрации права собственности на
основании договора на передачу квартиры в собственность
предоставила выписку из реестра муниципальной собственности,
согласно которой спорная квартира включена в реестр в 1993 году.
08.04.1996 года была осуществлена государственная регистрация
права собственности на спорную квартиру В. на основании договора
на передачу квартиры в собственность, а затем регистрация права
собственности ОАО на основании договора мены с В. Впоследствии,
акционерное общество передало спорную квартиру администрации
города. Без оформления передачи квартиры в муниципальную
собственность в соответствии с действующим законодательством
администрация города предоставила квартиру по договору социального
найма Д., а комитет по управлению муниципальным имуществом
заключил с истицей договор на передачу квартиры в собственность.
Суд отказал Д. в удовлетворении жалобы, так как на момент
обращения Д. в ПКРЦ право собственности на спорную квартиру было
зарегистрировано в ЕГРП за ОАО.
3. Отсутствие государственной регистрации права собственности
продавца в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации является
основанием для отказа в государственной регистрации сделки и права
собственности покупателя.
Имеют место случаи, когда продавцы отказываются регистрировать
ранее возникшее право собственности на объект недвижимого
имущества в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации и
настаивают на государственной регистрации заключаемой ими сделки и
переходе права собственности, а в случае отказа ПКРЦ обращаются в
суд с жалобами на действия ПКРЦ , его филиалов и регистраторов
прав.
Так, заявитель С. (продавец) обратилась в суд с жалобой на
действия регистратора филиала N 3, отказавшей в государственной
регистрации договора купли - продажи квартиры и права
собственности К. (покупателя).
Право собственности продавца было зарегистрировано лишь в МПТИ
Чугуевского района. Государственной регистрации договора купли -
продажи квартиры и права собственности покупателя должна
предшествовать регистрация права продавца в соответствии с п. 2
ст. 6 ФЗ о регистрации.
Суд вынес решение об удовлетворении жалобы С., признании
действий регистратора неправомерными и обязании регистратора
провести государственную регистрацию сделки и права собственности
покупателя. При этом, суд ошибочно назвал регистрацию повторной, в
то время как в п. 1 ст. 6 ФЗ о регистрации речь идет о ранее
возникшем праве.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда удовлетворила кассационную жалобу регистратора, отменила
решение суда полностью и направила дело на новое рассмотрение. При
этом судебная коллегия поддержала доводы ПКРЦ и регистратора и
указала о том, что согласно п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации права на
недвижимое имущество, возникшие до введения в действие ФЗ о
регистрации, подлежат обязательной государственной регистрации не
только в случае регистрации возникших после введения в действие ФЗ
о регистрации ограничений (обременений) прав, но и в случае
государственной регистрации любых иных сделок с объектом
недвижимости.
При новом рассмотрении судом первой инстанции в новом составе
С. в жалобе было отказано. Судебная коллегия краевого суда
оставила решение в силе, а жалобу С. без удовлетворения.
В другом случае, с аналогичными требованиями о признании
действий ПКРЦ незаконными обратилось АООТ. Арбитражный суд отказал
компании в исковых требованиях полностью.
Правомерность требований ПКРЦ о необходимости государственной
регистрации прав в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации
подтверждена арбитражным судом и при рассмотрении иска ООО (см. п.
4 раздела VII).
4. В 2001 году заявители обжаловали решения ПКРЦ об отказе в
государственной регистрации права собственности на основании того,
что при приватизации квартир нарушены права безвестно
отсутствующих граждан.
Так, в суд обратилась С.М. с жалобой на незаконные действия
должностного лица ПКРЦ в связи с отказом в государственной
регистрации права общей совместной собственности на жилую
квартиру.
С.М. и С.Л. приобрели однокомнатную квартиру в общую
совместную собственность по договору передачи квартир в
собственность граждан. Представленный на регистрацию пакет
документов свидетельствовал о том, что до приватизации в квартире
проживал бывший муж С.В., с которым она расторгла брак 22.02.1996
г., С.В., признанный 27 октября 1998 года судом безвестно
отсутствующим, и не включенный в число участников приватизации.
