МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ СЛУЖБА
ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
<ИНФОРМАЦИЯ>
от 30 июня 2005 г. N 09-28/2200
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ЗА 2004 ГОД
ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ ПО
ПРИМОРСКОМУ КРАЮ (РАНЕЕ - УЧРЕЖДЕНИЯ ЮСТИЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ НА
ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ) ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Главное управление Федеральной регистрационной службы по
Приморскому краю (ранее - учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Приморского края, реорганизованное с 01.01.2005 путем
присоединения к Главному управлению) привлекается к участию в
судебных процессах в качестве ответчика, третьего лица или
заинтересованного лица.
В соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ о регистрации)
в числе оснований для государственной регистрации наличия,
возникновения, прекращения, перехода (ограничения) прав на
недвижимое имущество и сделок с ним названы вступившие в законную
силу судебные решения.
Для формирования правоприменительной практики осуществления
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним главным управлением обобщается судебная практика
рассмотрения дел с участием главного управления.
В производстве отдела правового обеспечения и судебной защиты
главного управления (ранее судебно-правового отдела учреждения
юстиции) в 2004 году находилось 582 дела (2001 г. - 282 дела, 2002
г. - 312 дел, 2003 г. - 430 дел).
За указанный период в главное управление поступило 398 исков и
жалоб (2001 г. - 218, 2002 г. - 232, 2003 г. - 296).
Из 582 дел, имеющихся в производстве отдела в 2004 году, 252
дела рассматривались в Арбитражном суде Приморского края (2001 г.
- 82, 2002 г. - 131, 2003 г. - 236), 171 дело - в судах общей
юрисдикции г. Владивостока (2001 г. - 108, 2002 г. - 94, 2003 г. -
122), 147 дел - в судах муниципальных образований Приморского края
по местонахождению отделов муниципальных образований (ранее
филиалов учреждения юстиции) (2001 г. - 92, 2002 г. - 84, 2003 г.
- 72), 11 дел - мировыми судьями. Серпуховской городской суд
Московской области - 1.
Количество вынесенных и вступивших в силу решений судов
составляет 291 (2001 г. - 145, 2002 г. - 196, 2003 г. - 267), из
которых 13 принято не в пользу главного управления, что составляет
4,4% от общего количества вынесенных решений (2001 г. - 4,8%, 2002
г. - 4,6%, 2003 г. - 4,1%).
Классификация судебных дел, находящихся в производстве, в
зависимости от предмета спора:
1. О признании права
- 40 дел - 6,8%
(2001 г. - 28 дел - 9,9%, 2002 г. - 40 дел - 12,8%, 2003 г. -
40 дел - 9,3%)
2. О признании сделки недействительной
- 139 дел - 23,8%
(2001 г. - 72 дела - 25,5%, 2002 г. - 75 дел - 24%, 2003г. - 74
дела - 17,2%)
3. О признании сделки заключенной (регистрации сделки), при
уклонении одной стороны договора; о регистрации перехода права
собственности
- 36 дел - 6,1%
(2002 г. - 23 дела - 7,4%, 2003 г. - 24 дела - 5,6%)
4. О признании государственной регистрации недействительной
- 38 дел - 6,5%
(2001 г. - 55 дел - 19,5%, 2002 г. - 56 дел - 18%, 2003 г. - 61
дело - 14,2%)
5. О признании недействительным зарегистрированного права
- 89 дел - 15,2%
(2001 г. - 2 дела - 0,7%, 2002 г. - 16 дел - 5,1%, 2003 г. - 59
дел - 13,7%)
6. Жалобы на действия государственного органа, регистратора
- 13 дел - 2,2%
(2001 г. - 26 дел - 9,2%, 2002 г. - 16 дел - 5,1%, 2003 г. - 35
дел - 8,2%)
7. Обжалование отказа в государственной регистрации
- 79 дел - 13,5%
(2001 г. - 17 дел - 6%, 2002 г. - 33 дела - 10,6%, 2003 г. - 23
дела - 5,4%)
8. Иные
- 148 дел - 25,4%
(2001 г. - 82 дела - 29%, 2002 г. - 53 дела - 17%, 2003 г. -
114 дел - 26,5%).
К этой категории дел относятся дела об установлении юридических
фактов, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
о признании недействительным акта государственного органа или
органа местного самоуправления, о признании недействительным
свидетельства о праве на наследство, о включении имущества в
наследственную массу, о признании недействительными учредительных
документов, о регистрации различных договоров.
1. О признании прав на недвижимое имущество
1) Суд отказал обществу с ограниченной ответственностью в
исковых требованиях о признании права собственности на здание, так
как на данный объект зарегистрировано право собственности
муниципального образования на основании вступившего в законную
силу решения суда.
ООО обратилось в арбитражный суд с иском об обязании
администрации города прекратить совершение каких-либо действий в
отношении здания и земельного участка, прилегающего к зданию,
препятствующие ООО осуществлению прав собственника этого здания.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и
просил признать право собственности на объект недвижимого
имущества.
