ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
АДМИНИСТРАЦИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
СОВМЕСТНОЕ ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 4 апреля 2005 года
О ЗАЩИТЕ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
НА ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Настоящее Информационное письмо направлено на соблюдение и
защиту прав и законных интересов несовершеннолетних по владению,
пользованию и распоряжению недвижимым имуществом.
Настоящее Информационное письмо является обязательным для
Главного управления Федеральной регистрационной службы по
Приморскому краю (далее - Главное управление) и его отделов в
муниципальных образованиях при осуществлении государственной
регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и
сделок с ним, а также при регистрации сделок с недвижимостью,
затрагивающих права несовершеннолетних, и для всех органов опеки и
попечительства Приморского края при осуществлении ими защиты прав
и законных интересов несовершеннолетних.
I. Общие положения
1.1. В целях настоящего Информационного письма используются
следующие термины:
- несовершеннолетние - лица, не достигшие возраста 18 лет
(согласно ст. 54 Семейного кодекса РФ лицо, не достигшее возраста
18-ти лет (совершеннолетия), признается ребенком);
- малолетние - несовершеннолетние в возрасте до 14 лет;
- дееспособность несовершеннолетних - возможность приобретать и
осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские
обязанности и исполнять их;
- законные представители несовершеннолетних - родители,
усыновители, опекуны, попечители.
1.2. Законными представителями несовершеннолетних обычно
являются родители или усыновители.
При отсутствии родителей (усыновителей), лишении судом
родителей родительских прав, а также в случаях, когда
несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского
попечения (в частности, когда родители уклоняются от их воспитания
либо защиты их прав и интересов), над несовершеннолетними
устанавливается опека и попечительство.
Опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста 14
лет. Попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до
18 лет. По достижении малолетним подопечным 14 лет опека над ним
прекращается, а гражданин, осуществляющий обязанности опекуна,
становится попечителем несовершеннолетнего без дополнительного
решения об этом. В случае если имеются основания для признания
ребенка недееспособным в порядке, установленном ст. 29 ГК РФ
(психическое расстройство, вследствие которого он не может
понимать значения своих действий или руководить ими), над
несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет устанавливается не
попечительство, а опека (на основании решения суда о признании его
недееспособным). При этом требуется решение органа опеки и
попечительства об установлении опеки.
Опекунами и попечителями граждан, нуждающихся в опеке или
попечительстве и находящихся или помещенных в соответствующие
воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты
населения или другие аналогичные учреждения, являются эти
учреждения.
Одной из форм устройства на воспитание детей, оставшихся без
попечения родителей, является приемная семья. Приемная семья
образуется на основании договора о передаче ребенка (детей) на
воспитание в семью, заключаемого между органами опеки и
попечительства и приемными родителями. Приемные родители по
отношению к приемному ребенку (детям) обладают правами и
обязанностями опекуна (попечителя) (п. 3 ст. 153 Семейного кодекса
РФ).
1.3. Дееспособность несовершеннолетних различается в
зависимости от возраста. Различают дееспособность
несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) и
дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
1.4. За малолетних сделки, за исключением сделок, перечисленных
ниже, могут совершать от их имени только родители, усыновители или
опекуны (ст. 28 ГК РФ).
Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно
совершать:
- мелкие бытовые сделки;
- сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным
представителем или с согласия последнего для определенной цели или
для свободного распоряжения;
- сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не
требующие нотариального удостоверения либо государственной
регистрации.
Учитывая, что договор дарения недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ), он может быть
заключен только родителями, усыновителями или опекунами малолетних
от их имени в случаях, когда малолетние выступают в качестве
одаряемых (необходимо учитывать, что дарение от имени малолетних
не допускается - ст. 575 ГК РФ). Остальные сделки, которые
малолетние в возрасте от 6 до 14 лет могут совершать
самостоятельно, не являются сделками с недвижимым имуществом.
Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом от имени
малолетних совершают их законные представители.
1.5. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18
лет значительно шире. Они совершают сделки с письменного согласия
своих законных представителей - родителей, усыновителей или
попечителя. Такое согласие, по общему правилу, должно быть
предварительным. Однако сделка, совершенная таким
несовершеннолетним, действительна также при ее последующем
письменном одобрении его родителями, усыновителями или
попечителями.
При этом необходимо учитывать, что для совершения сделки
достаточно согласия одного из родителей.
