ДУМА ГОРОДА АРСЕНЬЕВА
ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 26 июня 2003 г. N 119
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ "О ПОРЯДКЕ СОЗДАНИЯ,
РЕГИСТРАЦИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ", УЧРЕДИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ТСЖ,
ТИПОВОГО УСТАВА ТСЖ
На основании Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ
"О товариществах собственников жилья", Устава муниципального
образования г. Арсеньев, Дума города решила:
1. Утвердить Положение "О порядке создания, регистрации и
деятельности товариществ собственников" на территории г. Арсеньева
(Приложение N 1).
2. Утвердить форму учредительного договора товарищества
собственников жилья (Приложение N 2).
3. Утвердить типовой Устав товарищества собственников жилья
(Приложение N 3).
4. И.о. главы муниципального образования В.И. Качурину
выпустить распорядительно-исполнительную документацию по
выполнению настоящего решения.
5. Настоящее решение вступает в силу со дня опубликования.
Председатель Думы г. Арсеньева
Г.СУРИЦ
Приложение N 1
к решению
Думы города Арсеньева
от 26.06.2003 N 119
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ СОЗДАНИЯ, РЕГИСТРАЦИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) В ГОРОДЕ АРСЕНЬЕВЕ
1. Общие положения
1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом N
72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" в целях обеспечения
деятельности собственников недвижимости в жилищной сфере по
эффективному управлению и использованию имущества, находящегося в
кондоминиуме.
1.2. Настоящее Положение регламентирует отношения
собственности в кондоминиуме: порядок образования, эксплуатации,
приращения, отчуждения и передачи прав на недвижимое имущество в
кондоминиуме; требования к государственной регистрации недвижимого
имущества, являющегося объектом отношений собственности в
кондоминиуме; порядок управления недвижимым имуществом в
кондоминиуме; создания, деятельности и ликвидации товарищества
собственников жилья на территории города Арсеньева.
2. Основные понятия
2.1. Товарищество собственников жилья - некоммерческая
организация, форма объединения домовладельцев для совместного
управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого
имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
2.2. Домовладелец - собственник помещения в комплексе
недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой
собственности на общее имущество.
2.3. Помещение - единица комплекса недвижимого имущества
(часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием, объект
недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для
самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей,
находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и
муниципального образования.
2.4. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества,
предназначенные для обслуживания, использования и доступа к
помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их
судьбе, находятся в общей долевой собственности собственников
помещений (домовладельцев).
2.5. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и
расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в
котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей
(помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц,
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципального образования (домовладельцев) - частной,
государственной, муниципальной и иной формах собственности, а
остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности.
2.6. Доля участия - установленная доля домовладельца в праве
общей долевой собственности на общее имущество, определяет его
долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт
общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае
- долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов
товарищества собственников жилья.
2.7. Застройщик - любое физическое или юридическое лицо,
включая органы государственной исполнительной власти и местного
самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые
приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с
целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на
помещение в нем различным домовладельцам.
3. Организация товариществ собственников жилья
3.1. Домовладельцы в целях согласования порядка реализации
своих прав по владению, пользованию и в установленных
законодательством пределах распоряжению общим имуществом в
кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по
содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме,
распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению
соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного
и технического состояния общего имущества могут образовывать
товарищества собственников жилья (далее по тексту - товарищества).
3.2. Товарищество является некоммерческой организацией,
создаваемой и действующей в соответствии с Федеральным законом "О
товариществах собственников жилья", иными законодательными актами
Российской Федерации, а также настоящим Положением и уставом
товарищества.
3.3. Товариществом является объединение домовладельцев -
собственников помещений как в существующих, так и во вновь
создаваемых кондоминиумах.
3.4. Организация товарищества собственников жилья в
существующих кондоминиумах:
3.4.1. Решение о создании товарищества принимается на общем
собрании домовладельцев, которое может быть собрано по инициативе
любого числа домовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения,
организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении
которых находится имущество органов местного самоуправления либо
иного заинтересованного лица.
3.4.2. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев
направляется лицом, по инициативе которого созывается общее
собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под
расписку или путем почтового отправления (заказным письмом).
Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты
проведения общего собрания.
3.4.3. В уведомлении о проведении общего собрания указываются:
по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время его
проведения, повестка дня. Общее собрание не вправе выносить на
обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
3.4.4. Каждый домовладелец на общем собрании обладает
количеством голосов пропорционально доле его участия,
установленной в соответствии с положениями статьи 9 Федерального
закона "О товариществах собственников жилья".
3.4.5. В случае, когда в государственной и (или) муниципальной
собственности находится более 30 процентов площади помещений в
кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им
орган может принять решение о перераспределении между остальными
домовладельцами пропорционально доле участия части принадлежащих
ему голосов на общем собрании (свыше 30 процентов голосов).
3.4.6. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем
присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более,
чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев.
3.4.7. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые
дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное
общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не
позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
3.4.8. Общее собрание домовладельцев ведет председатель
собрания, который избирается большинством голосов присутствующих
домовладельцев или их представителей. Для ведения протокола
собрания избирается секретарь собрания. Первое собрание
домовладельцев ведет инициатор собрания.
3.4.9. Решение принимается большинством голосов присутствующих
на общем собрании домовладельцев или их представителей и
оформляется протоколом.
3.4.10. Решение общего собрания, принятое в установленном выше
порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том
числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в
голосовании.
3.4.11. Устав товарищества принимается на общем собрании
домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем
собрании домовладельцев или их представителей.
3.4.12. Численность членов товарищества не может быть менее
двух домовладельцев.
3.5. Организация товарищества собственников жилья во вновь
создаваемом кондоминиуме:
3.5.1 Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может
быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим
лицом, включая органы государственной власти или органы местного
самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые
имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое
имущество.
3.5.2. Заказчик, застройщик, имеющий намерения осуществить
строительство жилого дома на долевых принципах за счет денежных
средств двух и более юридических или физических лиц, обязан
включать в договор об участии в долевом строительстве информацию о
наличии товарищества собственников жилья во вновь создаваемом
кондоминиуме.
3.5.3. Во вновь создаваемом кондоминиуме устав товарищества
принимается заявителем, т.е. любым физическим или юридическим
лицом, включая органы государственной исполнительной власти и
органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих
совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку.
3.5.4. Передача прав собственности на помещения во вновь
создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь
после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума
органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое
имущество.
3.5.5. Ни товарищество, ни кто-либо из домовладельцев в
кондоминиуме не несут ответственности по искам к товариществу,
возникшим в период, когда застройщик осуществлял контроль над
правлением товарищества, или по искам, связанным с осуществлением
застройщиком особых прав. Застройщик освобождает товарищество и
домовладельцев от таких исков и принимает на себя всю
ответственность.
3.5.6. Любой договор на управление, обслуживание и
эксплуатацию, договор трудового найма, договор аренды, а также
любой другой договор, заключенный между товариществом и
застройщиком или его филиалом в период, когда застройщик
осуществлял контроль над правлением товарищества, может быть
прекращен товариществом без применения к нему штрафных санкций в
любой момент времени, о чем другая сторона должна быть уведомлена
не менее, чем за 60 дней.
3.6. Товарищество кондоминиума создается без ограничения срока
деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
3.7. Товарищество является юридическим лицом с момента его
государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим
наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
3.8. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем
принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по
обязательствам своих членов.
4. Регистрация товарищества
4.1. Товарищество считается организованным с момента его
государственной регистрации.
4.2. Регистрация товарищества производится в инспекции МНС РФ
г. Арсеньева в порядке, предусмотренном действующим
законодательством Российской Федерации.
4.3. Для регистрации товарищества в регистрирующий орган
представляются следующие документы:
- заявление, подписанное председателем общего собрания
домовладельцев;
- выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об
организации товарищества и утверждении его устава;
- устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев,
с указанием схемы определения и распределения долей участия всех
домовладельцев;
- копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев -
собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные
уполномоченным на то лицом;
- описание общего имущества в кондоминиуме;
- паспорт домовладения (технический паспорт);
- документ об оплате регистрационного сбора.
Для регистрации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме
предоставляются:
- заявление, подписанное лицом или лицами, образующими
товарищество;
- устав товарищества, принятый заявителем;
- копия разрешения на застройку;
- документ об оплате регистрационного сбора;
- иные документы, требуемые регистрирующим органом.
4.4. Представленные для регистрации товарищества документы
рассматриваются в срок не более 30 дней. В течение указанного
срока принимается решение:
- о регистрации товарищества;
- о предоставлении срока для приведения представленных
документов в соответствие с требованиями законодательства;
- об отказе в регистрации товарищества.
4.5. Соответствующее решение регистрирующего органа вручается
под роспись лично председателю товарищества или иному лицу,
представляющему товарищество по доверенности, оформленной в
законном порядке.
4.6. Документом, удостоверяющим регистрацию товарищества,
является свидетельство о государственной регистрации установленной
формы, выдаваемое регистрирующим органом вместе с решением о
регистрации товарищества.
Подлинник устава с отметками о регистрации возвращается
товариществу одновременно с выдачей ему регистрационного
свидетельства.
4.7. В случае, если представлены не все документы, необходимые
для осуществления регистрации, регистрирующим органом
устанавливается срок представления недостающих документов. При
представлении недостающих документов в установленный срок
заявление считается поданным в день первоначального представления
документов. В противном случае заявление и другие документы
считаются не представленными и возвращаются заявителям.
