УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
НА ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
<ПИСЬМО>
от 25 декабря 2003 г. N 2098-03
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края
(далее - учреждение юстиции) в связи с поступающими запросами,
связанными с осуществлением государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, разъясняет следующее.
Вопрос: Изменился ли порядок осуществления государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с
внесением поправок Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О
внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним".
Ответ: Действительно, с 18.09.2003 Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - ФЗ о регистрации)
регулирует правоотношения, возникающие при осуществлении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним с учетом внесенных изменений и дополнений.
1. Значительное изменение претерпели нормы закона об
обязательности регистрации ранее возникших прав на недвижимость,
т.е. возникших до момента вступления в силу ФЗ о регистрации
(31.01.1998).
Если раньше регистрация ранее возникшего права являлась
обязательной только перед регистрацией сделки, ограничения
(обременения), то с 18.09.2003 государственная регистрация ранее
возникшего права на объект недвижимого имущества требуется во всех
случаях - перед регистрацией сделки, обременения (ограничения), а
также перед регистрацией перехода права на недвижимое имущество.
Расширив круг случаев, когда регистрация ранее возникшего права
безусловно обязательна, законодатель одновременно установил
правила, в определенной мере облегчающие положение обладателя
такого права. Заявление о государственной регистрации ранее
возникшего права и заявление о государственной регистрации сделки
и (или) перехода права могут быть поданы в учреждение юстиции
одновременно, государственная регистрация (в том случае, если нет
оснований для приостановления или отказа в государственной
регистрации) проводится в пределах общего месячного срока
регистрации (п. 2 ст. 6, п.п. 2, 3 ст. 13 ФЗ о регистрации).
Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствует запись о
государственной регистрации права, возникшего до 31.01.1998, то в
случае обращения в учреждение юстиции после 18.09.2003 с
заявлением о совершении какого-либо регистрационного действия -
данное обстоятельство станет причиной для отказа в совершении
любых регистрационных действий (абз. 9 п. 1 ст. 20 ФЗ о
регистрации).
Установив обязательность государственной регистрации ранее
возникшего права на объект недвижимости в определенных случаях,
законодатель предусмотрел, что регистрация такого права на объект
недвижимого имущества при государственной регистрации перехода
данного права или сделки об отчуждении объекта проводится
учреждением юстиции бесплатно. Если регистрируется сделка, не
связанная с переходом права на это имущество, или иное ограничение
(обременение) взимается плата в размере, равном половине
установленного субъектом РФ размера платы за государственную
регистрацию права (абз. 3, 4 п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации). Помимо
указанных случаев, установление платы за государственную
регистрацию ранее возникших прав в половинном размере касается
также ситуаций, когда правообладатель производит такую регистрацию
на объект недвижимости по собственному желанию и не связывает эту
регистрацию с последующим отчуждением объекта или ограничением
(обременением) прав на данный объект (п. 1 ст. 6 ФЗ о
регистрации).
Изменения ст. 6 ФЗ о регистрации - не единственные, внесенные в
закон изменения и дополнения, касающиеся регулирования платы за
государственную регистрацию. Наконец получил разрешение вопрос о
судьбе платы при отказе учреждения юстиции в государственной
регистрации. Забегая несколько вперед, учитывая актуальность
данной проблемы следует коротко пояснить о нововведении в этой
части.
Ранее решение этого вопроса, как и определение размера платы за
государственную регистрацию было отдано в силу п. 2 ст. 11 ФЗ о
регистрации субъектам РФ. Отсутствие этой нормы в федеральном
законе привело к тому, что субъекты РФ по разному определяли
судьбу внесенной за регистрацию платы при отказе в регистрации (в
одних субъектах РФ плата за регистрацию подлежала возврату
заявителю, в других - плата не возвращалась), а суды разных
субъектов РФ стали давать разное толкование положениям актов
субъекта и ФЗ о регистрации. Согласно п. 5 ст. 20 ФЗ о регистрации
при отказе в государственной регистрации права, сделки,
ограничений (обременений) права внесенная плата заявителю не
возвращается.
2. Изменения произошли и в порядке представления
правообладателем документов на регистрацию. Ранее при обращении в
учреждение юстиции за государственной регистрацией сделки и (или)
перехода права по нотариально удостоверенному договору заявление
могло быть подано любой (одной) из сторон сделки. С 18.09.2003
независимо от формы договора (нотариальная или простая
письменная), государственная регистрация сделки и (или) перехода
прав проводится на основании заявлений всех сторон договора или
уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально
удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным
законом. Однако, если необходимо осуществить государственную
регистрацию таких сделок, как аренда и ипотека, а также иных
ограничений (обременений), нововведение о подаче заявления всеми
сторонами договора в соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 ФЗ о
регистрации не применяется, поскольку в данном случае приоритет
имеют специальные нормы ФЗ о регистрации (ст. 26, 29),
дополнительно регулирующие вопрос обращения за государственной
регистрацией.