Подача заявления на государственную регистрацию права на
недвижимое имущество и сделки с ним (обращение за государственной
регистрацией) - одна из форм выражения гражданской
правоспособности несовершеннолетнего гражданина. Подача заявления
не является гражданско-правовой сделкой, поэтому
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут
самостоятельно, без согласия их законных представителей, подавать
заявления на государственную регистрацию.
По достижении 16 лет несовершеннолетние вправе быть членами
кооперативов.
1.6. Полная дееспособность может быть приобретена
несовершеннолетним и до достижения им возраста 18 лет:
- в случае вступления в брак до достижения 18 лет (п. 2 ст. 21
ГК РФ);
- в случае эмансипации - объявления несовершеннолетнего
полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору (в
том числе по контракту) или с согласия законных представителей
занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ). В
данном случае документами, подтверждающими приобретение
несовершеннолетними полной дееспособности, будут являться
свидетельство о браке или, соответственно, решение органа опеки и
попечительства об объявлении его полностью дееспособным.
Примечание: такое решение выносится органом опеки и
попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или
попечителя либо при отсутствии такого согласия, - по решению суда.
При приобретении полной дееспособности лицом, не достигшим
совершеннолетия, вследствие вступления в брак или эмансипации,
такое лицо совершает сделки самостоятельно от своего имени,
согласия законных представителей не требуется.
II. Защита имущественных прав несовершеннолетних
2.1. Опекун малолетнего не вправе без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель
несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет - давать согласие
на совершение сделок:
- по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества
подопечного;
- по сдаче его внаем (аренду);
- по сдаче его в безвозмездное пользование;
- по сдаче его в залог;
- сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав;
- сделок, влекущих раздел его имущества или выдел из него
долей;
- любых других сделок, влекущих уменьшение имущества
подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
2.2. Опекуны, попечители, их супруги и близкие родственники не
вправе совершать сделки с подопечным, за исключением случаев
передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное
пользование, а также представлять подопечного при заключении
сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом
опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37
ГК РФ).
2.3. Правила, перечисленные в п. п. 2.1, 2.2 настоящего
Информационного письма, применяются и к сделкам, совершаемым
родителями (усыновителями) несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ,
п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).
2.4. Согласие органа опеки и попечительства требуется при:
- отчуждении и (или) передаче в ипотеку жилого помещения, в
котором проживают оставшиеся без родительского попечения
несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого
помещения (о чем известно органу опеки и попечительства), если при
этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных
лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 77 Федерального закона от
16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от
30.12.2004)).
Примечание: решение органов опеки и попечительства о даче
согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого
помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное
решение об отказе в таком согласии должно быть представлено
заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после
даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение
органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
Под детьми, оставшимися без попечения родителей, понимаются
лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения
единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей
или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских
правах, признанием родителей безвестно отсутствующими,
недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в
лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием в местах
содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении
преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от
защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из
воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты
населения и других аналогичных учреждений (ст. 1 Федерального
закона "О дополнительных мерах по социальной поддержке детей-сирот
и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.1996 N 159-
ФЗ (в ред. от 22.08.2004)).
Примечание: в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 28 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 29.12.2004)
(далее - ФЗ о регистрации) на органы опеки и попечительства
возложена обязанность по предоставлению сведений о проживающих в
жилом помещении членах семьи собственника данного жилого
помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо
несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого
помещения, оставшихся без родительского попечения, в орган по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (т.е. в Главное управление) в трехдневный срок со дня
установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу
опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского
попечения.
Вопрос о том, затрагиваются ли права и законные интересы
несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения (далее
- несовершеннолетние), в каждом конкретном случае решается органом
опеки и попечительства. Решение о том, что права и законные
интересы несовершеннолетнего не затрагиваются каким бы то ни было
образом в результате совершения конкретной сделки с жилым
помещением, в котором проживает несовершеннолетний, должно
содержаться в письменном документе (в форме письма) органа опеки и
попечительства за подписью руководителя. Согласие органа опеки и
попечительства на совершение сделки по отчуждению жилого
помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника данного
жилого помещения, если при этом затрагиваются права или охраняемые
законом интересы указанных лиц, должно быть оформлено в виде
постановления органа опеки и попечительства (см. п. 2.5 настоящего
Информационного письма).