4.8. В регистрации товарищества должно быть отказано в случае
существенного нарушения порядка и условий организации
товарищества, при несоответствии устава товарищества требованиям
Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
4.9. Отказ в государственной регистрации товарищества не
является препятствием для повторной подачи документов на
государственную регистрацию при условии устранения оснований,
вызвавших отказ.
4.10. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в
судебном порядке.
4.11. В случае противоречия норм раздела 4 настоящего
Положения Федеральному закону "О государственной регистрации
юридических лиц", регламентирующих регистрацию некоммерческих
организаций, применяются нормы последних.
5. Порядок передачи домов в управление
товариществам собственников жилья
5.1. Передача многоквартирного дома товариществу собственников
жилья осуществляется по заявлению правления товарищества в адрес
балансодержателя.
5.2. Основанием для передачи жилого дома в управление
товариществу собственников жилья является факт государственной
регистрации товарищества.
5.3. К заявлению прилагаются:
- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего
заявление (протокол общего собрания, доверенность);
- свидетельство о государственной регистрации товарищества;
- устав товарищества.
5.4. После приема заявления балансодержатель обязан в
10-дневный срок передать здание на баланс товарищества по акту
приемки-передачи с приложением технической документации на здание.
5.5. Товарищество ведет техническую документацию на дом,
учитывает его на балансе. При этом ведется отдельный учет как
балансовой стоимости жилых и нежилых помещений, так и их площади.
Товарищество в 10-дневный срок после постановки жилого дома на
свой баланс уведомляет об этом всех собственников жилых и нежилых
помещений.
5.6. Муниципальные жилищные и ремонтно-эксплуатационные
организации города не вправе отказывать товариществам в заключении
договоров на техническое обслуживание домов, на базе которых
созданы товарищества, и обязаны осуществлять обслуживание по
действующим на соответствующий период ценам и тарифам.
5.7. С момента передачи дома на баланс товарищества оно вправе
обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом (далее
- КУМИ) с заявлением о передаче товариществу заключенных КУМИ
договоров аренды на помещения, являющиеся общей долевой
собственностью членов товарищества в здании, переданном на баланс
товарищества. КУМИ обязан в 10-дневный срок с момента получения
заявления передать товариществу договоры аренды по акту и
заключить дополнительное соглашение к договору аренды, касающееся
смены арендодателя, с указанием реквизитов товарищества и
необходимости перечисления арендной платы на расчетный счет
товарищества.
5.8. В случае наличия в доме, передаваемом в управление
товариществу, собственников жилья, жилых или нежилых помещений,
находящихся в муниципальной или государственной собственности,
представителями в товариществе являются КУМИ города Арсеньева,
комитет по управлению имуществом Приморского края, которые
участвуют в работе организационных собраний и в дальнейшей
деятельности товарищества.
Лицами, уполномоченными от имени КУМИ, комитета по управлению
имуществом Приморского края, в товариществах собственников жилья,
являются физические лица, получившие соответствующие доверенности.
6. Финансово-экономическая деятельность товарищества
6.1. В кондоминиуме содержание и ремонт помещений, находящихся
в частной, муниципальной, государственной или иной форме
собственности, осуществляются за счет домовладельцев -
собственников этого имущества в соответствии с действующим
законодательством.
6.2. Домовладельцы в кондоминиуме оплачивают услуги по
содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с действующим
законодательством.
6.3. Домовладельцы оплачивают водо-, тепло-, газо-,
электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные
предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с
действующим законодательством.
6.4. Социальная защита домовладельцев, нанимателей и
арендаторов жилых помещений в кондоминиуме осуществляется в
порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации,
соответствующими решениями органов государственной власти края,
органов местного самоуправления, путем:
- передачи товариществам собственников жилья установленных
государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат
на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды
коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате
жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также
иных предусмотренных дотаций;
- предоставления компенсаций (субсидий) на оплату жилья и
коммунальных услуг отдельным категориям граждан из числа
домовладельцев, нанимателей и арендаторов;
- предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение
жилья в кондоминиуме.
6.5. Средства товарищества состоят из:
- вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов
товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества,
направленных на осуществление целей, задач и обязанностей
товарищества;
- дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты,
коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных пунктом 6.4
настоящего Положения, прочих поступлений.
6.6. По решению общего собрания товарищество может часть
свободных денежных средств помещать в облигации, сертификаты,
акции и другие ценные бумаги.
6.7. По решению общего собрания товарищество может
образовывать специальные фонды, средства которых расходуются на
цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Порядок
образования специальных фондов определяется общим собранием.
6.8. В собственности товарищества может находиться движимое
имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав
кондоминиума.
7. Реорганизация и ликвидация товарищества
7.1. Реорганизация и ликвидация товарищества производятся на
основании и в порядке, которые установлены гражданским
законодательством.
7.2. Товарищество ликвидируется в установленных гражданским
законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания
в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в
кондоминиуме.
7.3. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество,
оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими
кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке,
установленном уставом товарищества.
Приложение N 2
к решению
Думы города Арсеньева
от 26.06.2003 N 119
УЧРЕДИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
"___________________"
Мы, нижеподписавшиеся, собственники жилых и/или нежилых
помещений, находящихся в едином комплексе жилого дома по адресу
________________________ (далее Дом) договорились о нижеследующем:
1. Создать товарищества собственников жилья (домовладельцев)
___________________________ (далее ТСЖ) с целью управления общей
(название)
собственностью в границах Дома и обеспечения ее функционирования.
2. Применять следующий порядок определения решающих голосов
членов ТСЖ в правлении общей собственностью, установленный в
статье 24 Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья"
______________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
3. Размеры участия членов ТСЖ в финансировании расходов на
строительство, содержание, эксплуатацию и ремонт недвижимого
имущества, находящегося в общей собственности исчисляются
пропорционально доле в общей долевой собственности.
4. Затраты, связанные с текущим ремонтом объектов общей
собственности, включают затраты на эксплуатацию, ремонт и замену
объектов общей собственности, которые в установленные техническими
нормативами сроки подлежат периодической замене.
К затратам, связанным с управлением объектами общей
собственности относятся:
- расходы по договорам аренды недвижимого имущества;
- плата за потребление коммунальных услуг;
- оплата труда управляющего ТСЖ, бухгалтера, дворника и других
лиц, которые требуются для управления Домом и земельным участком;
- выплата вознаграждения членам Правления ТСЖ;
- расходы по текущему содержанию недвижимого имущества.
Платежи, связанные с текущими расходами ТСЖ, осуществляются в
соответствии с бюджетом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ.
Превышение запланированного размера текущих расходов возможно с
согласия Правления ТСЖ, но не более, чем на 10% годового бюджета в
связи с затратами, не предусмотренными годовым бюджетом.
5. Стороны настоящего договора согласились утвердить Правила
пользования жилыми и нежилыми помещениями, содержания Дома и
придомовой территории, Устав ТСЖ.
6. Расходы, связанные с созданием, государственной
регистрацией и приобретением атрибутов юридического лица (печать,
расчетный счет, пошлины и сборы), понесенные участником ТСЖ,
возмещаются ему остальными участниками ТСЖ в месячный срок со дня
регистрации пропорционально принадлежащим им голосам (доле
участия).
7. Член ТСЖ, допустивший просрочку во внесении обязательных
платежей, уплачивает пеню в размере ____ за каждый день просрочки.
Подписи и реквизиты сторон
Приложение N 3
к решению
Думы г. Арсеньева
от 26.06.2003 N 119
ТИПОВОЙ УСТАВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
"______________________________"
1. Общие положения
Статья 1.1. Создание товарищества
Товарищество собственников жилья "____________________", далее
товарищество, учреждается домовладельцами здания, расположенного
по адресу: __________________________________, с целью обеспечения
согласия о порядке реализации ими своих прав по владению,
пользованию и распоряжению общей собственностью.
Товарищество учреждается на основании Федерального закона "О
товариществах собственников жилья" и других законодательных актов
Российской Федерации.
Статья 1.2. Интересы домовладельцев
а) Подчинение интересов.
Нижеподписавшиеся домовладельцы настоящим подчиняют свои
интересы в отношении общей собственности на общее имущество
кондоминиума, расположенного по адресу: _________________________
вместе со всеми правами и объектами, принадлежащими этому
имуществу, положениями настоящего устава, с учетом внесения
поправок с течением времени, с целью создания разработки плана
совместного владения и пользования указанной землей и объектами
совместного пользования жилого здания. Юридическое описание земли
и здания содержится в приложении N 1 настоящему уставу.
б) Поэтажные планы.
Поэтажные планы с указанием границ между квартирами
прилагаются к настоящему уставу (приложение N 2) и будут
зарегистрированы одновременно с настоящим уставом.
в) Схема распределения долей участия.
Схема распределения долей участия прилагается к настоящему
уставу (приложение N 3). Доля участия остается за каждой квартирой
и не должна отделяться от нее. Доля участия передается вместе с
квартирой, за которой она закреплена, даже если это специально не
оговаривается в сертификате владения или любом другом документе,
передающем владение, или залоговом документе на эту квартиру.
Доли участия были рассчитаны следующим образом: доля участия в
неделимой собственности на объекты совместного пользования и в
общих затратах, а также процент голосов, распределенных между
всеми квартирами, в любой промежуток времени определяется на
основе соотношения общего метража данной квартиры к суммарному
метражу всех квартир.
Статья 1.3. Определения
Термины, используемые в настоящем уставе, определяются
следующим образом:
1) Учредительные документы - устав с приложениями NN 1, 2, 3,
зарегистрированными вместе с уставом в установленном порядке;
любое приложение, схема или свидетельство, приложенные к уставу и
зарегистрированные одновременно с ним, впредь считается составной
частью этого учредительного документа.
