УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
<ИНФОРМАЦИЯ>
от 12 сентября 2005 г.
АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ НА РЫНКЕ
ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО (ИПОТЕЧНОГО) КРЕДИТОВАНИЯ
1. Ипотечное кредитование
Антимонопольное управление завершило проведение анализа
конкурентной среды на рынке потребительского (ипотечного)
кредитования. По результатам исследования установлено, что в
Приморском крае на сегодняшний день на рынке ипотечного жилищного
кредитования действуют два крупных оператора: созданное при
участии городской администрации "Владивостокское ипотечное бюро" и
Приморский краевой региональный центр (ПКРЦ) "Наш дом - Приморье",
опирающийся на поддержку краевой администрации. Обе структуры -
операторы федеральной ипотечной программы. Условия кредитования
практически одинаковы в обоих агентствах. Как правило,
первоначально клиент вносит 30% от стоимости квартиры, а на
остальные 70% ему выдается кредит на срок от 5 до 15 лет (в
некоторых случаях до 20 лет) под 15% годовых. Первоначальный взнос
за новую квартиру можно сделать, оформив закладные документы на
имеющуюся "старую" квартиру.
За семь месяцев 2004 года в рамках программы ипотечного
кредитования в крае было выдано 229 кредитов. В денежном выражении
сумма, которую жители края получили в форме ипотечных кредитов,
составила 126 миллионов рублей. Всего с начала работы в крае
регионального оператора федеральной ипотечной программы населению
было выдано 364 кредита на сумму в 192 миллиона рублей. Среди
заемщиков в Приморье большая часть - это жители Владивостока, их
около 80 процентов, остальные 20 процентов распределились среди
граждан, проживающих в других городах и населенных пунктах края.
Активно подключились к участию в ипотеке частные ипотечные
агентства, которые сами не строят жилье. Они берут кредиты в банке
на короткий срок, после чего заключают с конкретным клиентом
договор, покупают ему квартиру, оформляют на нее закладную.
Посредством этой закладной они рефинансируют вложенные средства
путем продажи ее федеральному агентству ипотечного жилищного
кредитования (АИЖК), при этом действуют как сами, если имеют все
необходимые для этого документы, так и через уполномоченных
региональных операторов федеральной программы - "Владивостокское
ипотечное бюро" и "Наш дом - Приморье". Преимущество работы с
данными структурами состоит в том, что такие агентства, как
правило, имеют тесные связи с риэлтерскими фирмами и могут
немедленно предложить из их баз данных квартиру на вторичном
рынке. Однако в этих агентствах кредитные ставки для клиентов
несколько выше и составляют около 18% при расчетах в рублях.
Ипотечное кредитование на территории Приморского края
осуществляют кредитные организации, имеющие лицензию ЦБ России:
ОАО "Дальневосточный коммерческий банк", Находкинский филиал ОАО
"Банк внешней торговли", филиал ОАО "Банк внешней торговли" г.
Владивосток, Дальнереченское ОСБ N 4155 Дальневосточного банка
Сбербанка России, Находкинское отделение N 7151 Сбербанка России,
филиал банка "Дальневосточное ОВК" в г. Владивостоке, ОАО
"Дальневосточный банк", ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк",
Акционерный коммерческий банк "Приморье" (ОАО).
Ряд приморских банков получили аккредитацию АИЖК: это
ПримСоцБанк, банк "Приморье", Примтеркомбанк, Дальневосточный
банк. Они предоставляют как "рублевые" кредиты на условиях 18 -
23% годовых, так и "валютные" - до 11%. Процесс получения кредита
непосредственно в банке наиболее быстрый, но отличается слишком
высокой процентной ставкой по сравнению с другими участниками на
рынке. Сроки погашения кредита здесь не больше 3 - 5, в крайнем
случае, 10 лет. По собственным ипотечным программам,
разрабатываемым коммерческими банками, ставки по кредиту, как
правило, выше, чем по федеральной программе, а срок кредита -
меньше. Так, в ПримСоцБанке, который подключился к федеральной
ипотечной программе и продолжает развивать собственную, на
федеральную программу приходится всего около 30% выдаваемых
кредитов. И это несмотря на то, что из собственных средств
ПримСоцБанк договоры кредитования рискует заключать максимум на 5
лет.