Согласно ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР (в ранее действовавшей
редакции) при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи
за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев (ч. 1
ст. 60 ЖК РСФСР). Часть вторая ст. 60 ЖК РСФСР предусматривает
частные случаи сохранения за гражданами права пользования жилым
помещением на более длительный срок, среди которых не указано
признание лица безвестно отсутствующим.
В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от
23.06.1995 года и ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право
пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица
сверх установленных сроков производится в судебном порядке.
Отношения, возникающие между органами регистрационного учета и
гражданами при регистрации граждан по месту жительства и по месту
пребывания, носят административно - правовой характер (ст. 178
Кодекса РСФСР об административных правонарушениях); отношения же
между нанимателем жилого помещения и его собственником являются
отношениями гражданско - правового характера, поскольку вытекают
из договора (найма). Следовательно, указанные отношения не связаны
друг с другом, и нормы ЖК РСФСР и Постановление Конституционного
суда не противоречат положениям Закона РФ от 25.06.1993 г. N
5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации" и принятого на его основе постановления
Правительства РФ от 17.07.1995 г. N 713 "Об утверждении правил
регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту
пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и
перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию", которые
предусматривают снятие вышеназванных лиц с регистрационного учета.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что снятие с
регистрационного учета не влечет автоматически прекращения
договора найма жилого помещения, с которым Закон РФ от 04.07.1991
г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" связывает право граждан на участие в приватизации (ст.
2 Закона).
В силу ст. 43, 128 ГК РФ при заключении договора приватизации
от имени безвестно отсутствующего должен действовать доверительный
управляющий его имуществом, определенный органом опеки и
попечительства и назначенный судом.
Основанием для невключения безвестно отсутствующего в договор
о приватизации может являться решение суда о признании безвестно
отсутствующего утратившим право пользования жилым помещением в
порядке ст. 61 ЖК РСФСР.
Решением Ленинского суда г. Владивостока жалоба С.М. была
признана обоснованной и суд обязал ПКРЦ зарегистрировать право
общей совместной собственности С.М., С.Л. по мотиву -
- сам факт регистрации гражданина по конкретному адресу не
влечет за собой возникновения у него права на жилое помещение и на
его приватизацию;
- до принятия судом решения о признании С. безвестно
отсутствующим спорная квартира на праве собственности как
недвижимое имущество ему не принадлежала, вследствие чего
оснований для предусмотренного ст. 256 ГПК РСФСР установления
опеки над квартирой не имелось.
В связи с незаконностью принятого решения ПКРЦ подготовил
заявление о принесении протеста на имя председателя Приморского
краевого суда.
Данная проблема существует, в суды обращаются и граждане,
ранее признанные судом безвестно отсутствующими и, в связи с этим,
лишенные права на приватизацию жилого помещения, в котором ранее
проживали. Поэтому по каждому аналогичному делу ПКРЦ будет
обращаться с заявлением о принесении протеста на вынесенный
судебный акт.
Кроме того, при подготовке настоящего обзора в январе 2002
года Первореченский районный суд г. Владивостока вынес решение,
противоположное решению Ленинского районного суда.
Так, Первореченский районный суд отказал К. в жалобе о
признании незаконным отказа ПКРЦ в государственной регистрации
права собственности на основании договора на передачу квартир в
собственность и обязании ПКРЦ произвести регистрацию права. Мотив
отказа - ранее проживающий в спорной квартире, признанный
безвестно отсутствующим и снятый с регистрационного учета К. не
лишен в судебном порядке права проживания в спорной квартире,
поэтому имеет право на участие в приватизации жилого помещения.
В некоторых случаях заявители при рассмотрении дел о признании
граждан безвестно отсутствующими привлекают в качестве
заинтересованного лица ПКРЦ. При отсутствии вышеназванной проблемы
участие представителя ПКРЦ в рассмотрении таких дел было бы
нецелесообразным. Однако, до установления единообразной судебной
практики в настоящее время представитель ПКРЦ в случае его
привлечения в качестве заинтересованного лица должен участвовать в
судебных заседаниях и разъяснять судам и заявителям мнение ПКРЦ по
данной проблеме в целях защиты интересов граждан и избежания
дальнейших судебных разбирательств.