Любая поправка или свидетельство любого учредительного
документа с момента регистрации такой поправки или свидетельства
будет считаться составной частью указанного документа в той мере,
в какой такая поправка или свидетельство были сделаны в
соответствии с положениями учредительных документов и действующего
законодательства.
2) Управляющий - профессиональный управляющий, нанятый
товариществом для исполнения обязанностей по управлению делами
товарищества.
3) Уведомление. Уведомление, в какое время оно ни потребуется
в соответствии с уставом, должно быть в письменной форме, передано
из рук в руки или послано специальной почтой в товарищество на
адрес квартиры или на любой другой адрес, сообщенный товариществу
домовладельцем в письменной форме; все уведомления должны
содержать достаточную информацию о затрагиваемых вопросах.
4) Недвижимость - земля и здание.
5) Покупатель - любое лицо (или лица), приобретающее квартиру
посредством добровольной передачи доли участия, закрепленной за
квартирой, кроме тех случаев, когда квартира передается как
обеспечение долга.
6) Правила - правила, определяющие поведение жильцов квартир,
принимаемые общим собранием и считающиеся необходимыми для
управления недвижимостью при условии, что эти правила не вступают
в противоречие с учредительными документами или действующим
законодательством.
7) Специальные сборы. Специальные сборы должны включать любые
взносы, собираемые правлением согласно процедуре, определенной
настоящим уставом для осуществления непредвиденных общих расходов
и не включенных в согласованный бюджет товарищества на текущий
финансовый год.
8) Домовладелец - собственник помещения в комплексе
недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой
собственности на общее имущество.
9) Товарищество собственников жилья - некоммерческая
организация, форма объединения домовладельцев для совместного
управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого
имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
10) Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть
жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект
недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для
самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей,
находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также
Российской Федерации и муниципальных образований.
11) Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества,
предназначенные для обслуживания, использования и доступа к
помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их
судьбе, находятся в общей долевой собственности домовладельцев.
12) Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и
расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в
котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей
(помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц,
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований (домовладельцев) - частной,
государственной, муниципальной и иной формах собственности, а
остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности.
13) Доля участия - установленная доля домовладельца в праве
общей долевой собственности на общее имущество, определяет его
долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт
общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае
- долю голосов на общем собрании членов товарищества собственников
жилья.
14) Застройщик - любое физическое или юридическое лицо,
включая органы государственной исполнительной власти и местного
самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые
приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с
целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на
помещения в нем различным домовладельцам.
15) Здание - существующий или вновь построенный
многоквартирный жилой дом. включая все инженерные коммуникации,
оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся
неотъемлемой частью дома.
16) Объекты ограниченного совместного пользования - часть
объектов совместного пользования, которые, согласно уставу
товарищества, подлежат исключительному использованию жильцами
одной или нескольких, но не всех, квартир и могут включать,
например, стоянки для автомобилей или дополнительные помещения -
кладовые.
17) Объединение жилищных товариществ - объединение двух или
более жилищных товариществ, созданных в соответствии с Федеральным
законом "О товариществе собственников жилья", для совместного
управления объектами совместного пользования, имеющее право
юридического лица.
18) Ипотека - залог жилого строения, здания вместе с правом
пользования соответствующим земельным участком согласно
законодательству Российской Федерации.
19) Кредитор по ипотечному кредиту - всякий банк или другой
финансовый институт, который дает заем жилищному товариществу для
содержания и ремонта жилищного фонда, покупателю или домовладельцу
для приобретения или ремонта квартир под залог недвижимого
имущества.
20) Нежилое помещение - помещение в жилом доме, которое
используется для любых целей, кроме проживания а нем физических
лиц.
21) Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с
установленными правами владения, пользования и распоряжения,
включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома
с жилыми и нежилыми помещениями, зеленые насаждения с многолетним
циклом развития, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры
жилищной сферы.
22) Особые права - любые права, закрепленные настоящим уставом
товарищества или муниципальными властями, включая право на
расширение; вносить в такие права изменения или поправки можно
только с согласия застройщика или муниципальных властей.
Статья 1.4. Юридический статус товарищества
а) Товарищество является юридическим лицом с момента его
государственной регистрации.
б) Товарищество имеет печать со своим наименованием, счета в
учреждениях банков и другие необходимые реквизиты.
Статья 1.5. Юридический адрес
______________________________________________________________
____________________________________________________
Статья 1.6. Организация товарищества собственников жилья
Товарищество создается и действует в соответствии с
Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", других
законодательных актов Российской Федерации.
Статья 1.7. Статус некоммерческой организации
Товарищество является некоммерческой организацией
собственников жилых и нежилых помещений в границах единого
комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере.
Статья 1.8. Цель деятельности товарищества
Целью деятельности товарищества является эффективное
использование недвижимого имущества в жилищной сфере, управление
собственностью в границах единого комплекса недвижимости.
Статья 1.9. Предмет деятельности товарищества
Предметом деятельности товарищества являются:
обеспечение согласия домовладельцев о порядке реализации ими
своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей
собственностью;
обеспечение надлежащего технического, противопожарного,
экологического и санитарного состояния недвижимости имущества в
жилищной сфере;
обеспечение коммунальными услугами домовладельцев;
обеспечение выполнения домовладельцами в границах недвижимого
имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежилыми
помещениями, местами общего пользования, содержания домов и
придомовых территорий;
защита прав и законных интересов домовладельцев в
государственных органах власти и управления, органах местного
самоуправления, в судах;
управление обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого
имущества в кондоминиуме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего
имущества в кондоминиуме;
сдача в аренду, внаем, либо продажа недвижимого имущества,
входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности
товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для
содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного
имущества.
Статья 1.10. Ответственность по обязательствам
Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены
товарищества не несут ответственности по обязательствам
товарищества.
Статья 1.11. Изменения и дополнения
Изменения и дополнения к настоящему уставу товарищества
вносятся в соответствии с порядком, предусмотренным настоящим
уставом, и в соответствии с требованиями действующего
законодательства. Изменения и дополнения к данному уставу должны
вноситься с предварительного письменного согласия кредитора по
ипотечному кредиту.
2. Членство в товариществе
Статья 2.1. Члены товарищества
Членами товарищества являются физические и юридические лица,
являющиеся собственниками жилых и/или нежилых помещений в здании.
Статья 2.2. Несовершеннолетние члены товарищества
Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют
их родители, опекуны или попечители.
Статья 2.3. Членство в товариществе нескольких собственников
помещения
Если жилое и/или нежилое помещение принадлежит нескольким
собственникам, то последние обладают правами и обязанностями
одного члена товарищества. Распределение голосов между
собственниками одного помещения на общем собрании членов
товарищества осуществляется по общему согласию всех собственников
данного помещения.
Статья 2.4. Прекращение членства
Членство в товариществе прекращается с момента утраты членом
товарищества права собственности на недвижимое имущество в связи
со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица,
отчуждения недвижимого имущества либо по другим основаниям.
3. Права и обязанности членов товарищества
Статья 3.1. Член товарищества имеет право:
1) входа, выхода или прохода через объекты общей собственности
членов товарищества в случае, если это необходимо для доступа в
принадлежащее ему на праве собственности жилое и/или нежилое
помещение. Вышеуказанное право непосредственно связано с правом
собственности на жилое и/или нежилое помещение и не может быть
прекращено, отменено товариществом либо его членом;
2) самостоятельно, без согласования с другими членами
товарищества, распоряжаться принадлежащим ему на праве
собственности жилым и/или нежилым помещением;
3) участвовать в управлении товариществом как лично, так и
через своего представителя;
4) избирать и быть избранным в органы управления и контроля
товарищества;
5) вносить предложения по совершенствованию деятельности
товарищества, устранению недостатков в работе его органов;
6) передавать нанимателю либо арендатору жилого и/или нежилого
помещения право голоса, а также права и обязанности, связанные с
правом собственности, за исключением права голосования по вопросам
внесения изменений и дополнений в устав товарищества;
7) требовать возмещения за счет средств товарищества расходов,
понесенных в связи с предотвращением нанесения ущерба объектам
общей собственности членов товарищества;
8) производить усовершенствования и изменения внутри
принадлежащего ему на праве собственности жилого и/или нежилого
помещения, если они не нарушают структурной целостности несущих
конструкций жилого дома, а также систему функционирования
инженерных коммуникаций;
9) получать данные о деятельности товарищества, состоянии его
имущества и произведенных расходах;
10) производить оплату коммунальных услуг и установленных
законом налогов на недвижимое имущество через расчетный счет
товарищества в случае, если такое решение принято общим собранием
членов товарищества;
11) член товарищества обладает другими правами,
предусмотренными действующим законодательством и настоящим
уставом.
