МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ НА ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
<ПИСЬМО>
от 25 марта 2003 г. N 418/1-03
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края
(далее - учреждение юстиции) в связи с поступающими вопросами,
связанными с осуществлением государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним разъясняет следующее.
Вопрос: Может ли лицо, являющееся собственником здания
(сооружения), сдать его в залог без земельного участка,
расположенного под этим зданием (сооружением)?
Ответ: Согласно абз. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" и п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ ипотека (то
есть залог недвижимого имущества) здания или сооружения
допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору
земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей
закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права
аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако в соответствии с Постановлением Пленумов Верховного
Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от
01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части
первой Гражданского кодекса РФ" указанная норма права подлежит
применению только в тех случаях, когда лицо, выступающее в роли
залогодателя здания или сооружения, является собственником или
арендатором соответствующего земельного участка. В остальных
случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является
собственником или арендатором земельного участка, подобный договор
ипотеки здания (сооружения) не может считаться не соответствующим
законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ (абз. 2 п. 45
вышеназванного Постановления).
Кроме того, анализ судебной практики также показал, что
подобные договоры ипотеки не могут считаться не соответствующими
законодательству в случаях, когда залогодателем не оформлены права
на земельные участки, расположенные под зданием или сооружением
(Постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.1998 N 5463/98, от
11.01.2000 N 6697/99, вынесенные по конкретным делам, а также п. 4
Обзора практики применения арбитражными судами земельного
законодательства, утвержденный Информационным письмом Президиума
ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61).
В соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации
учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество. Поэтому в тех случаях, когда залогодатель
здания (сооружения) не является собственником или арендатором
земельного участка под вышеуказанными объектами недвижимости (либо
права на земельный участок вообще не оформлены), учреждение
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним не вправе отказывать в государственной
регистрации договоров ипотеки зданий (сооружений) на основании п.
3 ст. 340 ГК РФ и п. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)". В случаях же, если собственник здания (сооружения)
является также и собственником (либо арендатором) земельного
участка, расположенного под этим зданием (сооружением),
государственная регистрация ипотеки здания (сооружения) возможна
только с одновременной регистрацией ипотеки земельного участка,
расположенного под таким объектом (либо с одновременной
регистрацией принадлежащего залогодателю права аренды этого
земельного участка).
Начальник отдела правового и
методического обеспечения
учреждения юстиции
Л.А.ОПЕКУНОВА
|