5. Часто, не урегулировав спорные вопросы, заявители -
участники общей долевой собственности обращаются в ПКРЦ, а
впоследствии оспаривают решения учреждения юстиции об отказе в
государственной регистрации.
Так, ОАО обратился в суд с исковым заявлением о признании
недействительным решения ПКРЦ об отказе в государственной
регистрации права собственности банка на объект незавершенного
строительства и обязании ПКРЦ произвести государственную
регистрацию права собственности.
Суд отказал в исковых требованиях полностью и подтвердил
правомерность решения ПКРЦ в связи с тем, что согласно
представленным документам объект незавершенного строительства
принадлежит на праве общей долевой собственности банку и ООО.
Обращение одной из сторон за регистрацией своего права возможно
при наличии соглашения сторон об определении долей в объекте
незавершенного строительства. Однако, такое соглашение
отсутствует.
VII. Жалобы на действия государственного органа,
регистратора
1. Не соблюдая процедуру обращения с заявлением о
государственной регистрации, установленную ФЗ о регистрации,
заявители обращаются в суд с жалобами на действия учреждения
юстиции и регистраторов прав.
Так, АООТ обратилось в суд с иском о признании незаконным
решения начальника филиала ПКРЦ об отказе в регистрации сделки,
изложенном в письме, и обязании ПКРЦ произвести государственную
регистрацию сделки по представленным документам.
Суд вынес решение об отказе в исковых требованиях полностью,
указав о неправомерности обращения в суд, так как:
- обжалуемое письмо не является уведомлением об отказе в
государственной регистрации; данным письмом заявителю сообщено о
необходимости обращения в ПКРЦ в соответствии с требованиями ФЗ о
регистрации;
- заявитель не обращался в ПКРЦ с заявлением о государственной
регистрации в соответствии со ст.ст. 11, 13, 16, 18 ФЗ о
регистрации, что выразилось в следующем:
1) при первом обращении лично представитель истца не имел всех
документов, в том числе платежного поручения о полной оплате
государственной регистрации в соответствии с Положением,
утвержденным губернатором края, тогда как документ об оплате
регистрации является обязательным приложением к документам;
2) вторично истец обратился в ПКРЦ путем направления
документов по почте в нарушение ст. 16 ФЗ о регистрации.
2. Обжалование действий должностных лиц, выразившихся в отказе
предоставления сведений о зарегистрированных правах
Иногда в ПКРЦ обращаются заявители с требованием предоставить
обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него
объекты недвижимости, не имея на это право. Отказ в предоставлении
информации влечет обращение заявителей в суд с жалобами на
действия ПКРЦ, его должностных лиц.
Так, в суд обратился К. с жалобой на действия должностных лиц
ПКРЦ в связи с тем, что ему было отказано в предоставлении
сведений о правах Л. на имеющиеся у него объекты недвижимости.
ПКРЦ было отказано в предоставлении информации по следующей
причине.
В соответствии с ФЗ о регистрации орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения,
содержащиеся ЕГРП, о конкретном объекте недвижимости любому
физическому или юридическому лицу, предъявившему удостоверение
личности и заявление в письменной форме. Таким образом, К. мог
запросить информацию о любом интересующем его объекте
недвижимости.
Однако, используя принцип открытости государственной
регистрации, К. путает понятия право любого лица запрашивать
информацию о любом объекте недвижимого имущества и право
запрашивать обобщенные сведения о правах отдельного лица на
имеющиеся у него объекты недвижимости.
Пункт 3 ст. 7 ФЗ о регистрации устанавливает перечень
субъектов, имеющих право запрашивать обобщенные сведения о правах
отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также
выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект
недвижимости.
К. не относится ни к одному из названных в п. 3 ст. 7 ФЗ о
регистрации субъектов. Кроме того, согласно п. 1 ст. 8 ФЗ о
регистрации информация о зарегистрированных правах на объекты
недвижимого имущества предоставляется за плату (к запросу
информации не был приложен документ об оплате).
Решением суда жалоба К. была удовлетворена по мотиву - имеется
противоречие доказательств ПКРЦ (в том числе и основанных на ФЗ о
регистрации) Конституции РФ и другим нормам закона, указанным
заявителем в обоснование своей жалобы.
