КОМИТЕТ
ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
<ПИСЬМО>
от 20 января 2005 г. N 18/030 (03-12)
На запрос по правомочности оформления кадастровых планов на
сооружения Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по
Приморскому краю сообщает следующее:
1. Использование земельных участков гражданами и юридическими
лицами, являющимися собственниками, владельцами, пользователями и
арендаторами земельных участков, в том числе и под объектами
недвижимости, проводится с соблюдением разрешенного использования
объектов недвижимости в соответствии с градостроительным
регламентом, предусмотренными правилами застройки и
землепользования.
Земельный участок (жилой 5-этажный дом), балансодержателем
которого является муниципальное предприятие ЖКХ, имеет
определенное целевое назначение, разрешенное использование и
территориальным зонированием отнесен к определенной
территориальной зоне (зоне функционального использования) - под
объектами жилой застройки. В площадь земельного участка под
объектами жилой застройки (в случае отнесения их к обособленным
или составным) входят непосредственно площадь под домостроением и
площадь, необходимая для его обслуживания. В площадь под зданием
(строением) в соответствии с градостроительным законодательством
включаются и его архитектурные (конструктивные) элементы, в том
числе выходы подвалов, лестниц, крыльцо, навесы и др. Указанный
земельный участок в ГЗК КР является ранее учтенным и ему
присваивается кадастровый номер. В случаях, когда часть жилых
помещений здания переводится в установленном порядке в нежилые
(изменение разрешенного использования), а также в случаях
реконструкции этого здания (перестройки, пристройки отдельных
сооружений), целевое назначение этого земельного участка не
изменяется, виды разрешенного использования могут быть расширены в
соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ (несколько видов
разрешенного использования на одном земельном участке). Вместе с
тем, органы архитектуры и архнадзора после завершения разрешенного
строительства (реконструкции) дополнительных элементов основного
здания, пристроек к нему обязаны вносить в градостроительный
кадастр (учет объектов градостроительной деятельности) все
произошедшие изменения, связанные с этой реконструкцией (дежурные
карты строительства и реконструкции по данным исполнительной
съемки завершенного строительства). В земельно-кадастровую
документацию по данному объекту землеустройства (при ее наличии)
также вносятся изменения по заявлениям уполномоченных органов,
осуществляющих технический учет объектов градостроительной
деятельности или предприятий-балансодержателей здания. Эти
изменения отражаются в формах кадастрового учета без изменения
ранее присвоенного кадастрового номера. Земельный участок под
домостроением, отнесенный к государственной или муниципальной
собственности является неделимым. Крыльцо, навес, лестницы не
являются самостоятельными объектами градостроительства,
самостоятельными объектами недвижимости. Поскольку эти сооружения
являются составной частью какого-либо строения (помещения),
например, магазина в этом здании, то и земельные участки под этими
строениями не могут рассматриваться как самостоятельные и не могут
существовать раздельно.
В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса Российской
Федерации земельный участок в составе земель поселений должен быть
отнесен только к одной территориальной зоне (жилая застройка,
общественно-деловая, иная зона). Для земельных участков,
расположенных в границах одной зоны, устанавливается единый
градостроительный регламент, который определяет основу правового
режима земельных участков, равно как всего, что находится над и
под поверхностью земельных участков и используется в процессе
застройки и последующей эксплуатации здания, строения, сооружения.
Кадастровая стоимость 1 кв. м этого земельного участка под
объектами жилого фонда каждого квартала в г. Дальнегорске в
установленном порядке рассчитана и утверждена постановлением
Губернатора Приморского края и не может быть изменена в связи с
невозможностью деления вышеуказанного земельного участка на два
вида его целевого назначения: для жилищных нужд (жилая застройка)
и для общественно-деловых целей (производственная,
предпринимательская, коммерческая деятельность). Земельные участки
под объектами жилого фонда включены в оценочные описи, по каждому
из них в настоящее время рассчитывается кадастровая стоимость,
необходимая для исчисления земельного налога. Технические паспорта
БТИ, изготовленные на пристроенные к зданию сооружения (крыльцо,
навес и т.д.), земельные участки под которыми предоставляются
гражданам и юридическим лицам на условиях договоров аренды, не
являются документами-основанием для постановки земельных участков
под ними на кадастровый учет, поскольку отсутствует официально
установленная (утвержденная) минимальная площадь под данным
объектом (частью объекта) градостроительной деятельности.
Земельные участки, площадь которых меньше установленного
минимального размера, не подлежат кадастровому учету.
Исходя из вышесказанного, Комитет по земельным ресурсам и
землеустройству по Приморскому краю считает действия земельно-
кадастровой палаты г. Дальнегорска, осуществивших постановку на
кадастровый учет земельных участков под отдельными составляющими
элементами здания, помещения (крыльцо, навесы и т.п.)
неправомерными. Указанные выше строения не могут быть рассмотрены
в разрыве от здания (помещения) в качестве самостоятельных
объектов недвижимости, права на которые или сделки, с которыми
подлежат государственной регистрации. Крыльцо, лестница строились
непосредственно для целей функционирования помещения (магазина,
ресторана и т.п.) в составе жилого дома и не могут рассматриваться
как обособленные строения. Договор аренды на часть общего строения
и земельного участка, площадь которого соразмерна доле в общей
площади, заключается в установленном порядке. Государственная
регистрация договоров аренды (сделки) осуществляется в порядке,
определенном пунктами 2 и 3 статьи 26 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним". При этом к договору аренды земельного участка
предоставляется кадастровый план всего земельного участка (площадь
под здание с пристроенными к нему элементами градостроительства, а
также площадей, необходимых для их обслуживания). По заявлению
правообладателя всего земельного участка (орган местного
самоуправления или, по его поручению, арендатор) имеют право
зарегистрировать в органах юстиции обременение на все земельные
участки, переданные гражданам и юридическим лицам в аренду под
пристройками (часть общего земельного участка обременена арендой).
В этом случае им присваивается учетный кадастровый номер. Учетным
кадастровым номером части земельного участка является порядковый
номер записи, содержащей сведения о данной части земельного
участка, в соответствующем подразделе государственного реестра
земель кадастрового района.
2. Все вышесказанное не относится к случаям пристройки к
объектам жилого фонда других зданий, строений, сооружений, имеющих
другое целевое назначение (например, здание магазина, здание
бытового обслуживания, склады, производственные и др. здания и
объекты, пристроенные к жилому дому). В этом случае каждое такое
строение может быть рассмотрено как самостоятельный объект
недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной
регистрации. На каждый земельный участок под такими объектами
такого недвижимого имущества составляется кадастровый план
земельного участка с присвоением им кадастровых номеров.
Руководитель комитета
В.Д.ШИЛЬНИКОВ
|