Строительные компании также развивают собственные ипотечные
программы, предпочитая предлагать квартиры через операторов или
агентства в строящемся жилье. Причина такого подхода в том, что
строительные компании просто не имеют больших средств, которые
могут быть направлены на ипотеку, а сроки погашения ипотечного
кредита, т.е. оборота, слишком велики. И тем не менее, вариант
приобретения новой квартиры посредством договора долевого участия
в строительстве представляется весьма привлекательным, особенно
для людей, способных выплатить полную стоимость квартиры в течение
срока строительства нового дома - за 1,5 - 2 года.
В целом в настоящее время ипотечное кредитование в Приморье
можно условно разделить на два направления: кредитование по
федеральной программе и кредитование по собственным программам
банков.
По программе "Наш дом - Приморье" (учредитель - Приморский край
в лице комитета по управлению государственным имуществом
Администрации Приморского края) в прошлом году выдано 135 кредитов
на сумму более 66 млн. руб. На июнь нынешнего года было выдано уже
140 кредитов на сумму 80,2 млн. руб. В 2003 году около 65% квартир
было приобретено на вторичном рынке, в текущем году сложилось
примерно равное соотношение жилья на вторичном рынке и нового
жилья. Перспективной является задача обеспечения роста ипотеки по
новому жилью до 70% от общего объема программы.
Другим оператором - ОАО "Владивостокское ипотечное бюро"
(учредители - администрация Владивостока и строительные компании)
в настоящий момент заключено 317 договоров долевого участия в
строительстве. На протяжении 2,5 лет своей деятельности бюро
специализировалось исключительно на ипотеке новостроя и только в
этом году начало разрабатывать вторичный рынок жилья.
До недавнего времени стать участником федеральной программы
можно было как через уполномоченный банк, так и обратившись
непосредственно к региональному оператору. Для клиента это ничего
не меняло. С августа 2004 года законодательство запретило
оператору самостоятельно выдавать кредиты, так что теперь все
ипотечные кредиты выдаются только через банки.
Купить жилье в кредит можно практически на всей территории
Приморского края. Через "Наш дом - Приморье" было приобретено
жилье в городах Находка, Уссурийск, Лучегорск, Артем, Большой
Камень, в поселках Камень-Рыболов, Сибирцево. Однако до 80%
квартир по ипотеке в крае все же приобретается в пределах города
Владивостока.
Следует отметить, что в приморской ипотечной программе
участвуют не все желающие банки, оценщики, страховые компании и
риэлторские агентства, а только прошедшие достаточно жесткий отбор
и специально уполномоченные обслуживать программу. Это - Банк
"Приморье", "ПримСоцБанк", компании "Римско", "Индустрия-Р",
"Экспертно-оценочное бюро", страховые компании "Ингосстрах",
"Спасские Ворота", "Согласие", "ВСК", Агентства недвижимости
"Авега", "Аском", "Фолиант". Существенным обстоятельством является
то, что личный контроль за реализацией краевой ипотечной программы
осуществляет губернатор края, выступающий гарантом того, что
ипотечная программа в Приморье будет работать стабильно и
эффективно.
Несмотря на отсутствие широкомасштабной рекламы и неразвитость
этого рынка, в течение всего года в крае наблюдался большой спрос
на ипотечные кредиты. С июля 2003 года жителями края "освоено" уже
более 80 млн. рублей. Обладателями нового жилья во Владивостоке за
этот период стали больше ста пятидесяти семей. Еще почти столько
же получили от Агентства "добро" на кредит и сейчас ищут себе
подходящую жилплощадь. В 2001, 2002, 2003 годах ведущую позицию на
рынке ипотечного кредитования занимал "ПримСоцБанк", на долю
которого соответственно приходилось 92%, 84% и 64% рынка по сумме
выданных ипотечных кредитов. Этот банк участвует в реализации
Федеральной программы Агентства ипотечного жилищного кредитования,
которая реализуется под патронажем администрации края. Срок
кредита составляет 20 лет. Первоначальный взнос - 30% от стоимости
квартиры, с возможностью досрочного погашения через 6 месяцев
после выдачи кредита с фиксированной ставкой платежа. Приморское
ипотечное агентство "Наш дом - Приморье" является региональным
оператором Приморского края в системе АИЖК. Именно с приходом в
Приморский край федеральной программы ипотечного кредитования в
лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, через
регионального оператора, которым стал "Наш дом - Приморье",
ипотека получила быстрое развитие. Кроме того, в "ПримСоцБанке"
осуществляются следующие программы: на покупку недвижимости в
рублях, на покупку недвижимости в валюте, по залогу недвижимости в
рублях, по залогу недвижимости в валюте. Срок кредита по ним от 2
до 5 лет. Первоначальный взнос от 40 до 60% от стоимости квартиры,
с возможностью досрочного погашения.