Судебная коллегия по гражданским делам Краевого суда
Приморского края удовлетворила кассационную жалобу ПКРЦ, отменила
решение и направило дело на новое рассмотрение, подтвердив
законность требований ПКРЦ.
VIII. Иные споры с участием учреждения юстиции
1. Дела о применении последствий недействительности ничтожной
сделки, заключенной в период действия мер по обеспечению иска
Нередко ПКРЦ привлекается к участию в процессах в качестве
ответчика или третьего лица при рассмотрении споров, связанных с
заключением договоров купли - продажи в период действия мер по
обеспечению иска (арест, запрет).
Так, ОАО обратилось в суд с иском к Н. о применении
последствий недействительности ничтожной сделки.
Между акционерным обществом и Н. был заключен договор мены, в
результате которой Н. получает в собственность нежилое помещение,
а акционерное общество - определенный объем информации. В
обоснование своих требований истец указывает на ничтожность
сделки, так как спорный договор был заключен в период действия
определения суда о наложении запрета на имущество указанного
юридического лица.
Договор мены был заключен между сторонами под отлагательным
условием - фактическая передача нежилого помещения производится
после наступления определенных условий, указанных в договоре и при
подписании акта приема - передачи, одновременно являющимся
подтверждением выполнения оговоренных сторонами условий. Акт
приема - передачи нежилого помещения подписан сторонами после
снятия судом запрета распоряжаться спорным нежилым помещением.
Государственная регистрация перехода права собственности к Н. на
нежилое помещение проведена после отмены определения по
обеспечению иска.
Суд вынес решение об отказе в иске истцу. Определением
судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда
решение оставлено без изменения.
2. Жалобы ПКРЦ и регистраторов прав на действия судебных
приставов
В 2001 году в Находкинском городском суде были рассмотрены 7
дел по жалобам ПКРЦ и регистраторов прав филиала N 18 ПКРЦ на
действия судебных приставов - исполнителей Находкинского
подразделения судебных приставов.
1) Две жалобы ПКРЦ на действия судебного пристава -
исполнителя по вынесению постановления и определения об обязании
ПКРЦ произвести первичную регистрацию объектов недвижимого
имущества, запрете ПКРЦ производить любые действия по отчуждению
спорного объекта, немедленном предоставлении информации.
Определением суда ПКРЦ отказано в требованиях по жалобам в
связи с тем, что службе судебных приставов - исполнителей в
соответствии со ст. 1 ФЗ "Об исполнительном производстве"
предоставлено право возлагать на организации всех уровней
обязанности по совершению определенных действий; судебный пристав
- исполнитель уполномочен выносить исполнительные документы
обязывающего характера; постановление судебного
пристава - исполнителя является основанием для государственной
регистрации прав в соответствии со ст. 17 ФЗ о регистрации.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда удовлетворила частную жалобу ПКРЦ, отменила определение
Находкинского городского суда и вынесла новое решение об
удовлетворении жалоб ПКРЦ и признании действий судебного пристава
- исполнителя незаконными, указав, что требования судебного
пристава - исполнителя подлежат исполнению, если они вынесены в
пределах предоставленной компетенции и в соответствии с
действующим законодательством; судебный пристав - исполнитель не
является правообладателем или заинтересованным лицом и ему не
принадлежит право требовать проведения государственной
регистрации; ссылка на ст. 17 ФЗ о регистрации ошибочна, так как в
соответствии с указанной нормой основанием для государственной
регистрации являются акты, изданные органами государственной
власти и органами местного самоуправления, к которым постановления
судебных приставов - исполнителей не относятся.
Прокурор Приморского края отказал судебному приставу -
исполнителю в принесении протеста на определение Приморского
краевого суда.
Актуальность данной проблемы подтверждает и тот факт, что дело
по вышеописанным двум жалобам ПКРЦ включено в обзор судебной
практики Приморского краевого суда по рассмотрению гражданских дел
в надзорном и кассационном порядке в I полугодии 2001 года (п.
42).
