УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА
КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
ПИСЬМО
от 15 марта 2005 г. N 18/182(03-10)
Так называемая "сельхоздоля" земельным законодательством в
настоящее время понимается как доля в праве на общее имущество
всех лиц, получивших в собственность "долю" из земельного участка,
находящегося (до приватизации государственной земли) в пользовании
бывшего сельскохозяйственного предприятия - совхоза (колхоза).
Указанный земельный участок представляет собой "единое
землепользование", состоящее из отдельных обособленных земельных
участков (отдельных полей, разделенных реками, дорогами, лесами и
т.п.), которое было приватизировано бывшими членами
сельскохозяйственного предприятия. Этот земельный участок всегда
понимался как одно землепользование и на него был в свое время
бывшему совхозу (колхозу) выдан Государственный Акт на право
пользования землей. Это "единое землепользование" является
объектом государственного кадастрового учета, как объект,
находящийся сейчас в общей долевой собственности. Межевание такого
единого землепользования не требуется. Для составления
кадастрового плана этого единого землепользования может быть
использован "Проект перераспределения земель" бывшего
сельскохозяйственного предприятия, разработанный ранее
предприятием "ПриморНИИземпроект (Гипрозем).
При приватизации земельных участков, бывших
сельскохозяйственных предприятий, за счет государства были
проведены работы по определению натуральных показателей частей
земельных участков, соразмерных долям в праве. Они и были вписаны
в выдаваемые гражданам по результатам приватизации Свидетельства.
Определение в натуре границ этих частей не производилось, т.к.
земля передавалась в общую долевую (коллективно-долевую)
собственность, и предполагалось, что после приватизации отдельные
группы собственников объединятся и сформируют "укрупненные" части
приватизированного единого землепользования, границы которых и
будут подлежать установлению в натуре. Т.е. предполагалось, что
раздел единого землепользования на отдельные объекты недвижимого
имущества будет происходить по воле собственников. К сожалению, по
вине самих собственников (граждан) и арендаторов (ТОО, ООО, СХПК и
др.) работы по выносу в натуру вновь созданных (сформированных)
единых землепользований не везде произведены и до настоящего
времени. С появлением прав на земельные участки у граждан и
юридических лиц появились и обязательства, одним из которых
являлось оформление правоудостоверяющих документов на землю. Эти
обязательства в большинстве случаях ими не выполнялись и кое-где
не выполнены вовсе. Использование земли осуществлялось и
осуществляется по ненадлежащее оформленным документам в отсутствии
правоудостоверяющих документов на вновь сформированные единые
землепользования.
Отсутствие этих документов предопределило их правовую
незащищенность. Еще более усугубило положение собственников
земельных долей, предоставивших свои доли на условиях аренды
сельскохозяйственным предприятиям края, которые в свою очередь по
ряду причин неспособны были вести сельскохозяйственное
производство и обанкротились.
Новое земельное законодательство значительно повысило
требования к техническому оформлению планов объектов
землеустройства (межевым планам), на основании которых
изготавливаются кадастровые планы земельных участков (единых
землепользований) для целей государственной регистрации прав или
сделок с ними. Кроме того, законодательно определены особые случаи
обязательности проведения межевания - процедуры установления,
восстановления или упорядочения на местности границ земельных
участков (единых землепользований). Статьями 3 и 16 Федерального
закона "О землеустройстве" определены случаи обязательного
выполнения работ по землеустройству, в том числе при образовании
новых и упорядочении существующих объектов землеустройства.
Межевание проводится в обязательном порядке при:
- изменении границ объектов землеустройства;
- при предоставлении и изъятии земельных участков;
- при перераспределении используемых гражданами и юридическими
лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного
производства;
- при совершении сделок с земельными участками;
- в иных случаях перераспределения земель.