Рынок ипотечного кредитования края вряд ли можно назвать
устоявшимся. Ставка по кредиту ипотеки составляет от 10,5% до 24%
годовых; комиссия - от 1200 до 6000 рублей;
открытие счета до 10000 рублей. Кредит выдается не более, чем
на 20 лет.
Заметное понижение ставок произошло в конце апреля 2004 года,
после того как на этот сегмент банковских услуг оказало влияние
снижение ставки рефинансирования Центрального Банка России.
Первоначальный взнос за приобретаемое по ипотечной схеме жилье
колеблется от 25% до 70% от общей стоимости приобретаемого объекта
недвижимости.
Ипотека на Дальнем Востоке находится фактически в стартовом или
слегка послестартовом состоянии. Вместе с тем, стоит признать
явную положительную динамику процесса. Уровень ставок и условия
выдачи кредитов меняются буквально на глазах. Вместе с тем следует
отметить, что сегодняшние схемы закладываются как бы "на вырост".
В этом заключена, возможно, самая большая проблема развития
региональной ипотеки.
Развитие системы ипотечного кредитования сдерживается двумя
факторами: несовершенством законодательной базы и низкой
информированностью и экономической грамотностью населения.
Участники ипотечной программы ждут принятия поправок в Жилищный,
Налоговый, Гражданский кодексы, которые нацелены на то, чтобы
обеспечить партнерские отношения между кредитором и заемщиком.
Существует ряд факторов, мешающих быстрому развитию системы
жилищного кредитования. Потребность населения в жилье не
удовлетворена, что особенно очевидно в столице края. По данным
риэлторских агентств, за два последних года квадратный метр жилья
здесь подорожал в среднем в два раза. Тем не менее, жилья во
Владивостоке строят по-прежнему очень мало, причем преимущественно
возводится "элитное", недоступное среднему классу.
2. Потребительское кредитование
Выдачу потребительских кредитов в Приморском крае осуществляют:
ОАО "Дальневосточный коммерческий банк", Находкинский филиал ОАО
"Банк внешней торговли", филиал ОАО "Банк внешней торговли" г.
Владивосток, Дальнереченское ОСБ N 4155 Дальневосточного банка
Сбербанка России, Находкинское отделение N 7151 Сбербанка России,
филиал банка "Дальневосточное ОВК" в г. Владивостоке, ОАО
"Дальневосточный банк", ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк",
Акционерный коммерческий банк "Приморье" (ОАО), ОАО
"Дальневосточный коммерческий банк", Находкинский филиал ОАО "Банк
внешней торговли", филиал ОАО "Банк внешней торговли" г.
Владивосток, Дальнереченское ОСБ N 4155 Дальневосточного банка
Сбербанка России, ООО КБ "Востокбизнесбанк", Владивостокский
филиал АКБ "Балтийский банк развития", Уссурийское отделение N
4140 Сбербанка России, Находкинское отделение N 7151 Сбербанка
России, филиал банка "Дальневосточное ОВК" в г. Владивостоке, ОАО
"Дальневосточный банк", ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк",
Акционерный коммерческий банк "Приморье" (ОАО), КПКГ "Кредитный
союз время", КПКГ "Гарант", КПКГ "Исток, КПКГ "Владхлеб".