2) Две жалобы ПКРЦ на действия судебного пристава -
исполнителя по вынесению постановлений об обязании ПКРЦ немедленно
предоставить информацию и запрете ПКРЦ совершать любые действия по
отчуждению спорного объекта недвижимого имущества.
Суд удовлетворил жалобы ПКРЦ и признал действия судебного
пристава - исполнителя незаконными, указав в определении, что в
соответствии с ФЗ о регистрации ПКРЦ осуществляет функции по
государственной регистрации в установленные законом сроки;
судебный пристав - исполнитель не предоставил в ПКРЦ все
необходимые для государственной регистрации запрета документы.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда отказала судебному приставу - исполнителю в частной жалобе и
оставила определение суда в силе.
3) Жалоба регистратора прав В. на действия судебного пристава
- исполнителя по вынесению постановления о наложении штрафа в
размере 100 минимальных размеров оплаты труда за неисполнение без
уважительных причин исполнительного документа и нарушение ФЗ "Об
исполнительном производстве".
Регистратором прав было направлено в адрес судебного пристава
- исполнителя уведомление о невозможности выполнения требований
судебного пристава - исполнителя о регистрации ареста, так как:
- постановление не позволяло однозначно идентифицировать
указанный в постановлении объект недвижимого имущества - не указан
точный адрес объекта (не указаны населенный пункт и номер здания);
- не были предоставлены необходимые для государственной
регистрации ареста документы, а именно: постановление о
возбуждении исполнительного производства и акт описи и ареста
имущества.
В уведомлении также было указано о том, что при предоставлении
всех необходимых документов, а также при наличии государственной
регистрации прав должника на спорный объект арест будет
зарегистрирован.
Предоставленные судебным приставом - исполнителем требуемые
документы не содержали всей необходимой информации для
осуществления государственной регистрации (не указан точный адрес
объекта, арест доли 50% незавершенного строительством объекта),
поэтому отсутствовала возможность проведения государственной
регистрации ареста.
Суд удовлетворил жалобу регистратора прав и признал
незаконными действия судебного пристава - исполнителя, указав, что
в соответствии со ст. 372 ГПК РСФСР в акте описи и ареста должны
быть указаны отличительные признаки предмета, подлежащего аресту;
в соответствии со ст. 25 ФЗ о регистрации в случае необходимости
совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на
указанный объект подлежит государственной регистрации на основании
указанных в данной статье документов, а право собственности
должника на какой - либо объект незавершенного строительства, в
том числе и по указанной в документах улице, не зарегистрировано.
Определение суда в кассационную инстанцию не обжаловалось и
вступило в законную силу.
4) Жалобы ПКРЦ и регистратора прав Ф. на действия судебного
пристава - исполнителя по вынесению постановления о наложении на
начальника филиала N 18 ПКРЦ Ф. штрафа в размере 200 минимальных
размеров оплаты труда за неисполнение без уважительных причин
исполнительного документа и нарушение ФЗ "Об исполнительном
производстве".
Регистратором прав в адрес судебного пристава - исполнителя
было направлено уведомление о невозможности зарегистрировать
запрет на основании постановления судебного пристава -
исполнителя, так как в соответствии с п. 3 ст. 28 ФЗ о регистрации
вступившие в законную силу решения или определения суда в
отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок
обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции
по регистрации прав.
Постановление о наложении штрафа на начальника филиала было
вынесено 12.03.2001 г., тогда как определение суда от 19.12.2000
г. о запрете филиалу N 18 ПКРЦ регистрировать сделки, связанные с
переходом прав на спорный объект недвижимого имущества, поступило
в филиал 14.03.2001 г.
Суд удовлетворил жалобы ПКРЦ и регистратора прав и признал
незаконными действия судебного пристава - исполнителя, указав, что
наложение штрафа в размере до 200 минимальных размеров оплаты
труда в соответствии со ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве"
неправомерно, так как ПКРЦ не является стороной по исполнительному
производству; в соответствии со ст. 19 ФЗ о регистрации
государственная регистрация может быть приостановлена на основании
определения или решения суда, которое подлежит обязательному
направлению в учреждение юстиции в трехдневный срок (ст. 28 ФЗ о
регистрации); определение суда о запрете ПКРЦ производить
регистрацию сделок получено филиалом только 14.03.2001 г., тогда
как постановление о наложении штрафа вынесено 12.03.2001 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда отказала судебному приставу - исполнителю в кассационной
жалобе и оставила определение суда в силе.