В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.
Право собственности общества с ограниченной ответственностью на
данный объект недвижимости (здание, разрушенное в результате
физического износа, сохранностью 2 процента, расположенное по ул.
Уборевича, 10-д (лит. А)) приобретено на основании договора купли-
продажи.
Администрация города (ответчик) иск не признала в связи с тем,
что спорное здание принадлежит муниципальному образованию на праве
собственности, которое зарегистрировано учреждением юстиции на
основании вступившего в законную силу решения суда. Согласно
судебному акту признано право собственности муниципального
образования на объект незавершенного строительства готовностью 36
процентов, расположенный по адресу: ул. Уборевича, 14 (лит. А).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что по
указанным выше адресам находится только одно здание, частично
разрушенное, со следами реконструкции, незавершенного
строительства, однозначно не относящимся к руинированным зданиям
либо к объектам незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, оценивая в порядке п. 2 ст. 71 АПК
РФ относимость, допустимость, достоверность каждого
представленного по делу доказательства в отдельности, а также
достаточность и взаимную связь этих доказательств в их
совокупности, арбитражный суд пришел к выводу, что истец и
ответчик ссылаются в обоснование своих требований и возражений по
иску на наличие у истца и муниципального образования права
собственности на один и тот же объект недвижимости, разночтения в
характеристиках, почтовом адресе которого явились следствием
технических ошибок, допущенных соответствующими компетентными
органами власти.
Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные
вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по
ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении
арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с этим, а также учитывая установленное в ст. 16 АПК РФ
об обязательности вступивших в законную силу судебных актов для
органов государственной власти, органов местного самоуправления,
иных органов, организаций, должностных лиц и граждан, арбитражный
суд пришел к выводу о том, что наличие зарегистрированного на
основании решения арбитражного суда права муниципальной
собственности на спорный объект недвижимости свидетельствует о
том, что истец в порядке п. 1 ст. 65 АПК РФ не подтвердил
достаточными доказательствами наличие у него права собственности
на спорный объект недвижимости. Следовательно, исковые требования
предъявлены лицом, не являющимся собственником спорного объекта,
являлись необоснованными и удовлетворению не подлежали.
При этом арбитражный суд указал, что истец не лишен права
требовать пересмотра решения суда о признании права муниципальной
собственности в предусмотренном законом порядке, поскольку в связи
с установленными по настоящему делу обстоятельствами, истец
является лицом, права которого затронуты данным решением
арбитражного суда.
Постановлениями арбитражного суда апелляционной и кассационной
инстанций решение оставлено в силе.
2. Споры, связанные с ипотекой
Арбитражный суд правомерно отказал истцу в требованиях о
признании недействительными договоров ипотеки, так как истец не
представил достаточных доказательств того, что оспариваемые
договоры нарушают порядок удовлетворения требований кредиторов и
не отвечают интересам самого должника.
ЗАО обратилось в суд с исками к учреждению юстиции о признании
недействительными договоров ипотеки, а также о признании
недействительной государственной регистрации ограничения
(обременения) прав ОАО - ипотеки на объекты недвижимого имущества,
проведенной на основании договоров ипотеки.
В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.
На момент заключения договора ипотеки на ОАО (в 1998 г.)
введена процедура внешнего управления.
ЗАО являлось кредитором ОАО пятой очереди, что подтверждалось
выпиской из реестра требований кредиторов ОАО.
В 2003 г. между ОАО в лице внешнего управляющего и отделением
банка были заключены два договора возобновляемой кредитной линии.
В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредитных
средств ОАО заключило с банком два договора ипотеки, согласно
которым ОАО (залогодатель) передало Банку (залогодержатель)
недвижимое имущество.
Оба договора ипотеки были заключены с согласия комитета
кредиторов ОАО (протокол собрания комитета кредиторов),
нотариально удостоверены и зарегистрированы учреждением юстиции. В
договорах содержится обязательство ОАО не совершать уступки, не
отчуждать предмет залога без предварительного письменного согласия
залогодержателя.
Оспаривая договоры ипотеки ЗАО ссылалось на то, что указанные
пункты договоров ипотеки направлены на ограничение прав ОАО по
распоряжению принадлежащим ему имуществом, что противоречит
требованиям ст. 69 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от
08.01.1998 N 6-ФЗ, договоры ипотеки недвижимого имущества
направлены на обеспечение преимущественного удовлетворения
требований отдельного кредитора перед другими, что нарушает права
истца как конкурсного кредитора (ст. 106 ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)". Кроме того, оспариваемые договоры не отвечают
интересам самого должника, поскольку их заключение приводит к
невозможности реализации мероприятий, предусмотренных планом
внешнего управления (нарушение ст. ст. 82, 85 ФЗ "О
несостоятельности (банкротстве)".
Решениями арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении
исковых требований отказано по следующим основаниям.
Согласно абз. 4 ст. 69 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с
момента введения внешнего управления аресты имущества должника и
иные ограничения должника по распоряжению принадлежащим ему
имуществом могут быть наложены исключительно в рамках процесса о
банкротстве.