В случае если есть достаточные доказательства того, что
несовершеннолетний к моменту совершения сделки утратил право на
жилое помещение, являющееся предметом сделки (выехал в другое
место жительства вместе со своими родителями и (или) снят с
регистрационного учета), согласие на подобную сделку органа опеки
и попечительства не требуется.
Примечание: состав членов семьи собственника жилого помещения
определен жилищным законодательством (ст. 31 Жилищного кодекса
РФ). К членам семьи собственника жилого помещения относятся
проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему
жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного
собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в
исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами
семьи собственника, если они вселены собственником в качестве
членов своей семьи.
- обмене жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам
социального найма и в которых проживают несовершеннолетние,
являющиеся членами семей нанимателя данных жилых помещений (п. 4
ст. 72 Жилищного кодекса РФ, приказ Министерства образования РФ от
20.07.95 N 412 "О серьезных недостатках в деятельности органов
образования по защите жилищных прав несовершеннолетних"). Органы
опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае,
если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам
социального найма, нарушает права и законные интересы указанных
лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на
обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия
предоставляются заявителям в течение 14-ти рабочих дней со дня
подачи ими соответствующих заявлений.
2.5. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку по
отчуждению объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве
собственности несовершеннолетнему, а также согласие органа опеки и
попечительства на совершение сделки по отчуждению жилого
помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника данного
жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или
охраняемые законом интересы), должно быть предварительным. Данное
разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения)
органа местного самоуправления по месту жительства
несовершеннолетнего и подписывается руководителем данного органа.
В случае издания постановления (распоряжения) о разрешении на
совершение нескольких сделок различным лицам, в Главное управление
представляется выписка из данного постановления (распоряжения) или
надлежащим образом заверенная копия постановления (распоряжения).
Изменения и (или) дополнения вносятся в постановление
(распоряжение) только путем издания другого постановления
(распоряжения).
Во избежание возникновения в будущем споров разрешение на
совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в
нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-
продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается
заключить. Подобные условия не должны каким бы то ни было образом
умалять имущественные права и ущемлять законные интересы
несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки
несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь
меньшую, чем на которой проживал (имел право) до совершения
сделки). Включение условия в текст постановления (распоряжения)
является обязательным, поскольку дача формального разрешения на
совершение сделки органов опеки и попечительства (без включения
условий) не обеспечивает практическую защиту и реализацию прав
несовершеннолетнего в результате отчуждения жилого помещения.
Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится
покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в
собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу
помещений в силу большого риска потери имеющейся площади (письмо
Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М "О защите жилищных
прав несовершеннолетних").
Наиболее распространенными условиями издания постановлений
(распоряжений) являются:
1) приобретение в собственность несовершеннолетнего другого
жилья (в том числе одновременное с продажей); перечисление
средств, вырученных от продажи жилого помещения на расчетный счет
несовершеннолетнего - в случае, если несовершеннолетний является
собственником (сособственником) жилого помещения (ст. 37 ГК РФ,
ст. 60 Семейного кодекса РФ);
2) постановка несовершеннолетнего на регистрационный учет по
другому месту жительства - в случае, если несовершеннолетний не
является собственником жилого помещения, однако при этом проживает
в нем (ст. 292 ГК РФ).
В целях недопущения возможного нарушения предусмотренного
разрешением органа опеки и попечительства условия продажи жилого
помещения (что может повлечь за собой признание сделки
недействительной в судебном порядке) необходима дальнейшая
проверка его фактического выполнения. С этой целью в тексте
постановления (распоряжения) должно быть указано, что законные
представители несовершеннолетнего (лица, осуществившие отчуждение
жилого помещения, право на которое принадлежало
несовершеннолетнему) в течение 1 месяца с даты государственной
регистрации сделки и права собственности на отчужденное жилое
помещение должны представить письменное доказательство выполнения
вышеуказанного условия в орган опеки и попечительства. К подобным
доказательствам относится один из следующих документов:
- договор купли-продажи жилого помещения на имя
несовершеннолетнего с отметкой (штампом) о государственной
регистрации сделки и права собственности и (или) копия
свидетельства о государственной регистрации его права на жилое
помещение;
- выписка из домовой книги (справка "формы 17") с отметкой о
постановке несовершеннолетнего на регистрационный учет в другом
жилом помещении;
- документ, подтверждающий перечисление средств, вырученных от
продажи жилого помещения, на расчетный счет несовершеннолетнего.