Статья 3.2. Член товарищества обязан:
1) выполнять требования настоящего устава, решения общего
собрания товарищества и правления товарищества;
2) соблюдать государственные технические, противопожарные и
санитарные правила содержания жилых домов и придомовой территории;
3) принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов,
необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством,
реконструкцией, управлением, содержанием, эксплуатацией и
капитальным ремонтом недвижимого имущества в жилищной сфере, в
соответствии с процентной долей участия в общей долевой
собственности, закрепленной за помещением, своевременно
производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и
специальные сборы в размере, установленном общим собранием членов
товарищества;
4) содержать находящееся в его собственности жилое и/или
нежилое помещение в надлежащем состоянии и осуществлять его
капитальный и текущий ремонт за свой счет;
5) использовать объекты общей собственности только по их
прямому назначению и не нарушать права и интересы других
домовладельцев по пользованию данными объектами;
6) самостоятельно предпринимать необходимые меры по
предотвращению причинения ущерба объектам общей собственности
членов товарищества без соответствующего согласования с правлением
товарищества и общим собранием членов товарищества;
7) обеспечивать доступ к частям жилого и/или нежилого
помещения в случае необходимости поддержания этих частей в
надлежащем состоянии или необходимости восстановления объектов
общей собственности, или для предотвращения возможного ущерба,
который может быть причинен недвижимому имуществу; ущерб, который
может понести в этом случае член товарищества, должен быть ему
возмещен за счет средств товарищества;
8) выполнять положения правил товарищества собственников
жилья;
9) использовать жилое и/или нежилое помещение по его
назначению с учетом ограничений, установленных настоящим уставом
или решением общего собрания членов товарищества;
10) в случае продажи принадлежащего ему на праве собственности
жилого и/или нежилого помещения предоставить покупателю в
дополнение к документам, предусмотренным гражданским
законодательством, копию устава товарищества и сведения о его
обязательствах товариществу; член товарищества обязан письменно
уведомить правление товарищества о продаже с указанием имени,
адреса и реквизитов нового владельца.
4. Права и обязанности товарищества
Статья 4.1. Товарищество имеет право:
1) самостоятельно определять порядок обслуживания и ремонта
жилого здания, содержания придомовых территорий;
2) осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с
целями и предметом деятельности, действующим законодательством и
настоящим уставом, в том числе заключать договоры с физическими и
юридическими лицами на выполнение работ по управлению, содержанию
и ремонту жилого здания и придомовой территории;
3) осуществлять полную или частичную реконструкцию жилого
здания;
4) страховать имущество и объекты общей собственности,
переданные ему в управление;
5) организовывать домоуправление для обслуживания и ремонта
жилого дома и придомовых территорий;
6) определять, в том числе на конкурсной основе, служащих,
управляющего и/или управляющую компанию, а также подрядчиков,
предоставляющих услуги по обслуживанию недвижимого имущества, для
выполнения работ в кондоминиуме;
7) получать кредиты в учреждениях банков в порядке и на
условиях, предусмотренных действующим законодательством;
8) получать в установленном законом порядке земельные участки
для возведения хозяйственных построек и их дальнейшего
использования;
9) сдавать в аренду отдельные объекты общей собственности по
решению общего собрания членов товарищества;
10) продавать и передавать коммерческим и некоммерческим
организациям и гражданам, обменивать, сдавать в аренду,
предоставлять взаймы оборудование, инвентарь, другие материальные
ценности, а также списывать с баланса имущество, если оно изношено
или морально устарело;
11) распоряжаться средствами товарищества в соответствии с
бюджетом, утвержденным общим собранием членов товарищества;
12) выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;
13) совершать иные действия, отвечающие предмету деятельности
товарищества.
Статья 4.2. Товарищество обязано:
1) обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и
техническое состояние жилого дома и придомовой территории;
2) проводить техническую инвентаризацию жилого дома;
3) выступать заказчиком на коммунальные услуги и заключать
договоры с соответствующими организациями на оказание услуг,
производить их полную оплату;
4) предоставлять услуги членам товарищества по содержанию и
ремонту принадлежащих им на праве собственности жилых и нежилых
помещений;
5) осуществлять капитальный ремонт жилого дома в установленном
законом порядке;
6) определять размеры обязательных платежей, вносимых членами
товарищества;
7) представлять интересы членов товарищества в жилищных и иных
отношениях с другими гражданами и юридическими лицами;
8) пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо
препятствующих реализации права общей собственности;
9) обеспечивать своевременное поступление от членов
товарищества взносов, направляемых на эксплуатацию, содержание и
ремонт жилого дома;
10) предоставлять кредитору товарищества документы о
финансовой деятельности товарищества;
11) контролировать деятельность организации в случае, если ей
по договору поручения были переданы в управление объекты общей
собственности членов товарищества;
12) отчитываться на общем собрании членов товарищества о
деятельности организации в случае, если ей по договору поручения
были переданы в управление объекты общей собственности членов
товарищества.
5. Собственность членов товарищества
Члены товарищества владеют на праве частной, государственной,
муниципальной или иной формы собственности жилыми (квартирами,
комнатами) и/или нежилыми помещениями, включая пристроенные,
одновременно являясь собственниками непосредственно связанного
другого недвижимого имущества (объектами совместного пользования).
Статья 5.1. Квартиры как объект частной, государственной или
муниципальной собственности
а) Схема квартиры. Приложение N 2 (поэтажные планы) содержит
схему всех квартир.
б) Границы квартир. Физические границы квартир определяются
следующим образом:
1) Каждая квартира, в соответствии с поэтажным планом, состоит
из площади и элементов благоустройства, ограниченных стенами,
полом и потолком данной квартиры, при условии, однако, что
материал стен, пола и потолка (за исключением поверхностей - реек,
досок, штукатурки, краски, покрытия стен, керамической плитки,
виниловой пленки, декоративной лепки и деревянных полов) является
объектом совместного пользования, двери и окна квартир, входящих в
объекты совместного пользования, являются частью этих квартир.
Элементы благоустройства, находящиеся в указанных границах,
включая (без ограничений) любое обогревательное или
кондиционирующее оборудование, электрические переключатели,
провода, трубы, телевизионные, телефонные и электрические розетки,
служащие исключительно для нужд данной квартиры, являются частью
этой квартиры.
2) В состав квартиры не входят: мусоропроводы, дымоходы,
трубы, провода, несущие стены, несущие колонны или любые другие
конструкции и оборудование, находящиеся частично внутри, частично
вне указанных границ квартиры, и которые проходят через внутренние
стены или составные части квартиры для цели предоставления
коммунальных услуг любой другой квартире или объектам совместного
пользования.
3) Если это определение не совпадает с поэтажными планами, то
руководствоваться данным определением.
Статья 5.2. Объекты совместного пользования
а) Объекты совместного пользования.
Объекты совместного пользования включают все составные части
недвижимости, не входящие в состав квартир, а также без каких-либо
ограничений включают следующее:
1) землю;
2) все фундаменты, колонны, балки и несущие конструкции
здания;
3) все наружные стены здания, все стены, полы и потолки,
окружающие квартиры, и все стены и конструкции, отделяющие
квартиры от холлов, коридоров и лестниц (за исключением тех стен,
полов и потолков, которые являются частью квартир, в соответствии
со статьей 5.1 настоящего устава);
4) крыша, холлы, коридоры, лестницы, шахты лифта, лифты,
прачечные, счетчики, котельные, механическое оборудование,
телефонные коммуникации, оборудование по сбору мусора,
вентиляционное оборудование, складские помещения, площадки отдыха
или места проведения собраний, подъезды и входы в здания;
5) насосы, трубы, провода, кабели, водопроводы и другое
оборудование, относящееся к водоснабжению, электропитанию,
освещению, телефонной связи, сбору мусора, домофоны и
кондиционеры, служащие для удовлетворения нужд более, чем одной
квартиры и (или) части объектов совместного пользования,
независимо от их действительного расположения;
6) все оборудование и установки, существующие в здании или на
других объектах недвижимости для общего пользования, необходимые
или повышающие удобство проживания, облегчающие совместную
эксплуатацию или повышающие безопасность недвижимости;
7) все поверхности подъездных путей, пешеходных путей,
пешеходных дорожек, мест парковки и придомовая территория.
б) Объекты ограниченного совместного пользования.
Объекты ограниченного совместного пользования включают все
объекты совместного пользования, предназначенные для
исключительного пользования какой-либо квартиры или группы
квартир.
6. Управление товариществом
Статья 6.1. Органы управления товариществом
Органами управления товариществом являются:
общее собрание членов товарищества;
правление товарищества.
Статья 6.2. Общее собрание товарищества
1) Общее собрание товарищества является высшим органом
управления товариществом и созывается в порядке, установленном
уставом товарищества. Каждый домовладелец участвует в общем
собрании с правом решающего голоса.
2) Годовое общее собрание членов товарищества проводится не
позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное
общее собрание членов товарищества может быть созвано по
инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более
процентами голосов от общего количества голосов в товариществе, а
также по требованию ревизионной комиссии или органа местного
самоуправления.
3) В обязанности общего собрания входит управление
недвижимостью и осуществление всех прочих действий, выполнение
которых требует устав и действующее законодательство.
4) Общие собрания проводятся либо в самом жилом здании, либо в
другом месте, удобном для домовладельцев и назначаемом правлением.
5) Не позднее, чем за 10 дней до любого собрания, секретарь
или любое другое должностное лицо организует доставку уведомлений
о таком собрании каждому члену товарищества под расписку или
рассылает их по почте в адрес каждой квартиры или на любой другой
почтовый адрес, указанный в письменной форме домовладельцем. В
уведомлении о собрании (за исключением ежегодного собрания) должно
быть: по чьей инициативе оно созывается, повестка дня, а также
время и место проведения собрания. На собрании должны приниматься
решения только по тем вопросам, которые указаны в уведомлении.
На любом общем собрании решением большинства домовладельцев
собрание может быть перенесено на другое время. В этом случае не
требуется рассылать домовладельцам нового уведомления.
6) Домовладельцы, обладающие более чем 50% голосов от общего
количества голосов товарищества, присутствующие на собрании лично
или через доверенное лицо, составляют кворум.
В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и
время проведения общего собрания.
Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не
ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося
собрания.
7) Голосование.
Результаты голосования, полученные в соответствии с уставом,
являются обязательными для всех домовладельцев во всех случаях, в
том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании
(независимо от причины).