Из смысла указанной статьи следует, что данная норма
распространяется на наложение как судебных арестов и ограничений
(в том числе принимаемых как меры по обеспечению требований
кредиторов или меры по обеспечению исполнения решения), так и на
административные аресты, а также на решения любых органов и
должностных лиц о наложении иных ограничений должника по
распоряжению принадлежащим ему имуществом, то есть на ограничения,
осуществляемые третьими лицами, не по инициативе должника, помимо
его воли и не затрагивающие права должника по распоряжению
принадлежащим ему имуществом.
Кроме того, в соответствии со ст. 76 ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)" внешний управляющий в период введения внешнего
управления вправе самостоятельно распоряжаться имуществом
должника.
Суд первой инстанции указал на несостоятельность доводов ЗАО о
том, что оспариваемые договоры нарушают порядок удовлетворения
требований кредиторов, установленный ст. 106 ФЗ "О
несостоятельности (банкротстве)".
Из анализа текста Федерального закона "О несостоятельности
(банкротстве)" следует, что данная норма относится к главе VI
"Конкурсное производство" и устанавливает очередность
удовлетворения требований кредиторов в период проведения
конкурсного производства, в то время как договоры ипотеки
заключены в период внешнего управления, процедура и последствия
установления которой регулируются главой V ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)" - "Внешнее управление".
Арбитражный суд указал, что ЗАО, заявляя о том, что
оспариваемые договоры не отвечают интересам самого должника,
поскольку обременение имущества ОАО приводит к невозможности
реализации мероприятий, предусмотренных планом внешнего
управления, не представил достаточных доказательств в обоснование
своих доводов.
Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не
соответствующая требованиям закона или иных правовых актов,
ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима
или не предусматривает иных последствий нарушения.
Арбитражный суд не нашел оснований для признания договоров
ипотеки не соответствующими требованиям закона или иных правовых
актов, ввиду чего требование истца о признании их
недействительными суд посчитал необоснованными и не подлежащими
удовлетворению.
Арбитражный суд также указал об отсутствии оснований для
признания недействительной государственной регистрации
оспариваемых сделок.
3. О взыскании убытков и неосновательного обогащения
Арбитражный суд правомерно отказал истцу в требованиях о
взыскании с учреждения юстиции суммы неосновательного обогащения в
виде полученной учреждением юстиции платы за регистрацию объектов
недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными
средствами.
ОАО обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с
учреждения юстиции суммы, оплаченной заявителем за государственную
регистрацию права собственности на восемь объектов недвижимого
имущества, и процентов за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении судом исковых требований было установлено
следующее.
Регистратором прав было принято решение об отказе заявителю в
государственной регистрации права собственности, так как
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества
свидетельствовал об отсутствии у заявителя прав на данный объект
недвижимого имущества (абз. 8 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации). При
этом внесенная заявителем плата за государственную регистрацию не
подлежала возврату в соответствии с п. 5 ст. 20 ФЗ о регистрации
(в редакции ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ) и постановлением
Администрации Приморского края от 22.12.2003 N 404 "Об утверждении
положения о порядке взимания платы учреждением юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним на территории Приморского края за государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
предоставление информации о зарегистрированных правах, а также
размеров платы за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и предоставление информации о
зарегистрированных правах на недвижимое имущество", принятого в
соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ о регистрации и действовавшего на
момент принятия решения об отказе.
Решением суда в исковых требованиях отказано по следующим
основаниям.
В соответствии с п. 5 ст. 20 ФЗ о регистрации (в редакции ФЗ от
09.06.2003 N 69-ФЗ) при отказе в государственной регистрации права
плата за государственную регистрацию прав не возвращается.
В соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ о регистрации плата за
регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных
правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в
размерах, установленных субъектами Российской Федерации.
В соответствии с ФЗ о регистрации и постановлением
Правительства РФ от 13.10.2003 N 620 "О внесении изменений и
дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от
26 февраля 1998 г. N 248" Администрацией Приморского края было
принято постановление от 22.12.2003 N 404 об утверждении положения
о порядке взимания платы. Согласно п. 2.7 положения в случае
отказа в государственной регистрации права средства, внесенные в
виде платы, возврату не подлежат.
Поскольку истцу было отказано в государственной регистрации
права собственности на восемь объектов недвижимости, то плата за
регистрацию по предусмотренным положением размерам не подлежала
возврату.
Согласно решению суд первой инстанции пришел к выводу, что со
стороны учреждения юстиции отсутствует неосновательное сбережение
средств истца и не имеется факта пользования его денежными
средствами ввиду неправомерного удержания, в связи с чем исковые
требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за
пользование чужими денежными средствами являются необоснованными и
в силу ст. ст. 395, 1102, 1107 ГК РФ удовлетворению не подлежат.
4. Признание сделки недействительной и применение
последствий недействительности сделок
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой
инстанции о признании недействительными договоров купли-продажи и
применении последствий недействительности ничтожных сделок,
признав покупателей квартиры добросовестными приобретателями.