По общему правилу определение на местности границ части
земельного участка, соразмерной доле в общей собственности на этот
участок, производится в двух случаях:
- в случае раздела имущества (выдела доли в натуре) - выдела
части земельного участка с целью создания из "выделяемой" части
самостоятельного объекта недвижимости, на который будет
регистрироваться право собственности (ст. 252 ГК РФ), т.е. когда
происходит раздел общего участка на два, каждому из которых
присваивается новый кадастровый номер;
- в случае если участник общей собственности реализует свое
право (ст. 247 ГК РФ) на предоставление в его владение и
пользование части земельного участка, соразмерной его доле. В этом
случае ранее учтенный земельный участок сохраняется, а в
государственном земельном кадастре отражаются сведения о
сформированной части и ей (части) должен присваиваться учетный
кадастровый номер.
Межевание вышеуказанных земельных участков производится в
обязательном порядке.
Во всех других случаях межевание отдельного земельного участка,
предоставленного гражданину по его заявлению в счет своей
земельной доли и передаваемого им в аренду создаваемому новому
сельскохозяйственному предприятию не производится.
Кадастровый учет земельных долей также не производится,
поскольку сама доля не является объектом недвижимого имущества,
определенного перечнем ст. 130 ГК.
Пункт 1 статьи 14 "Особенности определения порядка
распоряжения, владения и пользования земельным участком,
находящимся в долевой собственности" Федерального закона "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N
101-ФЗ устанавливает, что решение о порядке владения и пользования
земельным участком, находящимся в долевой собственности, а также о
местоположении его части, в границах которой в первоочередном
порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей
собственности на земельный участок, принимается общим собранием
участников долевой собственности. Решение принимается большинством
не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании
участников долевой собственности и оформляется протоколом.
Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой
собственности.
Пункт 2 вышеупомянутой статьи устанавливает, что аренда, купля-
продажа или другая сделка с земельным участком из земель
сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой
собственности, совершается или участниками долевой собственности,
или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему
участниками долевой собственности.
Исходя из названия и содержания вышеуказанной статьи, можно
сделать вывод, что общим собранием может быть принято решение о
заключении договора аренда с соблюдением процедуры, описанной в
пункте 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24.07.02 N 101-
ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам
с долями в праве общей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения применяются правила
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, участник (собственник доли) долевой собственности вправе
по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать
в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица
свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее
возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250
Гражданского кодекса Российской Федерации (преимущественное право
покупки доли в праве общей собственности остальных участников
долевой собственности). В вышеуказанных случаях сделок с
земельными долями их выделение в натуре не требуется.
Земельным законодательством не установлена необходимость
выполнения каких-либо "съемок" земельных участков. При
предоставлении земельных участков крестьянским фермерским
хозяйствам, частным предпринимателям, сельскохозяйственным
организациям, гражданам на любом праве или в аренду производится:
- межевание - определение (установление) в натуре границ
земельных участков с установлением межевых знаков или без
установления таковых (по желанию заказчика);
- согласование границ со смежниками;
- определение координат углов поворота границ земельного
участка и его площади;
- изготовление плана (карты) по материалам межевания в порядке,
установленным Роснедвижимостью.
При наличии в государственном земельном кадастре сведений о
границах конкретного земельного участка в виде координатного
описания работы по межеванию не производятся, за исключением
случаев присутствия в пределах границ земельных участков частей,
ограниченных в использовании, сервитутов, не зарегистрированных в
установленном порядке и не отображенных ранее в
правоудостоверяющих документах.
Иное, чем координатное, описание границ и постановка на
кадастровый учет объектов землеустройства осуществляется только
при разграничении государственной собственности на землю
(государственная регистрация прав собственности Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных
образований).
В аренду может быть передан только земельный участок, границы
которого определены на местности и удостоверены в установленном
порядке, но не земельная доля (доля в праве общей собственности),
не имеющая границ на местности. Статья 9 Федерального закона "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" допускает
передачу в аренду находящегося в долевой собственности земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения целиком без
предварительного выдела из него нескольких самостоятельных
земельных участков в счет каждой земельной доли. В этом случае
договор аренды с множественностью лиц со стороны арендодателя
заключается или с каждым участником долевой собственности, или с
одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему
всеми другими участниками долевой собственности.
Руководитель Управления
В.Д.ШИЛЬНИКОВ
|
