УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
<ИНФОРМАЦИЯ>
от 12 сентября 2005 г.
ОБ АНАЛИЗЕ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ НА РЫНКЕ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. ВЛАДИВОСТОК
Управлением Федеральной антимонопольной службы по Приморскому
краю в сентябре 2004 года проведен анализ конкурентной среды на
рынке жилищного строительства в городе Владивостоке. Круг
предприятий, по которым проводилось обследование, определялся
перечнем хозяйствующих субъектов, имеющих лицензии на
осуществление строительной деятельности и реально осуществляющих
жилищное строительство. В частности, анализировалась информация,
полученная от следующих строительных предприятий: ООО
"Владинвестстрой", МУПВ "Владстройзаказчик", ЗАО
"Востокинвестстрой", ЗАО "Дальневосточная строительная компания",
ОАО "Дальневосточная горно-строительная компания", ООО
"Дальневосточное региональное управление строительством", ОАО
"Дальэнергоспецремонт", ЗАО "ДВ Стройсвязькомплекс", ООО "ПО
"Динас", ЗАО "Жилстрой-1", ЗАО "Косандра", ООО "МИКО Партнеры",
ООО "Мой дом", ООО "Примстроитель", ООО "Примстройинвест", ООО ПКК
"СПЕКО и Ко", ОАО "Стройтрест-8", ООО Торговый дом "Эвита", ООО
"Эскадра-II". Существенным обстоятельством исследования явилось
то, что ни одно из вышеуказанных предприятий ранее не было
включено в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке
определенного товара долю более 35%. Рынок строительства жилья в
г. Владивостоке и в Приморском крае в целом характеризуется в
настоящее время следующими факторами. По официальным данным, в
жилье нуждается 50 тысяч приморских семей, для которых надо
построить 2,8 миллиона кв. метров жилья. В том числе примерно
половину - для льготных категорий граждан. При достигнутых объемах
ввода жилья за последнее десятилетие - около 200 тыс. кв. метров в
год, для осуществления этой цели потребуется 14 лет. В то же время
для того, чтобы удовлетворить сегодняшнее желание населения о
расширении жилплощади, надо строить еще примерно столько же.
Стоимость реализации такой программы составляет более 3 миллиардов
рублей. Парадокс состоит в том, что, строя такими темпами,
приморцы не получают прибавки реального жилого фонда в результате
фактора естественного износа ранее построенного жилья. С учетом
этого обстоятельства в Приморье ежегодно необходимо строить не
менее 760 тыс. кв. метров.
Круг проблем в строительстве жилья достаточно широк. Сегодня за
участок под многоэтажный дом во Владивостоке нужно заплатить
порядка 150 - 300 тыс. долларов. Серьезным вопросом становится
приобретение строительных материалов. Особенно пиломатериалов.
Большие объемы леса по-прежнему идут на экспорт - в Китай, Японию
и другие страны АТР. В крае уже в настоящее время строительным
организациям даже по высоким ценам приобрести пиломатериалы
достаточно проблематично. В результате проведенного анализа
строительства жилья в г. Владивостоке можно сделать вывод о том,
что "жилищная проблема" в городе в 2004 году решается на уровне
объемов 2003 года.
Основной причиной спада в динамике строительства жилья следует
назвать недостаточное наличие денежных средств у заказчика.
Решение этой проблемы возможно осуществить в результате проведения
следующих мероприятий: развитие долгосрочного жилищного
кредитования граждан, в том числе ипотечного, внедрение открытых
конкурсных процедур предоставления застройщикам прав собственности
на земельные участки под застройку, соблюдение требований
антимонопольного законодательства при выделении земельных участков
под жилищную застройку и др. Конкурсный отбор подрядных
организаций для строительства будет способствовать привлечению
инвестиций. Кроме того, приоритетным становится расширение
оказания адресной помощи малоимущим гражданам, в том числе молодым
семьям.