К.И. в интересах несовершеннолетнего сына Л.К. обратилась с
иском к П., К.В., Л. о признании недействительными договоров купли-
продажи квартиры, выселении Л. из квартиры, вселении в квартиру
К.И. и Л.К.
В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.
Спорная квартира была приобретена в период брака и принадлежала
супругам К.И. и Л.М. на праве общей совместной собственности.
Между Л.М. (продавец) в лице представителя по доверенности К.В. и
П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной
квартиры. Данный договор был нотариально удостоверен и
зарегистрирован в Центре государственной регистрации прав на
недвижимое имущество г. Находка, который осуществлял регистрацию
прав на недвижимое имущество до создания в г. Находка филиала
учреждения юстиции.
В дальнейшем был заключен договор купли-продажи спорной
квартиры между П. (продавец) и Л. (покупатель).
В обоснование своих требований о признании недействительным
договора купли-продажи квартиры между Л.М. и П. истица указала
следующее.
Договор купли-продажи квартиры был заключен в связи с отъездом
семьи в г. Самарканд. В дальнейшем в связи с возникшей
необходимостью семья вернулась в г. Находка. При этом
доверенность, выданную К.В., продавцы не отозвали, так как
представителю "документ об обеспечении ребенка жильем не
передавали и знали, что без такого документа квартиру продать
нельзя". К.В. была подделана справка ЖКУ об обеспеченности жильем
несовершеннолетнего Л.К. в г. Самарканде. Кроме того,
представитель по доверенности денег за квартиру продавцам не
передал.
Решением суда первой инстанции исковые требования были
удовлетворены полностью. При этом судом было установлено, что при
совершении договора купли-продажи квартиры первоначально были
нарушены права несовершеннолетнего ребенка, так как разрешение
органа опеки и попечительства на совершение сделки дано на
основании поддельной справки ЖКУ. Одновременно суд посчитал, что
сделка, совершенная представителем по доверенности К.В. по
отчуждению квартиры, принадлежащей Л.М. и К.И., была совершена под
влиянием обмана, так как К.В. не были переданы деньги за проданную
квартиру истцу.
Договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между П. и
Л., суд посчитал совершенным под влиянием обмана, поскольку
продавец П. была осведомлена об имеющемся в производстве суда деле
о признании недействительным договора купли-продажи спорной
квартиры и, зная это, при продаже не поставила в известность
покупателя Л.
Кроме того, суд указал на то, что в настоящее время истица и
несовершеннолетний ребенок не имеют другого жилья в городе и
вынуждены снимать квартиру для проживания.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда отменила решение суда первой инстанции и направила дело на
новое рассмотрение, указав в определении о существенном нарушении
норм материального права, о неверном определении судом
обстоятельств, имеющих отношение к делу.
Согласно определению суда кассационной инстанции, признавая
недействительными договоры купли-продажи, суд первой инстанции
сослался на нарушение требований ст. ст. 167, 168, 179, 292 ч. 4
ГК РФ и пришел к выводу о нарушении прав несовершеннолетнего
ребенка и о том, что П. совершила сделку под влиянием обмана.
Однако, как указал суд кассационной инстанции, данные
обстоятельства не являются достаточным основанием для признания
сделок недействительными.
Так, суд первой инстанции не учел, что "признание
недействительным договора купли-продажи создает условия для
нарушения прав добросовестных участников гражданских отношений,
что противоречит основным началам гражданского законодательства
(ст. 1 ГК РФ) и может иметь место с учетом положений ч. 3 ст. 17
Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод
человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других
лиц)".
В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении
гражданских прав разумность действий и добросовестность участников
гражданских правоотношений предполагается и, следовательно, П. и
Л. должны предполагаться добросовестными приобретателями спорной
квартиры, пока не будет доказано обратное.
Судом первой инстанции не была дана оценка возражениям
ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями
спорной квартиры и не были применены к указанным отношениям
требования ст. 302 ГК РФ, в соответствии с которыми у
добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано
лишь в оговоренных законом случаях, наличие которых должен
доказать сам истец.
Как было установлено судебной коллегией по гражданским делам,
из материалов дела усматривается, что П. и Л. являются
добросовестными приобретателями, поэтому лишение их собственности
может быть лишь при наличии доказательств того, что они знали или
заведомо должны были знать о нарушении прав несовершеннолетнего
при продаже квартиры. Данные обстоятельства являются существенными
и подлежат дополнительной проверке.
Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N
6-П содержащиеся в п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о
последствиях недействительности сделки, касающиеся обязанности
сторон возвратить все полученное по сделке, не могут
распространяться на добросовестного приобретателя, однако судом
первой инстанции при вынесении решения указанные положения не были
учтены.
Кроме того, как указал суд кассационной инстанции, заслуживают
внимания доводы кассационных жалоб о нарушении жилищных прав
несовершеннолетнего ребенка самими истцами, поскольку последними
была выражена воля и принято решение об отчуждении спорной
квартиры.