3. Дела о понуждении стороны по сделке к государственной
регистрации сделки другой стороны
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена
в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее
регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести
решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется
в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Однако, в некоторых случаях суды, рассматривая вышеуказанные
исковые требования, неправомерно в нарушение норм материального и
процессуального права выносят решения в отношении ПКРЦ, а также не
исследуют вопрос о том, зарегистрировано ли право собственности
арендодателя на сданное в аренду имущество.
Так, ООО (арендатор) обратился в суд к ОАО (арендодатель) с
иском о понуждении арендодателя осуществить государственную
регистрацию договора аренды, так как акционерное общество в
соответствии с условиями договора аренды обязан осуществить
государственную регистрацию договора, но уклоняется от данной
обязанности. В процессе рассмотрения дела истец привлек в качестве
ответчика ПКРЦ, при этом исковые требования к ПКРЦ не были
сформулированы.
Суд вынес решение, сославшись на п. 3 ст. 165 ГК РФ, и указал
в резолютивной части: "Учреждению юстиции... зарегистрировать
договор аренды". При этом в отношении первоначального ответчика -
арендодателя решение вынесено не было, но, при этом, расходы по
госпошлине были взысканы с него.
Апелляционная инстанция арбитражного суда по жалобе ПКРЦ
отменила решение полностью. Кассационная инстанция федерального
арбитражного суда оставила постановление апелляционной инстанции в
силе, указав, что:
- суд первой инстанции неправомерно привлек в качестве
ответчика ПКРЦ, поскольку учреждение юстиции не уклонялось от
регистрации; кроме того были нарушены процессуальные нормы, так
как истец, заявляя требования о привлечении ПКРЦ в качестве
ответчика, не сформулировал материально - правовые требования
непосредственно к ПКРЦ;
- апелляционной инстанцией сделан обоснованный вывод об
отсутствии правовых оснований для регистрации договора аренды, так
как в соответствии п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации арендодатель не
зарегистрировал право собственности на объекты недвижимого
имущества перед заключением договора аренды.
Для урегулирования проблем по рассмотрению исков и жалоб
заявителей, снижения количества дел о признании государственной
регистрации и отказов в ней недействительными проводится и будет
проводиться большая работа, а именно:
1. Систематическое обобщение судебной практики с участием
ПКРЦ, а также без участия ПКРЦ при вынесении решений, касающихся
государственной регистрации прав.
2. Направление в Службу регистрации по г. Владивостоку и
филиалы судебных актов по проблемным вопросам применения ФЗ о
регистрации.
3. Взаимодействие с судами Приморского края по разрешению
проблем:
- исключение подмены спора о материальном праве рассмотрением
исков о признании регистрации недействительной;
- правильное определение процессуального положения ПКРЦ;
- обязательное привлечение ПКРЦ к участию в процессе в случае
обращения заявителей с требованиями о признании государственной
регистрации или свидетельства о государственной регистрации прав
недействительными;
- своевременное направление судами в ПКРЦ вступивших в
законную силу решений, оформленных в соответствии с требованиями
делопроизводства в арбитражных и районных судах;
- направление в коллегию по гражданским делам Приморского
краевого суда Методических рекомендаций о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
основании судебных актов, разработанных ПКРЦ, и обзора судебной
практики за 2001 год;
- вторичное направление в Арбитражный суд Приморского края
письма о необходимости указания при направлении решений в ПКРЦ в
сопроводительном письме о вступлении решения в законную силу, а
также о направлении в возможно короткие сроки ответов на запросы
ПКРЦ о вступлении судебных актов в законную силу.
4. Работа по инициированию опубликования Высшим Арбитражным
Судом РФ и Верховным Судом РФ обзоров судебной практики путем
направления в Министерство юстиции обзоров ПКРЦ.
Начальник отдела правового и
методического обеспечения ПКРЦ
Л.А.ОПЕКУНОВА
|