Главное условие хороших перспектив сегодня заключается в том,
что решен вопрос, откуда для строительства взять дополнительные
деньги. Безусловно, что источником средств будут служить
расширяющиеся возможности кредитных структур, банков, все более
заинтересованных работать по программам ипотеки. Строительные
компании также развивают собственные ипотечные программы,
предпочитая предлагать квартиры через операторов или агентства в
строящемся жилье. Благодаря программе ипотечного жилищного
кредитования формируется платежеспособный спрос населения на
жилье. А это является основой благосостояния строительной отрасли,
стимулом для ее развития. Вариант приобретения новой квартиры
посредством договора долевого участия в строительстве
представляется весьма привлекательным, особенно для людей,
способных выплатить полную стоимость квартиры в течение срока
строительства нового дома - 1,5 - 2 года. В настоящий момент в
городе Владивостоке заключено более 300 договоров долевого участия
в строительстве. Существенные перспективы перед Приморьем
открывает начало деятельности в крае межправительственной
независимой организации "Север-Север" по реализации программы
строительства жилья. Своей целью эта организация ставит
объединение усилий и ресурсов администраций городов и регионов,
находящихся в северном полушарии, для решения проблем, связанных с
устойчивым их развитием. На очередном семинаре в сентябре в
Барселоне руководству программ ООН-ХАБИТАТ и Юнеско будут
представлены приморские проекты этой организации.
По мнению специалистов Приморского УФАС России развитие системы
жилищного строительства сдерживается следующими факторами:
- несовершенство законодательной базы, в том числе Жилищного и
Градостроительного кодексов, изменения в которых должны быть
приняты на осенней сессии во втором-третьем чтении нижней палатой
парламента Российской Федерации;
- слабая платежеспособность населения, нуждающегося в
приобретении строящегося жилья. По данным риэлторских агентств, за
два последних года квадратный метр жилья подорожал во Владивостоке
в среднем в два раза. Кредиты сегодня могут взять далеко не все,
так как у банков и агентов по программам ипотечного кредитования
сохраняется высокая процентная ставка. Можно предположить, что при
росте объемов строительства эта ситуация должна измениться в
лучшую сторону;
- отсутствие свободного рынка земли под застройку.
Исходя из полученной информации, можно сделать вывод о том, что
рынок строительства жилья во Владивостоке имеет существенные
предпосылки к развитию. С точки зрения экономических показателей
он оценивается как умеренно концентрированный с коэффициентом
концентрации CR-3, равном 59% в 2004 году, и индексом Герфиндаля-
Гиршмана, равном 1420.
Владивосток по ценам на жилье ориентируется на крупнейшие рынки
жилья страны - города Москва и Санкт-Петербург. Однако найти во
Владивостоке жилплощадь, качество которой полностью
соответствовало бы выставленной цене, все труднее и труднее.
Владивосток явно испытывает нужду в качественных квартирах. Как
показывает статистика, с января по сентябрь 2004 года средние цены
за 1 кв. м поднялись с 684 до 836 долларов. Надежды многих
потенциальных покупателей связываются с приходом на рынок
недвижимости Владивостока московских строительных организаций.
Существует предположение, что с их новейшими технологиями
строительства домов себестоимость 1 кв. м новостроя будет на 200 -
300 долларов ниже, чем у владивостокских фирм. Рынок строительства
жилья активизировался с принятием в 2003 - 2004 гг. ряда краевых
целевых программ - "Квартира молодой семье", "Программа ипотечного
жилищного кредитования", "Программа по переселению населения из
ветхого и аварийного жилого фонда".
На реализацию программы "Квартира молодой семье" предусмотрено
до 2010 года выделить 7,8 млрд. руб. В прошлом году на ее
реализацию было направлено 240 млн. руб.
128 владивостокских семей уже получили новую жилплощадь. Еще
194 семьи ждут сдачи двух домов в краевом центре в четвертом
квартале нынешнего года. Другая программа, на которую в
администрации края делают ставку, - это ипотечное жилищное
кредитование. Если в 2003 г. было выдано 135 таких кредитов на
сумму 66,3 млн. руб., то только за первое полугодие компанией "Наш
дом Приморье" планируется выдавать до 600 кредитов на
строительство жилья ежегодно. Программа по переселению граждан из
ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривает выделение
средств из трех источников - муниципального, регионального и
федерального бюджета. Общий объем финансирования к 2010 году
должен составить 13,2 млрд. руб. Между администрацией края и
федеральным агентством по строительству и ЖКХ подписан договор, в
соответствии с которым 110 млн. руб. будет направлено нуждающимся
в переселении. 70% инвестиций в жилищное строительство - это
деньги частных инвесторов. В 2004 году на жилищное строительство
приходится 6,4% от суммы всех инвестиций, которые поступят в
экономику края.