Вывод суда кассационной инстанции о том, что признание
договоров купли-продажи недействительными создает условия для
нарушения прав добросовестных участников гражданских
правоотношений, отличается от практики арбитражных судов. Так,
отказывая истцам в требованиях о применении последствий
недействительности сделок в связи с тем, что ответчики являются
добросовестными приобретателями (ст. 302 ГК РФ), арбитражные суды
при этом признают сделки недействительными.
5. Признание недействительным зарегистрированного права
1) Арбитражный суд, признав недействительным соглашение о
передаче объекта недвижимого имущества в собственность ответчика,
отказал истцу в исковых требованиях в части признания
недействительным зарегистрированного права собственности
ответчика, применив аналогию закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
ООО обратилось с иском к университету, учреждению юстиции о
признании недействительными договора о замене денежного
обязательства передачей имущества (отступное), заключенного между
ТОО и университетом, права собственности университета на нежилое
помещение и право общей долевой собственности на общее имущество
здания, зарегистрированного на основании договора о замене
денежного обязательства передачей имущества (отступное).
При рассмотрении судом исковых требований было установлено
следующее.
Между банком и ООО был заключен договор паевого взноса, в
соответствии с которым ООО передало банку в качестве вклада в
уставный фонд здание, являющееся собственностью ООО.
Между банком и университетом было заключено дополнительное
соглашение, в соответствии с которым банк передал в собственность
университета часть спорного здания. На основании указанного
дополнительного соглашения было зарегистрировано право
собственности университета на нежилые помещения.
Решением арбитражного суда в 1997 г. договор паевого взноса был
признан недействительным как оспоримая сделка на основании ст. 174
ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не
влечет юридических последствий, за исключением тех, которые
связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее
совершения.
Договор паевого взноса, признанный судом недействительным, не
повлек у банка возникновение права собственности на спорное
здание.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Поскольку вследствие недействительности договора паевого взноса
банку не перешло право собственности на спорное здание, то банк не
мог распоряжаться этим имуществом и передавать часть здания в
собственность университета по дополнительному соглашению.
Арбитражный суд первой инстанции признал недействительным
дополнительное соглашение, заключенное между банком и
университетом, а в удовлетворении исковых требований ООО в части
признания недействительным зарегистрированного права собственности
университета на спорные помещения отказал по следующим основаниям.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям
закона или иных правовых актов, ничтожна.
Таким образом, дополнительное соглашение между банком и
университетом заключено с нарушением требований ст. 209 ГК РФ,
является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной (ничтожной)
сделкой.
Однако, исходя из условий дополнительного соглашения,
университет приобрел у банка помещения возмездно. На момент
заключения дополнительного соглашения университет не знал и не мог
знать о том, что банк не имел право отчуждать спорное имущество,
так как право собственности у банка на спорные помещения было
подтверждено свидетельством о регистрации, а договор паевого
взноса от 1995 года был признан судом недействительным как
оспоримая сделка в 1997 году, то есть значительно позже заключения
дополнительного соглашения. Спорные помещения выбыли из владения
ООО по его воле на основании договора паевого взноса.
Таким образом, университет является добросовестным
приобретателем спорных помещений из смысла п. 1 ст. 302 ГК РФ.
Арбитражный суд указал, что отношения по истребованию имущества
от добросовестного приобретателя и рассматриваемые в настоящем
деле исковые требования о признании недействительным права
собственности добросовестного приобретателя, являются по своей
сути сходными правоотношениями, поскольку влекут прекращение права
собственности на имущество у добросовестного приобретателя.
Данный вывод позволил арбитражному суду применить к
рассматриваемым отношениям аналогию закона (ст. 302 ГК РФ)
согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ.
Арбитражный суд первой инстанции указал, что исковые требования
о признании недействительным права собственности университета на
спорные помещения являются неправомерными в силу ст. 302 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции арбитражного суда решение
арбитражного суда первой инстанции оставил без изменения,
кассационную жалобу ООО - без удовлетворения.
2) Суд общей юрисдикции удовлетворил заявление прокурора,
выступившего в защиту интересов Российской Федерации и интересов и
прав муниципального образования, о признании недействительным
зарегистрированного права собственности, тогда как в соответствии
со ст. 45 ГПК РФ у суда не было оснований для принятия дела к
производству.
Прокурор обратился с иском в защиту охраняемых законом
интересов Российской Федерации и интересов и прав муниципального
образования о признании недействительным зарегистрированного права
собственности потребительского общества на объекты недвижимости.
Право собственности на объекты недвижимого имущества
потребительского общества было зарегистрировано учреждением
юстиции на основании вступившего в законную силу решения суда об
установлении юридического факта владения обществом строениями на
праве собственности.
Согласно ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные
постановления являются обязательными для всех без исключения
органов государственной власти, органов местного самоуправления,
общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций (в
том числе и для судебных органов) и подлежат неукоснительному
исполнению на всей территории Российской Федерации.