Если только один из нескольких домовладельцев присутствует на
собрании, этот домовладелец имеет право подачи голоса от этой
квартиры. Если присутствует более одного домовладельца, то голос
этой квартиры может быть подан только с согласия большинства
владельцев квартиры. Согласие большинства достигается только в том
случае, если любой из владельцев квартиры подает голос за квартиру
и при этом никто из других присутствующих владельцев квартиры не
подает протеста председателю собрания.
Голос, закрепленный за квартирой, может быть подан
представителем, назначенным в соответствующем порядке
домовладельцем. Домовладелец может отменить соглашение с
представителем только по вручении уведомления об отзыве
председателю собрания. Полномочия представителя признаются
недействительными, если документ представителя без даты или текст
содержит положение об отзыве без уведомления.
Доверенность на представление голоса, закрепленного за
квартирой, может быть выдана любому лицу, не являющемуся членом
правления или должностным лицом товарищества. Одно лицо может
представлять интересы членов товарищества, обладающих не более,
чем 10% голосов от общего количества голосов в товариществе.
Голос юридического лица, являющегося домовладельцем, может
быть подан уполномоченным должностным лицом в отсутствии
уведомления о назначении конкретного лица. Председатель собрания
может потребовать доказательств того, что лицо, голосующее от
имени юридического лица, имеет на это право.
8) Общее собрание ведет председатель правления или его
заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один из членов
правления или управляющий.
9) Доля участия в неделимой собственности на объекты
совместного пользования и общих затратах, а также процент голосов,
распределенных между всем квартирами, определяется на основе
соотношения общего метража данной квартиры к суммарному метражу
всех квартир.
10) Если часть помещений в здании, площадь которых в сумме
составляет более 30% общей площади жилых и нежилых помещений
здания, находится в муниципальной либо в государственной
собственности домовладелец или уполномоченный им орган может
принять решение о перераспределении между остальными
домовладельцами пропорционально доле их участия части
принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов).
В случае появления новых домовладельцев в результате
приобретения ими права собственности на жилые или нежилые
помещения происходит перерасчет числа голосов членов товарищества.
Член товарищества не вправе разделить общее число
принадлежащих ему голосов на общем собрании членов товарищества.
11) Член товарищества вправе принимать участие в общем
собрании членов товарищества с правом голоса, если он полностью
внес все необходимые взносы и платежи на день проведения общего
собрания членов товарищества.
Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по
вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами
общей собственности членов товарищества, в которых он является
заинтересованным лицом или если принимаемое решение касается
вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства.
12) Вопросы, затрагивающие интересы какой-либо группы
(категории) домовладельцев должны быть объектом голосования
домовладельцев, составляющих эту группу (категорию), и не должны
получать одобрения домовладельцев, не входящих в эту группу
(категорию).
Деятельность, требующая согласия групп (категорий)
домовладельцев и затрагивающая интересы остальных домовладельцев,
должна быть одобрена большинством домовладельцев и большинством
домовладельцев соответствующей группы (категории).
Статья 6.3. Порядок проведения общего собрания
1) Общее собрание членов товарищества проводится в следующем
порядке:
подсчет числа голосов, принадлежащих присутствующим на общем
собрании членам товарищества, и определение кворума;
оглашение решений, принятых предыдущим общим собранием членов
товарищества;
выборы счетной комиссии по проведению голосования;
выборы членов правления товарищества, в случае необходимости;
утверждение бюджета, в случае необходимости;
вопросы повестки дня с принятием, в случае необходимости,
соответствующих решений.
2) Решения, принятые на общем собрании членов товарищества,
должны быть занесены в протокол общего собрания членов
товарищества.
Протокол общего собрания членов товарищества подписывается
председателем правления и секретарем общего собрания членов
товарищества и подлежит хранению в течение всего периода
деятельности товарищества.
Статья 6.4. Исключительная компетенция общего собрания
К исключительной компетенции общего собрания членов
товарищества относится:
1) внесение изменений и дополнений в устав товарищества и
другие учредительные документы;
2) решение о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге
или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам
или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав
пользования общим имуществом в кондоминиуме;
4) принятие решений о приобретении, строительстве,
реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении
хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого
имущества в кондоминиуме;
5) принятие решения о получении заемных средств, включая
банковские кредиты;
6) определение направлений использования дохода от
хозяйственной деятельности товарищества;
7) введение ограничений на использование общего имущества;
8) избрание правления и ревизионной комиссии, заключение
договора с управляющим;
9) утверждение годового финансово-хозяйственного плана, сметы
расходов, годовых отчетов и балансов товарищества;
10) установление размера обязательных платежей и взносов
членов товарищества;
11) образование специальных фондов товарищества, в том числе
резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и
оборудования;
12) рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и
комиссии товарищества;
13) принятие и изменение по представлению председателя
правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала
товарищества, положения об оплате их труда;
14) определение размеров вознаграждения членам правления
товарищества и/или управляющему.
Решения по пунктам 2 - 6 принимаются не менее, чем двумя
третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов
присутствующих на общем собрании членов товарищества или их
представителей.
Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов
товарищества может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к
компетенции правления.
Статья 6.5. Правление товарищества
1) Руководство текущей деятельностью товарищества
осуществляется правлением. Правление вправе принимать решения по
всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов,
отнесенных к исключительной компетенции общего собрания.
2) В случае, когда в государственной или муниципальной
собственности находится более 30% площади всех помещений в
кондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества
входит в правление в обязательном порядке, за исключением случая,
предусмотренного ст. 51 Федерального закона. Представителем
муниципальной собственности является сотрудник департамента
городских префектур мэрии, которому выдается доверенность
комитетом по управлению муниципальным имуществом на представление
интересов домовладельца в товариществе.
3) Правление избирается из числа членов товарищества общим
собранием на срок не более, чем на 2 года.
4) Правление избирает из своего состава председателя.
5) Правление является исполнительным органом товарищества,
подотчетным общему собранию.
6) В состав правления избирается не менее 3 человек из числа
домовладельцев. Если владельцем квартиры является юридическое
лицо, то любой его представитель из числа сотрудников имеет право
быть членом правления.
7) Кандидатуры на выборы правления могут предлагаться любым
членом товарищества либо в письменной, либо в устной форме на
собрании, созванном с целью избрания членов правления. Правление
представляет домовладельцам список всех кандидатов по крайней мере
за 15 дней до собрания, на котором будут избираться члены
правления.
8) Будучи избранными, члены правления остаются в должности до
тех пор, пока не будут избраны их преемники.
9) Любой член правления может быть исключен из его состава,
если за это будет отдано большинство голосов присутствующих на
собрании членов товарищества и их представителей.
10) Первое собрание правления, организуемое вслед за каждым
ежегодным общим собранием, проводится не позже, чем спустя 10
дней, в то время и в том месте, которые назначаются на собрании,
где выбирается правление, и не требуется никакого уведомления
вновь избранных членов правления.
11) Собрания правления должны созываться не реже 1 раза в 3
месяца. Все собрания правления открыты для посещения
домовладельцами.
12) Заседание правления товарищества правомочно при участии в
нем большинства членов правления. Решение принимается большинством
голосов всех избранных членов правления.
Статья 6.6. Обязанности правления товарищества
1) В обязанности правления входит:
соблюдение товариществом действующего законодательства и
требований устава;
контроль за своевременным внесением членами товарищества
установленных обязательных платежей и взносов;
составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов,
предоставление их на утверждение общему собранию;
заключение договоров от имени товарищества;
представительство товарищества;
управление кондоминиумом или заключение договоров на
управление;
наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и их
увольнение;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт
недвижимого имущества в кондоминиуме;
ведение списка членов товарищества, делопроизводства,
бухгалтерского учета и отчетности;
созыв и организация проведения общего собрания;
выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава
товарищества.
2) Заседания правления созываются председателем в сроки,
установленные уставом товарищества.
3) Заседание признается правомочным при участии в нем
большинства членов правления.
4) Правление имеет право распоряжаться средствами
товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с
финансовым планом.
Статья 6.7. Должностные лица
1) Главными должностными лицами в товариществе являются
председатель, заместитель председателя, секретарь и казначей - все
они назначаются правлением из числа его членов. Правление может
назначить помощника казначея, помощника секретаря и других
должностных лиц, наличие которых необходимо с их точки зрения.
Один и тот же человек не может занимать две должности.
2) Должностные лица товарищества избираются правлением и
пребывают в должности не более двух лет.
3) Правление и должностные лица товарищества не несут
ответственности за любые убытки, ущерб, штрафы и неустойки,
начисленные на них и возникшие в ходе добросовестного выполнения
ими своих служебных обязанностей и в соответствии с положениями
устава, и должны иметь право на их возмещение; правление может
получить страховку для возмещения убытков, и средства по
страхованию в этом случае относятся на счет общих расходов.
Статья 6.8. Председатель правления товарищества
1) Председатель правления избирается на срок, установленный
ст. 6.7 настоящего устава. Председатель обеспечивает выполнение
решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем
должностным лицам товарищества, которые для них обязательны.
2) Председатель действует и подписывает от имени товарищества
платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с
законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному
одобрению правлением или общим собранием. Разрабатывает и выносит
на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка
обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их
труда.
Статья 6.9. Заместитель председателя
Заместитель председателя занимает место председателя и
исполняет его обязанности во всех случаях, когда председатель
отсутствует или не может выполнять свои функции. В случае, когда
ни председатель, ни заместитель председателя не могут исполнять
свои обязанности, правление назначает кого-либо из своих членов
для временного выполнения функций председателя. Заместитель
председателя также исполняет другие обязанности, которые могут
быть предписаны правлением или председателем.