Главное управление не контролирует выполнение вышеуказанных
условий, т.к. его компетенция исчерпывающе определена ст. 9 ФЗ о
регистрации, которая не предусматривает контрольные функции.
2.6. В соответствии со ст. 13 вышеназванного Федерального
закона органы по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним проводят правовую экспертизу документов и
проверку законности сделки. Сомнения в наличии оснований для
государственной регистрации прав, а также в подлинности
представленных документов или достоверности указанных в них
сведений, согласно ст. 19 ФЗ о регистрации, являются основанием
для приостановления государственной регистрации прав. Поэтому при
наличии обоснованных сомнений относительно статуса
несовершеннолетнего члена семьи собственника отчуждаемого жилого
помещения (является ли несовершеннолетний ребенком, оставшимся без
попечения родителей), государственный регистратор вправе принять
решение о приостановлении государственной регистрации права и
затребовать дополнительные сведения и документы (см. п. 2.4
настоящего Информационного письма).
III. Приватизация жилья с участием несовершеннолетних
3.1. При приватизации жилья жилые помещения передаются в общую
собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного
из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В договор передачи жилого помещения в собственность граждан
включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным
жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это
жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними
собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от
указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым
помещением.
Основанием возникновения права пользования жилым помещением
является факт регистрации по месту жительства. Местом жительства
малолетних признается место жительства их законных представителей
- родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ). Таким
образом, если малолетний не поставлен на регистрационный учет по
месту жительства, он имеет право на приватизацию того жилого
помещения, в котором фактически проживает вместе с законными
представителями.
При раздельном проживании родителей (усыновителей) или опекунов
малолетний участвует в приватизации одного (любого) из жилых
помещений, в которых проживают его законные представители. В
подобном случае фактическое место жительства малолетнего
определяется соглашением родителей об определении места жительства
ребенка (п. 3 ст. 65 Семейного кодекса РФ) либо решением суда. В
случае отсутствия соглашения или решения суда вопрос о невключении
малолетнего в число собственников приватизируемой одним из
родителей квартиры решается органом опеки и попечительства.
Отказ от участия в приватизации несовершеннолетних может быть
осуществлен законными представителями малолетних или
несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных
представителей только при наличии разрешения органов опеки и
попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума
Верховного суда РФ от 24.08.93 N 8). Следовательно, в случае
невключения несовершеннолетнего в договор на передачу квартир
(домов) в собственность граждан в Главное управление должно быть
представлено мотивированное решение об этом органа опеки и
попечительства.
Разрешение органа опеки и попечительства на невключение
несовершеннолетнего в договор приватизации требуется также в
случае, если договор на передачу жилого помещения в собственность
граждан был заключен до вступления в силу ФЗ о регистрации
(регистрация в Главном управлении не осуществлялась) и
несовершеннолетние, имевшие право на участие в приватизации, не
были включены в договор. При этом если подобное постановление
отсутствует, а регистрация ранее возникшего права осуществляется с
целью заключения в дальнейшем сделки, на государственную
регистрацию допускается представление разрешения органа опеки и
попечительства на совершение последующей сделки. Данные правила
применяются в случае, если к моменту обращения за государственной
регистрацией несовершеннолетний не достиг совершеннолетия. Если
лицо достигло совершеннолетия, на государственную регистрацию
представляется его письменный отказ от участия в приватизации.
3.2. Жилые помещения, в которых проживают исключительно
несовершеннолетние в возрасте до 14 лет (малолетние), передаются
им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов
с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо
по инициативе указанных органов.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в
собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей),
попечителей и органов опеки и попечительства.
3.3. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты
попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать
исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства,
руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без
попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или
иные законные представители несовершеннолетних в течение трех
месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в
собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения
родителей (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004)).
Примечание: оформление договора передачи в собственность жилых
помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние,
проводится в порядке, определенном п. 3.2 настоящего
Информационного письма, за счет средств собственников жилых
помещений, осуществляющих их передачу.
И.о. руководителя Главного управления
Федеральной регистрационной службы
по Приморскому краю
Е.А.РУСЕЦКИЙ
Руководитель департамента
образования и науки
Администрации Приморского края
С.М.ПИКИН
|