Суд первой инстанции удовлетворил заявление прокурора о
признании недействительным зарегистрированного права собственности
на недвижимое имущество по следующим основаниям.
Решение суда мотивировано тем, что "не усматривается, на
основании какого решения суда было зарегистрировано право
собственности, так как сведения о площади складов, указанных в
выданном свидетельстве о государственной регистрации права
собственности, не совпадают с площадью, указанной в решении суда
об установлении факта владения спорными объектами недвижимости на
праве собственности, также не соответствуют адреса
(местоположение) объекта тем, что указаны в решении суда".
Учреждение юстиции, не согласившись с решением суда, обратилось
с кассационной жалобой, указав следующее.
В пакете документов, представленных на государственную
регистрацию права собственности потребительского общества, кроме
решения суда, вынесенного 23.11.2001, имелись технические паспорта
и документы, уточняющие адреса объектов, в том числе постановление
мэра города от 01.03.2002 о присвоении адресов данным объектам
недвижимости, справка Управления архитектуры, градостроительства и
землепользования администрации города от 28.11.2001 с указанием
адресов спорных объектов, принадлежащих потребительскому обществу,
на основании данных адресного реестра города.
Поэтому при государственной регистрации права собственности
потребительского общества на объекты недвижимости были указаны
адреса на основании вышеуказанных документов, тогда как в решении
суда об установлении факта владения на праве собственности были
указаны другие адреса.
Государственная регистрация права собственности проведена на
объекты недвижимости площадью отличной от размеров площади,
указанной в решении суда. Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ о регистрации
обязательным приложением к документам, необходимым для
государственной регистрации прав, является план объекта
недвижимости. Согласно выпискам из технических паспортов площадь
спорных объектов недвижимости была уточнена в связи с текущей
инвентаризацией.
Технические документы, представленные на государственную
регистрацию права, были выданы компетентным органам и имели
уточняющий характер, определяли технические и иные характеристики
спорных объектов недвижимости. Однако правоустанавливающим
документом при проведении государственной регистрации права на
спорные объекты недвижимости являлось решение суда об установлении
факта владения на праве собственности.
Поэтому вывод суда о том, что учреждением юстиции произведены
самостоятельные действия, не обозначенные в решении суда, был
неправомерен.
Кроме того, учреждение юстиции не согласилось с доводом суда о
том, что государственная регистрация проведена на основании
поддельного судебного акта, так как, как указал суд, в при
сравнении решения суда, изъятого из учреждения юстиции, и решения,
имеющегося в материалах гражданского дела в суде, выявлено
несоответствие в перечне имущества, номеров объектов, их площади,
балансовой стоимости.
Для установления факта подделки решения суда необходимы
специальные знания, и суду необходимо было назначить проведение
экспертизы в соответствии с нормами ГПК РФ. Однако судом данная
экспертиза не была назначена и, соответственно, в материалах
судебного дела отсутствует заключение эксперта о подделке
документа, представленного в учреждение юстиции.
Копия решения суда, представленная потребительским обществом с
заявлением о регистрации права, была надлежащим образом оформлена
в соответствии с п. 85 Временной инструкции по делопроизводству в
районном суде (утв. Приказом судебного департамента при Верховном
суде РФ 29.01.1999 N 8). Копия решения была прошита и листы
пронумерованы, скреплена печатью, содержала подпись судьи; имелись
гербовая печать суда и штамп "Решение вступило в законную силу";
не имела подчисток и приписок, не оговоренных исправлений, то есть
соответствовала требованиям ст. 18 ФЗ о регистрации.
Кроме того, прокурор не обосновал свое право на обращение в суд
в защиту интересов Российской Федерации либо муниципального
образования в соответствии со ст. 45 ГПК РФ.
Судебная коллегия Приморского краевого суда отменила решение
суда первой инстанции и прекратила производство по делу, указав
следующее.
Заявление подано в интересах Российской Федерации и
муниципального образования, однако прокурор не указал, каким
образом государственная регистрация права собственности
потребительского общества затрагивает интересы Российской
Федерации, интересы и права муниципального образования.
Довод прокурора о том, что незаконная регистрация права
собственности потребительского общества на объекты недвижимости
повлекла нарушение прав и законных интересов Российской Федерации,
так как по одному делу может быть принято только одно решение, не
раскрывает нарушений прав Российской Федерации, в защиту которых,
по смыслу закона, может выступить прокурор. Прокурор не указал в
заявлении, в интересах какого органа местного самоуправления он
выступил и не обосновал, как затронуты права этого органа. Ссылка
на то, что незаконная, по мнению прокурора, регистрация права
собственности потребительского общества повлекла за собой
неправильное оформление договора аренды земельного участка,
заключенного между потребительским обществом и администрацией
муниципального образования, в результате чего муниципальное
образование лишено права на законное получение налогов от
использования имущества, находящегося в муниципальной
собственности, является надуманной, какие-либо конкретные
нарушения интересов муниципального образования не указаны.