Статья 6.10. Секретарь
Секретарь ведет протоколы всех общих собраний домовладельцев и
правления. Секретарю может вменяться в обязанность ведение той
документации, которую назначит правление, и в целом он выполняет
все обязанности, присущие секретарю такого должностного лица, как
секретарь товарищества, организованного по законам Российской
Федерации.
Статья 6.11. Казначей
Казначей ответственен за средства и ценные бумаги
товарищества, за полное и точное ведение финансовой документации,
книг бухгалтерского учета с указанием всех доходов и расходов,
балансовых отчетов, а также подготовку всех данных по финансам.
Казначей несет ответственность за размещение всех денежных средств
и ценных бумаг в тех депозитариях, которые периодически
назначаются правлением, и в целом выполняет все функции, присущие
отделу финансов такого юридического лица, как товарищество,
организованного по законам Российской Федерации. Казначей может
индоссировать от имени товарищества чеки, векселя и другие
обязательства и депонировать их и все денежные средства от имени и
на счета товарищества в банках и депозитариях, определяемых
правлением. Казначей может иметь на хранении и имеет право
индоссировать перевод от лица товарищества акций, ценных бумаг или
других инвестиционных документов, которыми владеет или
контролирует товарищество, или выступает доверенным лицом других
лиц. Казначей утверждает платежные свидетельства, подготавливает и
подшивает в дело все налоговые декларации.
Статья 6.12. Ревизионная комиссия товарищества
1) Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием
не более, чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут
входить члены правления товарищества.
2) Ревизионная комиссия, состоящая более, чем из одного
ревизора, из своего состава избирает председателя.
3) Ревизионная комиссия (ревизор):
проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности
товарищества не реже одного раза в год;
представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому
отчету и размерам обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
7. Эксплуатация, ремонт и реконструкция
Статья 7.1. Эксплуатация, ремонт и реконструкция объектов
совместного пользования
Товарищество осуществляет эксплуатацию, ремонт и реконструкцию
всех объектов совместного пользования.
Статья 7.2. Эксплуатация, ремонт и реконструкция квартир
Каждый домовладелец должен осуществлять эксплуатацию, ремонт и
реконструкцию всех составных частей своей квартиры, за исключением
той ее части, в отношении которой в соответствии с уставом
эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться
товариществом.
Статья 7.3. Ремонт, вызванный небрежностью
Каждый домовладелец должен возместить товариществу и другим
домовладельцам любой ущерб, нанесенный им или членами его семьи,
или любым лицом, занимающим данную квартиру с согласия
домовладельца, объектам совместного пользования или любым другим
квартирам в результате небрежности или умышленно, включая любой
ущерб, нанесенный другой квартире или объектам совместного
пользования, в результате неправильной эксплуатации, ремонта и
реконструкции ее домовладельцем.
Статья 7.4. Специальные услуги
Домовладелец или группа домовладельцев может потребовать от
правления оказания специальных услуг относительно управления или
эксплуатации недвижимости, которые обычным порядком не
предоставляются домовладельцам со стороны товарищества, правление
может по своему усмотрению обеспечить оказание таких услуг, полная
стоимость которых (включая, если того требует правление,
соответствующий доход для товарищества) относится на счет
домовладельца (или домовладельцев), требующих оказания таких
услуг.
Статья 7.5. Модернизации, усовершенствования и дополнительные
постройки; перенос границ квартир и раздел квартир
Любые модернизации, усовершенствования, переделки и
дополнительное строительство, производимое домовладельцем в
отношении квартиры или здания, должны отвечать следующим условиям:
1) Ни один домовладелец не может производить никаких
модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного
строительства в отношении объектов совместного пользования или
любой квартиры, если таковые модернизации, усовершенствования,
переделки и дополнительное строительство нарушают структурную
целостность или систему механического или электрического
оборудования здания, или любой части здания, не получив сначала
одобрения со стороны общего собрания. Заявки на проведение таких
модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного
строительства должны подаваться в письменной форме домовладельцем,
и должны содержать копии всех планов и спецификаций относительно
предлагаемых модернизаций, усовершенствований и дополнительного
строительства; правление обязано обеспечить созыв общего собрания
для дачи ответа в течение 30 дней, и в случае отсутствия ответа по
прошествии этого срока, считается, что ответ положительный.
2) Домовладельцу не требуется согласия общего собрания для
проведения модернизаций, усовершенствований, переделок и
дополнительного строительства в отношении его квартиры в случаях,
не подпадающих под действие положений предыдущего параграфа.
3) Все модернизации, усовершенствования, переделки и
дополнительное строительство производимое домовладельцем, должны
осуществляться строго в соответствии с планами и спецификациями,
одобренными общим собранием, и только за счет домовладельца.
4) Независимо от того, требуется ли согласие общего собрания,
никаких модернизаций, усовершенствований, переделок и
дополнительного строительства не может быть проведено
домовладельцем без предварительного получения разрешения со
стороны правления товарищества, и все такие модернизации,
усовершенствования, переделки и дополнительное строительство
должны осуществляться строго в соответствии с правилами.
5) Все модернизации, усовершенствования, переделки и
дополнительное строительство должны производиться таким образом,
чтобы свести к минимуму беспокойство, доставляемое другим
домовладельцам; по усмотрению правления заявки на модернизации,
усовершенствования, переделки и дополнительное строительство
должны сопровождаться одновременным уведомлением тех
домовладельцев, чьи интересы могут быть затронуты.
Статья 7.6. Владение смежными помещениями
Без внесения поправок в учредительные документы домовладелец,
владеющий смежными квартирами, может изменить часть стены или
потолка между квартирами, для сооружения прохода или проходов
между квартирами, и такие квартиры будут считаться отдельными
квартирами.
Статья 7.7. Перенос границ между квартирами
Границы между смежными квартирами могут быть перенесены
посредством внесения поправки в учредительные документы после
подачи заявления в общее собрание от домовладельцев смежных
квартир, к такому заявлению должен быть приложен план переноса
границ и изложены предложения по пересмотру долей участия, который
должен последовать после переноса границ, заявление о
предполагаемых изменениях должно быть одобрено и завизировано
кредитором по ипотечному кредиту
После получения заявления общее собрание будет иметь в своем
распоряжении 30 (тридцать) дней для рассмотрения заявления, и если
общее собрание не посчитает предполагаемые изменения
нерациональными, то оно выносит свое одобрение в отношении
заявления, готовит и регистрирует необходимые поправки к
учредительным документам. Заявители несут все расходы по
подготовке и регистрации поправок к учредительным документам.
Статья 7.8. Раздел квартир
Домовладелец может разделить квартиру на две или более
квартиры при условии соблюдения требований и процедур настоящего
устава. Сумма долей участия, закрепленных за каждой квартирой,
образовавшихся в результате каждого такого деления, должна быть
равной доле участия разделенной квартиры. Раздел квартир
разрешается только в том случае, если каждая вновь образованная
квартира будет иметь кухню и ванную. Общее собрание может
запретить раздел любой квартиры, если будет обнаружено, что одна
из вновь образованных, или обе, не имеют отдельного входа, или
устройство входов может причинить беспокойство другим квартирам,
или это будет мешать пользованию объектами совместного
пользования.
Статья 7.9. Планы
После завершения работ, домовладелец должен передать в
правление копии планов и спецификаций, где указываются все
внесенные изменения, модернизации и пристройки.
Статья 7.10. Развитие товарищества
Число квартир в товариществе может быть увеличено путем нового
строительства или перестройки объектов совместного пользования
только по решению общего собрания; в случае, если квартиры
добавляются к товариществу путем нового строительства или
перестройки объектов совместного пользования, доли участия в
товариществе должны быть скорректированы и зарегистрирована
поправка к учредительным документам.
8. Общие расходы
Статья 8.1. Обязательство уплаты
а) Каждый домовладелец участвует в общих расходах и обязан
осуществлять соответствующие платежи пропорционально своей доле
участия в общей сумме участия товарищества. Обязательство уплаты
общих расходов возникает с момента вступления во владение данной
квартирой. Общие расходы являются обязательством домовладельцев и
их преемников, и покупатель квартиры должен будет нести
обязательства по любой задолженности предыдущего владельца
квартиры.
б) Определение общих расходов.
Общие расходы периодически определяются общим собранием, но
должны в любом случае включать:
1) Общие расходы на управление, ведение бухгалтерской
отчетности, юридические услуги, которые осуществляет товарищество;
2) Расходы на эксплуатацию, ремонт и содержание недвижимости,
за исключением тех частей недвижимости, эксплуатация, ремонт и
содержание которых должны осуществляться домовладельцами в
соответствии с уставом;
3) Такие средства, которые общее собрание считает необходимыми
и которые специально включены в бюджет товарищества в раздел
резерва оборотных средств, и средства, необходимые для покрытия
дефицита бюджета за прошлые годы;
4) Такие средства, которые общее собрание считает необходимыми
и которые специально включены в бюджет товарищества в раздел
возмещения основных средств и фонд развития, если такой вид
расходов необходим.
в) Сроки платежей.
Платежи по общим расходам должны осуществляться в такие сроки
и таким образом, как это установлено общим собранием.
г) Резервный фонд на капитальный ремонт.
Любой резервный фонд на возмещение основных средств должен
соответствовать степени износа основных средств недвижимости и
оценочной стоимости обновления, и должен использоваться только
целевым порядком, кроме случаев, когда использование на другие
цели одобрено большинством домовладельцев. Любые средства,
включенные в резервный фонд на обновление, не возвращаются
домовладельцу при продаже им своей квартиры.