Вместе с тем прогнозы не предусматривают появление во
Владивостоке новых строительных компаний. Рост объемов
строительства жилья планируют осуществить уже работающие на рынке
фирмы: ЗАО "ДВ Стройсвязькомплекс", ООО "ПО "Динас", ЗАО
"Востокинвестстрой" и ряд других. Так, например, впервые в
Приморском крае с мая 2004 г. компания "ДВ Стройсвязькомплекс"
приступила к реализации масштабной программы комплексного
жилищного строительства во Владивостоке. Программа предусматривает
использование новых технологических решений и строительных
технологий, использование трехслойных панелей, свободную
планировку жилья, монолитное строительство, обустройство района,
строительство развитой инфраструктуры. Новый жилой комплекс в
районе Второй речки на ул. Русской "Лесной квартал" будет состоять
из семи домов и включать в себя панельные, кирпичные и монолитные
постройки. Четыре 10-этажных панельных дома с площадью квартир от
40 до 90 кв. м будут построены по новейшей технологии "Теплый
дом". Эта технология изготовления плит запатентована предприятием
"Аврора", которое получило главный приз "Золотой диплом" в
номинации "Строительные конструкции" на Международном фестивале
"Зодчество-2003". Дома, построенные по технологии "Теплый дом",
обладают множеством преимуществ, прежде всего - это надежная
защита от проникновения холода в здание (энергоемкость панелей
сравнима с кирпичными стенами), скорость возведения, надежность и
прочность конструкции. Кроме панельного домостроения компания
осваивает технологию монолитного домостроения. В жилой комплекс
будут входить два 25-этажных монолитных дома с квартирами площадью
от 40 до 240 кв. м. Кроме того, в жилой комплекс будет входить 10-
этажный кирпичный дом. На первых этажах этого здания разместятся
магазины, парикмахерская, административные помещения и офисы,
детский сад, прачечная и тренажерные залы.
Монолитное жилищное строительство - одна из наиболее
перспективных технологий возведения зданий. Основными
достоинствами домов, построенных таким методом, являются высокая
скорость строительства, гибкость в архитектурно-планировочных
решениях и высокая устойчивость к неблагоприятным факторам
окружающей среды. "Монолит" обладает высокой сейсмоустойчивостью.
Развитию строительства монолитного жилья будет способствовать
растущий дефицит кирпича в регионе и распространение новых
облегченных материалов с хорошей теплозащитой, употребляемых при
строительстве "монолитов".
Оценка долей строительных компаний на рынке в сфере жилищного
строительства осуществлялась по сумме освоенных средств при
выполнении объемов строительно-монтажных работ и по показателю
общей введенной в эксплуатацию площади построенного жилья. При
этом, учитывая продолжительность строительства жилых домов и
особенности отчетности в сфере строительства, за базовый был взят
период 2002 - 1 полугодие 2004 года. В соответствии с полученными
расчетными данными ни одна из строительных организаций-
застройщиков в г. Владивостоке не имеет на этом рынке долю более
35%. Наиболее весомые показатели имеют МУПВ "Владстройзаказчик" -
10,1% по освоенным капиталовложениям и 21,7% по общей площади
построенного жилья; ЗАО Компания "Инвестстрой" - соответственно
16,7% и 14,4%; ЗАО "ДВ Стройсвязькомплекс" - 24,6% и 10,3%; ООО
"ПО "Динас" - 18% и 9,1%.
Таким образом, по итогам исследования установлено, что
основания для включения хозяйствующих субъектов, участвующих в
строительстве жилья в г. Владивостоке, в Реестр отсутствуют. Рынок
в целом характеризуется как умеренно концентрированный. Вместе с
тем имеются основания для отслеживания этого рынка в динамике его
развития.
|