При таких обстоятельствах, как указал суд кассационной
инстанции, у суда первой инстанции не было оснований для принятия
заявления прокурора к производству.
6. Обжалование отказов в государственной регистрации
Суд общей юрисдикции отказал заявителю в требованиях о
признании незаконным отказа учреждения юстиции в государственной
регистрации (внесение изменений в регистрационную запись в связи с
изменением назначения объекта недвижимого имущества), так как у
заявителя отсутствовал надлежащий документ о переводе помещения из
жилого в нежилое.
Н. обратилась в суд общей юрисдикции с жалобой на отказ
учреждения юстиции в государственной регистрации - внесение
изменений в регистрационную запись в графу "назначение объекта"
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ЕГРП).
В ходе рассмотрения дела судом было установлено следующее.
Н. - собственник квартиры обратилась в учреждение юстиции с
заявлением о государственной регистрации изменений в
регистрационную запись в части назначения объекта, представив в
качестве основания технический паспорт нежилых помещений (магазин)
и решение собственника недвижимого имущества о преобразовании
целевого использования помещений.
Учреждением юстиции было отказано в государственной регистрации
изменений на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации, так
как заявителем не был представлен акт органа местного
самоуправления о переводе жилого помещения (квартиры) в нежилые
помещения для размещения магазина.
В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в
принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений,
организаций допускается только после перевода такого помещения в
нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в
порядке, определяемом жилищным законодательством. Для частного
жилищного фонда действует общий порядок перевода жилых помещений в
нежилые. Согласно ст. ст. 8, 9 Жилищного кодекса РСФСР
(действующего на момент обращения с заявлением о государственной
регистрации) в исключительных случаях перевод жилых домов в
нежилые может осуществляться по решению субъектов РФ. В
соответствии со ст. 10 Закона "О местном самоуправлении в
Приморском крае" от 09.02.96 N 28-КЗ (в редакции, действующей на
момент обращения с заявлением) для перевода жилых помещений в
нежилые необходим распорядительный акт органа местного
самоуправления.
Решением суда первой инстанции отказ учреждения юстиции был
признан правомерным и заявителю отказано в удовлетворении жалобы в
связи с отсутствием распорядительного акта органа местного
самоуправления о переводе жилого помещения (квартиры) в нежилые
помещения для размещения магазина.
Определением суда кассационной инстанции решение суда первой
инстанции оставлено без изменения, а кассационная жалоба заявителя
- без удовлетворения. Согласно определению суда доводы
кассационной жалобы Н. о том, что она, как собственник жилого
помещения, вправе совершать любые действия по использованию
принадлежащего ей жилого помещения, в том числе осуществлять
перевод помещения из жилого в нежилое, противоречит ч. 1 ст. 288
ГК РФ, в соответствии с которой собственник осуществляет права
владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым
помещением в соответствии с его назначением.
7. Иные споры
При рассмотрении судами дел, касающихся споров между
наследниками, суды по аналогичным требованиям по разному принимают
решения об удовлетворении исковых требований.
1) Суд кассационной инстанции, восстановив истцу срок для
принятия наследства, одновременно признал недействительными
свидетельство о праве на наследство, выданное одному наследнику -
ответчику, и регистрацию права собственности ответчика в части 1/2
доли наследственного имущества, а также признал право
собственности истца на "1/2 доли квартиры".
М.Ю. обратился с иском к Ц. о признании недействительным
свидетельства о праве на наследство по закону и незаконным
зарегистрированного права собственности на квартиру. Учреждение
юстиции к участию в деле не было привлечено.
В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.
Истец М.Ю. является сыном наследодателя М.М. Спорная квартира
была приватизирована наследодателем и принадлежала ему на праве
собственности.
Право собственности ответчицы на квартиру было зарегистрировано
на основании свидетельства о праве на наследство по закону,
согласно которому Ц. являлась наследницей своего мужа М.М.
Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 29.04.1991 N 2 в
ред. Постановления Пленума ВС РФ от 25.10.1996 N 10 определено,
что при рассмотрении дел о наследовании судам следует иметь в
виду, что круг наследников, порядок, сроки принятия наследства и
состав наследственного имущества определяются законодательством,
действующим на день принятия наследства.
В соответствии со ст. 528 ГК РСФСР временем открытия наследства
является день смерти наследодателя, в данном случае - 04.04.1997.
Наследственное имущество состояло из квартиры. В соответствии со
ст. 532 ГК РСФСР М.Ю. - сын и Ц. - жена - являются наследниками
первой очереди.
В соответствии со ст. 546 ГК РСФСР срок для принятия наследства
составляет шесть месяцев, однако он может быть продлен судом, если
суд признает причины пропуска уважительными (ст. 547 ГК РСФСР).
В судебном заседании было установлено, что истец длительное
время отсутствовал и не знал о смерти отца. Ответчица скрыла от
нотариуса при принятии наследства сведения о существовании еще
одного наследника - сына наследодателя, тем самым нарушив его
права наследника первой очереди.