Статья 8.2. Специальные расходы
а) Общие вопросы.
Стоимость эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов
ограниченного совместного пользования будут считаться специальными
расходами, отнесенными на счет соответствующих квартир, и не
должны включаться в общие расходы.
б) Определение прочих специальных расходов.
Большинством голосов домовладельцев товарищество может
периодически относить расходы на эксплуатацию, ремонт и
реконструкцию указанных объектов ограниченного совместного
пользования на счет квартир, использующих и распоряжающихся
данными объектами ограниченного совместного пользования.
в) Оплата услуг, штрафы и стоимость работ, специальные
расходы, отнесенные на счет части домовладельцев (не всех) в
соответствии с положениями настоящей статьи, включают также любые
виды оплаты услуг, штрафы и стоимость работ, отнесенные на счет
домовладельца в соответствии с уставом, любые издержки на платежи,
отнесенные на счет домовладельца по специальным услугам,
оказываемым товариществом по требованию домовладельца; любые
издержки или компенсация убытков, отнесенные на счет домовладельца
в результате ущерба, нанесенного объектам совместного пользования
или любой другой квартире в соответствии со ст. 7.3 устава.
г) Схема оплаты.
Специальные расходы, начисленные в соответствии с настоящей
статьей, не должны включаться в общие расходы, а должны прямо и
своевременно относиться на счет домовладельцев, которых это
касается, и должны быть оплачены в те сроки и таким образом, как
это определено общим собранием.
Статья 8.3. Специальные сборы
Периодически, по мере необходимости покрытия расходов
товарищества, правление может произвести специальные начисления,
сборы, для уплаты домовладельцами; если сумма таких сборов
превышает 10% бюджета товарищества на текущий финансовый год,
такие специальные сборы должны быть утверждены общим собранием
таким же образом, как осуществляется утверждение бюджета
товарищества в соответствии с уставом.
Статья 8.4. Общие доходы
Любые виды доходов товарищества должны в первую очередь
направляться на покрытие задолженности домовладельцев по объектам
совместного пользования пропорционально их долям участия;
оставшаяся часть, если таковая имеется, должна использоваться в
соответствии с планом, принятым правлением после уведомления и
объяснительной записки, и утвержденным общим собранием таким же
образом как осуществляется утверждение бюджета товарищества.
Статья 8.5. Принятие бюджета
Перед началом финансового года правление должно подготовить
бюджет товарищества на новый год и ознакомить с ним домовладельцев
для рассмотрения и утверждения предлагаемого бюджета на общем
собрании. Если предлагаемый бюджет отвергнут, то ранее принятый
бюджет будет действовать до тех пор, пока не будет принят новый
бюджет.
Статья 8.6. Определение процедуры взимания общих расходов и
платежей
Общее собрание ежегодно при утверждении бюджета товарищества
определяет обязанности каждого домовладельца в отношении общих
расходов, специальных сборов и специальных расходов и определяет
время и процедуру взимания общих расходов, специальных сборов и
специальных расходов.
Статья 8.7. Оплата расходов
Все домовладельцы обязаны делать платежи и взносы в следующем
порядке:
1) доля общих расходов должна выплачиваться не позднее 25
числа каждого месяца в виде ежемесячных платежей, каждый из
которых составляет 1/12 доли общих расходов одного домовладельца в
бюджет товарищества в текущем финансовом году;
2) если иное не предусмотрено, специальные взносы должны
выплачиваться вместе с платежом доли общих расходов;
3) специальные расходы, которые включены в бюджет
товарищества, оплачиваются в сроки и в порядке, установленные для
сбора общих расходов; если иное не предусмотрено, специальные
расходы, не включенные в бюджет, должны оплачиваться вместе с
платежом по общим расходам.
Статья 8.8. Использование платежей
Любой платеж, полученный от домовладельца, будет направляться
в первую очередь на уплату штрафов, неустойки и просроченных
платежей или соответствующего процента, затем на неоплаченные
специальные сборы, затем на специальные расходы, а затем уже на
погашение старых долгов по доле общих расходов.
Статья 8.9. Распределение специальных расходов среди
домовладельцев
В случае, когда владельцы одной или более квартир или всех
квартир обращаются к правлению с просьбой оказать специальные
услуги для них самих или их квартир, то расходы, связанные с
оказанием таких специальных услуг, будут возложены на всю
категорию жильцов или группу домовладельцев, обратившуюся с такой
просьбой, и на каждую из их квартир в пропорции, в которой доля
участия каждой из таких квартир соотнесена с долей расходов всех
квартир, несущих расходы, если такие домовладельцы не согласятся
на другое распределение.
Статья 8.10. Сертификат на оплату взносов
Правление предоставляет любому домовладельцу или кредитору по
ипотечному кредиту по их просьбе письменный сертификат,
подписанный должностным лицом товарищества, с указанием доли в
общих расходах, специальных расходах или специальных сборах,
которые к указанному сроку должен оплатить и не оплатил
домовладелец. В случае, когда такой сертификат предоставляется
покупателю квартиры или будущему кредитору по ипотечному кредиту
для покупателя такой квартиры, то тем самым лицо, запрашивающее
такой сертификат, уведомляется о любых претензиях со стороны
товарищества в отношении покупателя такой квартиры или кредитора
по ипотечному кредиту, и такой сертификат является окончательным
свидетельством уплаты любых сумм, не указанных в числе
неуплаченных. Умеренная плата, не превышающая сумму, необходимую
для оплаты фактических расходов по оформлению такого сертификата,
должна взиматься правлением.
9. Штрафы и неустойки
Статья 9.1. Просроченные взносы и процент
В случае, когда доля общих расходов, специальные сборы или
специальные расходы, или месячный платеж не оплачиваются в
установленный срок, то эта сумма становится задолженностью.
Домовладелец должен платить проценты по просроченным суммам в
размере, установленном общим собранием или в размере, максимально
допустимом законом, при этом взимается та сумма, которая больше, и
она должна начисляться на сумму задолженности со дня,
установленного для срока выплаты суммы до момента ее оплаты.
Статья 9.2. Штрафы за нарушения
Правление может наложить штраф в размере, устанавливаемом
общим собранием, за нарушения устава или правил после того, как
домовладелец уведомляется о нарушении.
10. Учетные документы
Статья 10.1. Учетные документы и бухгалтерская ревизия
Товарищество ведет учетные документы, которые должны включать
следующее:
1) учет всех денежных поступлений и расходов;
2) счет на каждую квартиру с указанием квартиры и адреса
владельца каждой квартиры, сумму общих расходов, дату
представления счетов к оплате, суммы, выплаченные по счету, и
соответствующий баланс;
3) счет для владельца каждой квартиры с указанием любых других
выплат, вносимых владельцем каждой квартиры, включая специальные
расходы и сборы;
4) учет фактической стоимости содержания объектов совместного
пользования;
5) точный счет текущего баланса с указанием резерва для замены
оборудования при капитальном ремонте;
6) учет капитальных затрат, предусматриваемых товариществом на
текущий и следующий финансовый год;
7) смета текущих затрат товарищества;
8) учет всех неудовлетворительных слушаний в отношении
товарищества и наличие любых незаконченных судебных
разбирательств, в которых товарищество выступает в качестве истца
и ответчика;
9) учет средств по страхованию, выплаченных в пользу
домовладельцев;
10) местные и федеральные налоговые декларации;
11) протоколы заседаний общего собрания и правления и комиссий
домовладельцев или членов правления.
Статья 10.2. Финансовые отчеты
Товарищество ведет бухгалтерскую и статистическую отчетность в
порядке, установленном законодательством.
Статья 10.3. Проверка
Все учетные документы, которые ведутся товариществом или
управляющим, должны быть доступны для всех, чтобы любой из
домовладельцев, кредитор по ипотечному кредиту или любой из
уполномоченных ими агентов мог проверить их и снять копию за свой
счет в обычные рабочие часы и после соответствующего уведомления
правления.
Статья 10.4. Годовая ревизия
Бухгалтерские книги и отчеты товарищества ежегодно
подвергаются ревизии в установленном порядке.
Статья 10.5. Ревизионная комиссия
Для осуществления контроля за деятельностью товарищества общее
собрание избирает ревизионную комиссию из числа домовладельцев или
их представителей, либо приглашает аудитора.
Статья 10.6. Проверка деятельности
Ревизионная комиссия (аудитор) проверяет деятельность
правления или управляющего товарищества, годовой отчет и баланс,
представленные общему собранию, проводит ревизию.
Статья 10.7. Заключение ревизионной комиссии
Без заключения ревизионной комиссии (аудитора) общее собрание
не вправе утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий
размер обязательных взносов и платежей.
Статья 10.8. Финансовый год
Финансовый год товарищества начинается с 1 января и
заканчивается 31 декабря.
11. Права кредиторов по ипотечному кредиту
Статья 11.1. Уведомление о будущих действиях
Товарищество передает письменное уведомление каждому о:
каждом случае повреждения, разрушения или конфискации
правительственными органами любой части объектов совместного
пользования или любого помещения в кондоминиуме, по которым
кредитор держит закладную;
любом признании недействительности, отмене или существенной
модификации любого страхового полиса, находящегося у товарищества;
задолженностях домовладельцев по платежам в общих расходах и о
любом намерении товарищества относительно принудительного сбора
задолженности по объектам совместного пользования с какого-либо
домовладельца, на которую у кредитора находится закладная;
любом предполагаемом шаге, который не противоречит
федеральному законодательству и положениям настоящего устава, по
которому достигнута договоренность товарищества и кредитора.