Кредитованием населения банки, работающие в Приморском крае,
занимаются достаточно давно. Однако до последнего времени они
давали потребительские кредиты под высоколиквидный залог, цена
которого зачастую превышала сумму кредита в 1,5 - 2 раза. В
настоящее время на рынке потребительского кредитования сложилась
несколько иная ситуация. Растущие доходы населения побудили
приморские банки к разработке достаточно привлекательных программ
потребительского кредитования, которые, тем не менее, пока еще не
приобрели особой популярности среди широких слоев населения.
Причина одна - неготовность банков пойти навстречу заемщикам, т.е.
упростить процедуру получения кредитов. В настоящее время этот
процесс максимально усложнен.
Лидером потребительского кредитования в Приморье является
Находкинский филиал ОАО "Банк внешней торговли". В 2002 году он
занимал 80% рынка по выдаче потребительских кредитов, в 2003 году
- 74%. В этом филиале выдаются потребительские кредиты на
различные цели, в том числе наиболее востребованы потребительский
кредит и кредит на приобретение автотранспорта. Срок кредитов от 1
года до 5 лет, с размером ставки по кредиту от 18,5% до 20%. Этим
же банком практикуется предоставление кредита на неотложные нужды.
Срок кредита варьируются от 1 года до 5 лет. Размер ставки по
кредиту составляет 19% годовых.
По программам Находкинского филиала ОАО "Банк внешней
торговли", банка "Дальневосточное О.В.К.", Востокбизнесбанка,
Дальневосточного банка и Сбербанка можно купить мебель, компьютеры
и офисную технику, аудио и бытовую технику, строительные
материалы, пластиковые окна и т.д. Кроме того, в кредит можно
пользоваться услугами медицинских учреждений и стоматологических
клиник.
Наиболее популярны в банках кредиты, которые выдаются на срок
до года. В ПримСоцБанке выдают кредит под 0,08% в день, в
Сбербанке можно получить кредит под 19% годовых (на покупку
импортных товаров - под 20%), в "Дальневосточное О.В.К." - 0,11% в
день. Предельные размеры выдаваемых кредитов во всех банках
различны. Так, например, ПримСоцБанк может кредитовать суммы до
100000 руб.
Условия получения кредита во всех банках примерно одинаковы:
наличие паспорта, справка о доходах с места работы. Обеспечение
кредита также достаточно стандартно - квартира, автомобиль, ценные
бумаги или оформление поручительства третьих лиц.
Для проверки банком платежеспособности клиента, как правило,
требуется достаточно длительное время. Однако есть и иные примеры.
Так, например. Банк "Дальневосточное О.В.К." предлагает программу
экспресс-кредитования, по которой можно получить от 5 тыс. до 50
тыс. руб. в течение 1 часа. Кредит выдается на срок до 5 лет.
Ставка - 0,11% в день на оставшуюся сумму. Основным конкурентным
преимуществом программы экспресс-кредитования является быстрота
принятия решения по выдаче кредита и оформления документов.
Еще один способ взять кредит или совершить покупку в рассрочку
в Приморском крае - стать членом кредитного кооператива. Сегодня в
Приморском крае зарегистрировано 11 кредитных кооперативов.
Банковская лицензия кредитным кооперативам не нужна, они действуют
на основании Федерального закона "О кредитных потребительских
кооперативах граждан" и объединяют собой только физические лица.
Основное отличие кредитного кооператива от банка заключается в
том, что его членами (пайщиками) являются в основном
предварительно проверенные люди, то есть вступившие в союз по
рекомендации кого-либо из нынешних членов. В Приморском крае
потребительские кредиты выдаются следующими кооперативами:
"Исток", "Владхлеб", "Кредитный союз время", "Гарант". Кредиты
выдаются на различные цели: образовательные, лечебные,
приобретение товаров и услуг, предпринимательскую деятельность.
Срок кредита от 1 до 12 месяцев. Ставка кредита от 14% до 69%.
В Приморье потребительское кредитование находится в слабо
развитом состоянии. Основные проблемы неразвитости
потребительского кредитования - слабая заинтересованность в такой
форме работы российских кредитных организаций и пресловутая
ментальность рядового россиянина, зачастую предпочитающего долгий
процесс накопления необходимой суммы и все еще опасающегося,
причем обоснованно, обращаться за кредитом в банки.
|