Решением суда первой инстанции исковые требования были
удовлетворены. Суд признал недействительными свидетельство о праве
на наследство по закону и право собственности Ц. на квартиру, М.
восстановлен срок для принятия наследства.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу Ц.,
изменил решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно определению суда кассационной инстанции суд первой
инстанции обоснованно восстановил М. срок для принятия наследства.
Однако с выводом суда относительно признания недействительным
свидетельства о праве на наследство по закону на квартиру на имя
Ц. судебная коллегия по гражданским делам краевого суда не
согласилась.
Как указал суд кассационной инстанции, свидетельство о праве на
наследство по закону недействительно только в части 1/2
наследственного имущества (квартиры), так как при наличии двух
наследников первой очереди они "призываются к наследованию в
равных долях по одной второй доли спорной квартиры, следовательно
и регистрация права собственности на спорную квартиру на имя Ц.
недействительна в части 1/2 доли этой квартиры, которая должна
быть зарегистрирована за вторым наследником".
Определением суда кассационной инстанции решение суда первой
инстанции в части восстановления М. срока для принятия наследства
оставлено без изменения, а в остальной части решение изменено. Суд
признал недействительными свидетельство о праве на наследство по
закону на имя Ц. и регистрацию права собственности Ц. "только в
части 1/2 доли наследственного имущества", а также признал за М.
право собственности на "1/2 долю квартиры".
2) В другом случае по аналогичным исковым требованиям суд
первой инстанции признал недействительным свидетельство о праве на
наследство по завещанию, признал право истца на обязательную долю
в наследстве (квартире), признал право ответчика наследовать долю
в праве собственности на квартиру, восстановил срок для принятия
наследства, а также обязал нотариуса выдать свидетельства о праве
на наследство.
Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах Д.А. о
признании недействительным свидетельства о праве на наследство по
завещанию, выданное Д.С., и другими вышеуказанными требованиями.
В ходе рассмотрения дела в суде было установлено следующее.
Д.А. является сыном наследодателя и находится в психиатрической
больнице согласно представленным суду документам. В соответствии
со ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные дети наследодателя наследуют
независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая
причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
На момент открытия наследства наследниками являлись три сына
наследодателя. Каждый из них при отсутствии завещания имел право
на наследование 1/3 доли в праве на наследуемое имущество -
квартиру. Следовательно, нетрудоспособный сын наследодателя Д.А.
имеет право на 1/6 доли в праве собственности на квартиру.
Д.С. имеет право на 5/6 долей в праве собственности на квартиру
в силу завещания. Поскольку, как указал суд, выданное Д.С.
свидетельство о праве на наследство по завещанию признается
недействительным, то ему следует восстановить срок для принятия
наследства.
Решением суда первой инстанции признано недействительным
свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное Д.С.,
признано право Д.А. на обязательную долю в наследстве, а именно
право наследовать 1/6 доли в праве собственности на квартиру,
признано право Д.С. наследовать 5/6 долей в праве собственности на
квартиру, восстановлен срок для принятия наследства. Кроме того,
суд обязал нотариуса при обращении к нему наследников Д.А. и Д.С.
выдать свидетельства о праве на наследство в соответствии с
причитающимися им долями в праве собственности на квартиру.
Для снижения количества дел о признании незаконными действий
Главного управления, вынесения судами исполнимых решений,
урегулирования проблем по рассмотрению исков и жалоб заявителей
Главное управление:
1. Систематически обобщает судебную практику с участием
Главного управления, а также без его участия при вынесении
решений, касающихся государственной регистрации прав, а также
изучает судебную практику других управлений (главных управлений),
осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в других субъектах Российской Федерации;
2. Направляет обзор судебной практики в коллегию по гражданским
делам Приморского краевого суда, ООО "Базис" для помещения в
справочно-правовую систему КонсультантПлюс (Приморский край);
3. Осуществляет переписку с управлениями (главными
управлениями), осуществляющими государственную регистрацию прав в
других субъектах Российской Федерации, по наиболее важным и
проблемным вопросам государственной регистрации;
4. Разработало и утвердило методические рекомендации по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, в том числе и на основании судебных актов; по мере
необходимости дополняет и изменяет методические рекомендации с
учетом изменения законодательства, судебной практики и
необходимости разрешения возникших вопросов по механизму
государственной регистрации;
5. Систематически коллегиально рассматривает судебные акты по
наиболее проблемным вопросам применения ФЗ о регистрации;
6. Взаимодействует с судами Приморского края по разрешению
следующих проблем:
- правильное определение процессуального положения Главного
управления;
- указание в судебных актах всех необходимых для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним сведений;
- своевременное разъяснение судами порядка исполнения судебного
акта в соответствии со ст. 28 ФЗ о регистрации;
- своевременное направление вступивших в законную силу судебных
актов, оформленных в соответствии с требованиями делопроизводства
в судах.
И.о. зам. руководителя
Главного управления
Федеральной регистрационной службы
по Приморскому краю
А.А.КУРКИНА
|