Статья 11.2. Поправки к уставу
Ни одно изменение какого-либо из основных положений устава не
может быть осуществлено без согласия 51% кредиторов. К таким
положениям относятся (без ограничений) любые положения,
касающиеся:
расчета обязательств по объектам совместного пользования;
прав голоса;
долей участия, закрепленных за помещениями кондоминиума;
положений по созданию резервного фонда на нужды ремонта,
эксплуатации и реконструкции объектов совместного пользования;
страхового возмещения;
наложения ограничений на права использования, продажи или
аренды помещений;
любых прав, предоставляемых кредиторам в соответствии с
настоящим уставом;
изменений границ или разделения помещений в кондоминиуме (за
исключением случаев, когда изменения границ и разделение требуют
согласия только кредиторов, являющихся держателями закладной по
таким помещениям).
Статья 11.3. Действия товарищества
Товарищество или его правление не может предпринимать без
одобрения 51% кредиторов, являющихся держателями закладной по
конкретным помещениям в кондоминиуме, следующие действия:
1) передачу любых объектов совместного пользования (за
исключением случаев, когда выдача разрешений или лицензий на
установку оборудования не будет считаться передачей);
2) реставрацию и ремонт недвижимости после нанесения ущерба
или разрушения, проводимые методами, отличными от определенных в
уставе;
3) прекращение деятельности товарищества;
4) заложение или передачу будущих доходов или поступлений
товарищества, включая право на получение платежей по задолженности
по общим расходам;
5) одобрение изменения границ или разделения помещений в
кондоминиуме (за исключением случаев, когда изменение границ и
разделение помещений в кондоминиуме требуют согласия только
кредиторов, являющихся держателем закладной по конкретным
помещениям).
Статья 11.4. Ревизия бухгалтерской документации и книг
Товарищество должно предоставлять любому кредитору по
ипотечному кредиту право инспектировать финансовую документацию
товарищества в обычные рабочие часы, а также по просьбе кредитора
по ипотечному кредиту предоставлять копию текущих финансовых
отчетов товарищества.
Статья 11.5. Право на отсрочку
После получения уведомления от товарищества о его намерении
воспользоваться правом предпринять действия в отношении владельца
помещения в кондоминиуме за неуплату доли общих расходов или
специальных сборов, держатель закладной по данному конкретному
помещению будет иметь в своем распоряжении 30 дней со дня
предоставления такого уведомления для уплаты товариществу всех
причитающихся сумм по помещению в кондоминиуме, а товарищество
должно воздержаться от применения каких-либо санкций против
домовладельца до истечения этого 30-дневного периода. В случае,
если кредитор по ипотечному кредиту предпочтет заплатить
причитающиеся суммы товариществу и платежи далее будут поступать
своевременно, товарищество должно приостановить дальнейший иск в
отношении домовладельца в связи со сбором причитающихся сумм.
Статья 11.6. Вступление кредитора по ипотечному кредиту во
владение недвижимым имуществом
Получая в собственность помещение в кондоминиуме в результате
использования своих прав по закладной, кредитор по ипотечному
кредиту наследует все права и обязанности владельца приобретенного
таким образом помещения при условии, что задолженность по
неоплаченным общим расходам не превосходит сумму доли общих
расходов помещения за тот финансовый год, когда кредитор по
ипотечному кредиту получает помещение в кондоминиуме в
собственность.
Статья 11.7. Обязательное выполнение
Положения данной статьи защищают права кредиторов по
ипотечному кредиту и их правопреемников, и любой кредитор по
ипотечному кредиту может воспользоваться ими. прибегнув к мерам,
разрешенным законом, в том числе обратившись в суд с целью
получить компенсацию за убытки и ущерб, нанесенные кредитору по
ипотечному кредиту, в силу нарушения любого из положений данной
статьи товариществом и правлением.
Домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об
ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения.
Взаимоотношения с кредитором или кредиторами регулируются
положениями статьи 43 Федерального закона " О товариществах
собственников жилья".
12. Прочие аспекты
Статья 12.1. Чрезвычайные ситуации
Каждый настоящий или будущий домовладелец (и лица, проживающие
в его квартире) в случае необходимости должен предоставлять доступ
в его квартиру управляющему, состоящему на службе товарищества,
или любому другому лицу, уполномоченному правлением, в целях
проведения профилактической инспекционной проверки состояния
оборудования в квартире. В чрезвычайной ситуации доступ в квартиру
должен быть немедленным, независимо от того, присутствует в ней
владелец или его жилец или нет.
Статья 12.2. Ограничения по использованию
а) Владение квартирой.
Владение квартирой, закрепленной за ней долей участия и
объектами совместного пользования является предметом соглашений,
ограничений и правил использования, определенных в уставе и
правилах с учетом внесения периодических поправок, которые
устанавливаются настоящим документом в целях защиты недвижимости и
квартир, а также сохранения их качества. На время существования
товарищества, положения учредительных документов и правила
накладывают определенные ограничения и обязанности на пользование
недвижимостью и являются обязательными для всех сторон, имеющих
право собственности, или долю участия в недвижимости, или любой ее
части (а также это касается их наследников, правопреемников), и
служат на благо всех домовладельцев. До прекращения деятельности
товарищества ни один домовладелец не может исключить себя или свою
квартиру из сферы действия учредительных документов.
б) Специфические ограничения.
В целях обеспечения благоприятных условий использования
недвижимости и для обеспечения благосостояния и безопасности
домовладельцев и лиц, в них проживающих, для сохранения качества
квартир и их стоимости, использование недвижимости должно быть
предметом ограничения в соответствии со следующими положениями:
1) Объекты совместного пользования должны использовать только
по прямому назначению и без нарушения прав других домовладельцев
по пользованию объектами совместного пользования;
2) Домовладелец имеет право не разрешать использовать его
квартиру в противозаконных целях, не соответствующих назначению
жилого здания, или в целях, запрещаемых уставом;
3) Все жильцы, арендующие квартиры, должны выполнять условия
пользования квартирой, определенные в уставе и правилах
товарищества, которые включаются в договор аренды, заключаемый с
любым арендатором квартиры. В случае нарушения лицом, проживающим
у домовладельца, устава и правил, правление может после передачи
уведомления и заслушивания отчета со стороны домовладельца принять
меры к выселению арендатора и прекращению аренды;
4) Ни одна квартира, определенная в учредительных документах и
поэтажных планах в качестве жилой квартиры, не может быть
использована как нежилое помещение без внесения поправки в
учредительные документы в соответствующем порядке.
Статья 12.3. Безусловность соблюдения положений учредительных
документов
а) Общие вопросы.
Правление имеет право требовать выполнения положений
учредительных документов и правил от домовладельцев любыми
законными средствами, включая привлечение к суду (арбитражному
суду) для наложения ареста на имущество в соответствии с
параграфом (г) настоящей статьи.
б) Штрафы и другие денежные начеты.
Общее собрание может установить штрафы и пени за нарушение
условий учредительных документов, включая несвоевременное внесение
платы за объекты совместного пользования, по специальным сборам
или специальным расходам. Домовладелец несет обязательства перед
товариществом по оплате издержек товарищества, возникшими в связи
с принятием мер по принуждению домовладельца выполнять положения
учредительных документов и правил.
в) Уведомление и заслушивание отчета.
Помимо случаев требования уплаты задолженности за
использование объектов совместного пользования, задолженности по
специальным сборам или специальным расходам, и, кроме чрезвычайных
ситуаций, когда правление должно принимать меры по защите объектов
совместного пользования, прав или собственности других
домовладельцев, перед принятием мер по принуждению выполнения
домовладельцем любых положений учредительных документов или
правил, включая (без каких-либо ограничений) наложение штрафов и
пени, правление должно предоставить тому домовладельцу возможность
получения уведомления и заслушивания его отчета.
г) Права товарищества по обеспечению исполнения
домовладельцами своих обязанностей.
1. В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по
участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к
домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату
обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов,
установленных гражданским законодательством.
2. Товарищество может требовать полного возмещения причиненных
ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств
по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и
взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в
том числе судебном.
Статья 12.4. Обязательное выполнение обязательств
Ни одно из положений устава не считается отмененным и не может
быть игнорировано по причине невозможности обеспечить его
соблюдение, независимо от того, сколько раз оно нарушалось.
Статья 12.5. Юридические конфликты
Если какие-либо положения, предложение, пункт, фраза или слово
учредительных документов считаются юридически неправомерными и
невыполнимыми по какой-либо причине, это не должно ни в какой мере
повлиять, изменить или нанести ущерб любому другому приведенному в
них положению.
Статья 12.6. Страхование имущества товариществом
1) Товарищество может осуществлять страхование имущества,
принадлежащего ему, а также включенного в список общего имущества,
от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может
осуществлять страхование ответственности с целью защиты
товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба,
нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего
имущества.
2) Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме
осуществляют их страхование самостоятельно.
Статья 12.7. Реорганизация и ликвидация товарищества
1) Реорганизация и ликвидация товарищества производится на
основании и в порядке, которые установлены гражданским
законодательством.
2) Товарищество ликвидируется в установленных гражданским
законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания,
в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в
кондоминиуме.
3) При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество,
оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими
кредиторами, распределяется между членами товарищества
пропорционально их доле участия.
Статья 12.8. Объединение товариществ
1) Два и более товарищества могут создать объединение для
совместного управления общим имуществом в кондоминиумах.
Управление подобными объединениями осуществляется в рамках
положений федерального закона. Принятие решений таким объединением
производится голосованием всех товариществ, входящих в
объединение.
2) Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему
статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или
часть прав, которые оговорены в уставах товариществ.
|