Законодатель ввел новое требование, предъявляемое к форме
доверенности на осуществление государственной регистрации права,
сделки, ограничения (обременения) права. С 18.09.2003
доверенность, выданная правообладателем уполномоченному лицу и
предъявляемая в учреждении юстиции, должна быть в обязательном
порядке удостоверена нотариально, если иное не установлено
федеральным законом. Исключение из правила п. 1 ст. 16 ФЗ о
регистрации составляют случаи выдачи доверенности юридическими
лицами (п. 5 ст. 185 ГК РФ): такая доверенность может быть
совершена в простой письменной форме. Однако, следует иметь ввиду,
что п. 3 ст. 187 ГК РФ предусмотрено, что доверенность, выдаваемая
в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
Представление нотариальной доверенности не требуется, если в
соответствии с требованиями действующего законодательства
полномочия лица действовать от имени правообладателя со стороны
договора основаны на положениях закона. Например:
- интересы юридического лица представляет его руководитель,
действующий в соответствии с законом, иными правовыми актами,
учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ);
- интересы малолетнего ребенка представляют его родители,
являющиеся его законными представителями (ст. ст. 28, 31 ГК РФ).
В отношении имущества, переданного в доверительное управление,
интересы учредителя управления представляет доверительный
управляющий (п. 2 ст. 1012 ГК РФ), если его права на представление
заявления и документов на государственную регистрацию не
ограничены законом или договором.
Во избежание последующих недоразумений, считаю необходимым
довести до сведения заинтересованных лиц, что оригиналы разовых и
специальных доверенностей, представляемые в учреждение юстиции
изымаются у лица их представившего на этапе приема документов и
подлежат приобщению к делу правоустанавливающих документов;
заявителю может быть возвращена только генеральная доверенность, в
деле правоустанавливающих документов остается ее копия.
При несоблюдении требований, установленных п. 1 ст. 16 ФЗ о
регистрации возможен отказ в регистрации по основанию: "с
заявлением обратилось ненадлежащее лицо" (абз. 3 п. 1 ст. 20 ФЗ о
регистрации).
3. В связи с тем, что требования к документам, представляемым
на государственную регистрацию прав, изложенные в ст. 18 ФЗ о
регистрации с 18.09.2003, в основном, не претерпели радикальных
изменений, то предлагаю обратить внимание лишь на наиболее
существенные нововведения, затронувшие требования к документам об
объекте права и требования к документам, являющимися основанием
для государственной регистрации.
Прежняя редакция ФЗ о регистрации позволяла осуществлять
государственную регистрацию прав на земельные участки, как при
наличии кадастрового плана, так и при наличии любого
(изготовленного уполномоченным органом) плана земельного участка.
С 18.09.2003 государственная регистрация прав на земельные участки
осуществляется только при представлении кадастрового плана
земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим
деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Если
кадастровый план по данному земельному участку ранее уже
предоставлялся в учреждение юстиции и был помещен в дело
правоустанавливающих документов, которое хранится в архиве
учреждения юстиции, то в соответствии с новой редакцией п. 1 ст.
17 ФЗ о регистрации повторного представления кадастрового плана,
например, при регистрации сделки или перехода права, не требуется.
Однако следует иметь ввиду, что в соответствии с п. 2 ст. 26 ФЗ
о регистрации, кадастровый план земельного участка прилагается
каждый раз в случае обращения в учреждение юстиции за регистрацией
договора аренды данного земельного участка, несмотря на то, что
ранее кадастровый план уже представлялся либо имеется в деле
правоустанавливающих документов земельного участка.
С 18.09.2003 необходимые для государственной регистрации прав
документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой
письменной форме, и являющиеся основанием для государственной
регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,
ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух
экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной
регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй
помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные
правоустанавливающие документы, в т.ч. акты органов
государственной власти и акты органов местного самоуправления (п.
5 ст. 17 ФЗ о регистрации), а также акты судов, устанавливающие
права на недвижимое имущество (п. 3 ст. 28 ФЗ о регистрации),
представляются на государственную регистрацию прав в виде копий.
Копии названных документов должны быть представлены в учреждение
юстиции не менее, чем в двух экземплярах, один из которых после
государственной регистрации прав должен быть возвращен
правообладателю.
Нарушение названных выше требований, предъявляемых к подаче
заявлений на государственную регистрацию, является самостоятельным
основанием для отказа в государственной регистрации (абз. 10 п. 1
ст. 20 ФЗ о регистрации).
В настоящей консультации освещены лишь некоторые изменения и
дополнения, внесенные в ФЗ о регистрации. Изменения, касающиеся
вопросов приостановления государственной регистрации, отказа в
государственной регистрации, ряда специальных норм закона и других
будут разъяснены в следующей консультации.
Начальник отдела правового
и методического обеспечения
Л.А.ОПЕКУНОВА
|
